BPHTB 2025: Kriteria untuk Pengurangan dan Pembebasan

Memiliki rumah di Jakarta seringkali disertai dengan kewajiban pajak yang cukup signifikan, termasuk BPHTB atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Artikel ini menjelaskan secara sederhana siapa saja yang dapat memenuhi kriteria untuk memperoleh pengurangan atau pembebasan, serta bagaimana insentif tersebut diterapkan dalam praktik.

Mewujudkan kepemilikan rumah atau tanah di Jakarta masih menjadi tantangan besar, khususnya bagi masyarakat dengan kondisi ekonomi terbatas. Tantangan yang dihadapi tidak hanya berkaitan dengan tingginya harga properti, namun juga kewajiban perpajakan yang harus dipenuhi, salah satunya adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”). Artikel ini akan membahas mengenai keringanan, pengurangan, dan pembebasan BPHTB yang dilakukan oleh pemerintah, khususnya Pemerintah DKI Jakarta dengan fokus penjelasan lebih lanjut mengenai kriteria pemberian pengurangan dan pembebasan BPHTB.

Kerangka Pengaturan mengenai Keringanan, Pengurangan, dan Pembebasan BPHTB

Pasal 2 Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (“Perda No. 1/2024”) mengatur bahwa salah satu jenis pajak yang dipungut oleh Pemerintah adalah BPHTB. Pasal 99 Perda No. 1/2024 mengatur bahwa gubernur atau pejabat yang ditunjuk dapat memberikan keringanan, pengurangan, pembebasan, dan penundaan pembayaran atas pokok dan/atau sanksi pajak dan/atau retribusi dengan memperhatikan kondisi wajib pajak atau wajib retribusi dan/atau objek pajak atau objek retribusi.

Pasal 99 ayat (2) Perda No. 1/2024 lebih lanjut mengatur bahwa yang dimaksud kondisi wajib pajak adalah, paling sedikit berupa, kemampuan membayar wajib pajak atau tingkat likuiditas wajib pajak. Sedangkan yang dimaksud mengenai kondisi objek pajak yang perlu diperhatikan adalah paling sedikit berupa lahan pertanian yang sangat terbatas, tanah dan bangunan yang ditempati wajib pajak dari golongan tertentu, nilai objek pajak sampai dengan batas tertentu, dan objek pajak yang terdampak bencana alam, kebakaran, huru hara, dan/atau kerusuhan.

Ketentuan lebih lanjut mengenai administrasi dan tata cara keringanan, pengurangan, pembebasan, dan penundaan pembayaran atas pokok Pajak, pokok Retribusi, dan/atau sanksinya diatur dengan Peraturan Gubernur. Pemerintah kemudian menerbitkan Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 27 Tahun 2025 tentang Administrasi dan Tata Cara Keringanan, Pengurangan, dan Pembebasan atas Pokok dan/atau Sanksi Administratif Pajak Daerah (“Pergub No. 27/2025”) sebagai peraturan pelaksana dari Perda No. 1/2024.

Keringanan Pokok Pajak

Pergub No. 27/2025 mengatur bahwa keringanan pokok pajak dapat diberikan oleh gubernur atau pejabat yang ditunjuk dengan memperhatikan kondisi wajib pajak dan/atau objek pajak, yang dapat diberikan:

1. secara jabatan; atau
2. atas permohonan wajib pajak.

Keringanan pokok pajak secara jabatan sebagaimana dimaksud di atas, selain memperhatikan kondisi wajib pajak dan/atau objek pajak, dapat diberikan berdasarkan pertimbangan:

1. penggalian potensi pencairan piutang pajak;
2. percepatan target penerimaan Pajak;
3. stimulus kepada Wajib Pajak untuk meningkatkan kesadaran Wajib Pajak dalam hal tertib administrasi pembayaran;
4. kepentingan sosial kemanusiaan; dan/atau
5. pertimbangan lain yang ditentukan oleh Gubernur dalam rangka mendukung program prioritas nasional dan/atau Provinsi DKI Jakarta.

Pasal 4 ayat (2) dan ayat (3) Pergub No. 27/2025 mengatur bahwa keringanan pokok pajak secara jabatan diberikan dengan menerbitkan Keputusan Gubernur mengenai keringanan pokok pajak secara jabatan. Untuk keringanan pokok pajak yang diberikan atas permohonan wajib pajak, keringanan diberikan berdasarkan permohonan wajib pajak yang ditujukan kepada Gubernur. Keringanan pokok pajak atas permohonan wajib pajak diberikan dengan Keputusan Gubernur mengenai keringanan pokok pajak atas permohonan wajib pajak.

Pengurangan dan Pembebasan Pokok Pajak

Pasal 6 Pergub No. 25/2027 mengatur bahwa gubernur atau pejabat yang ditunjuk dapat memberikan pengurangan atau pembebasan pokok pajak dengan memperthatikan kondisi wajib pajak dan/atau objek pajak. Pengurangan pokok pajak diberikan sebesar presentase atau nilai tertentu. Sedangkan, pembebasan pokok pajak diberikan sebesar 100% (seratus persen).

Pengurangan atau pembebasan pokok Pajak untuk jenis Pajak yang dipungut berdasarkan penetapan Gubernur, dapat diberikan:

1. secara jabatan; atau
2. atas permohonan Wajib Pajak

Pengurangan atau pembebasan pokok Pajak secara jabatan diberikan secara otomatis melalui sistem informasi manajemen pajak daerah dan ditetapkan dengan cara menerbitkan surat ketetapan Pajak yang mencantumkan:

1. pemberian pengurangan atau pembebasan pokok; dan/atau
2. pajak yang harus dibayar setelah pemberian pengurangan atau pembebasan pokok.

Untuk pengurangan atau pembebasan pokok pajak atas permohonan wajib pajak, permohonan pengurangan atau pembebasan pokok Pajak hanya dapat diajukan dalam hal surat ketetapan pajak yang dimohonkan pengurangan atau pembebasan pokok:

1. tidak diajukan permohonan pemberian fasilitas angsuran atau penundaan pembayaran;
2. diajukan permohonan pemberian fasilitas angsuran atau penundaan pembayaran tetapi tidak dipertimbangkan karena tidak memenuhi ketentuan formal atau ditolak;
3. tidak diajukan keberatan;
4. diajukan keberatan tetapi tidak dipertimbangkan karena tidak memenuhi ketentuan formal; atau
5. diajukan keberatan tetapi dicabut oleh wajib pajak dan Badan Pendapatan Daerah Provinsi DKI Jakarta (Bapenda) telah menyetujui permohonan pencabutan wajib pajak tersebut.

Dalam Pergub No. 27/2025 tidak diatur secara rinci kriteria wajib pajak yang dapat pemberian pengurangan atau pembebasan pokok dan berapa besaran yang diberikan.  Pasal 6 ayat (4) Pergub No. 27/2025 mengatur bahwa kriteria pemberian pengurangan atau pembebasan pokok pajak untuk setiap jenis pajak dan besaran pengurangan pokok pajak tersebut ditetapkan dalam Keputusan Gubernur.

Untuk melaksanakan amanat dari Pasal 6 ayat (4) Pergub No. 27/2025 di atas, Pemerintah DKI Jakarta kemudian menerbitkan Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 840 Tahun 2025 tentang Kriteria Pemberian Pengurangan dan Pembebasan Pokok BPHTB (“Kepgub No. 840/2025”).

Ketentuan Pengurangan dan Pembebasan BPHTB pada Kepgub No. 840/2025

Kriteria pemberian pengurangan dan pembebasan pokok BPHTB diatur dalam Lampiran Kepgub No. 840/2025. Penulis akan menjabarkan menjelaskan kriterianya satu persatu.

Pengurangan Pokok BPHTB

Sebagaimana telah kami uraikan dalam bagian sebelumnya, bahwa pengurangan dan pembebasan pokok pajak (dalam hal ini BPHTB) dapat diberikan secara jabatan maupun atas permohonan wajib pajak. Dalam Kepgub No. 840/2025 ini hanya mengatur mengenai pengurangan dan pembebasan pokok BPHTB secara jabatan. Kepgub No. 840/2025 tidak mengatur mengenai pemberian pengurangan dan pembebasan pokok BPHTB atas permohonan wajib pajak.

Terdapat 3 (tiga) jenis pengurangan pokok BPHTB, yaitu:

1. pengurangan sebesar 75% (tujuh puluh lima persen) dari BPHTB yang terutang;
2. Pengurangan sebesar 50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang terutang; dan
3. Pengurangan sebesar porsi BPHTB yang terutang atas bangunan (untuk rumah susun).

Pengurangan pokok BPHTB sebesar 75% (tujuh puluh lima persen)

Pengurangan pokok BPHTB sebesar 75% (tujuh puluh lima persen) diberikan secara jabatan kepada:

1. Wajib pajak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan yang digunakan untuk kepentingan sosial, pendidikan, atau kesehatan;
2. Wajib pajak orang pribadi veteran, pegawai negeri sipil (PNS), Tentara Nasional Indonesia (TNI) / Kepolisian Republik Indonesia (POLRI), pensiunan PNS, purnawirawan TNI/POLRI, atau janda/dudanya, yang namanya tercatat langsung sebagai penerima rumah dinas dari pemerintah;
3. Wajib pajak orang pribadi yang memperoleh hak baru melalui program nasional pemerintah di bidang pendaftaran tanah dengan luas tanah sampai dengan 60 m² (enam puluh meter persegi);

Wajib pajak orang pribadi perseorangan yang memiliki Kartu Tanda Penduduk (KTP) Provinsi DKI Jakarta dan telah mencapai umur 18 (delapan belas) tahun atau telah kawin, yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan pertama kali melalui pemberian hak baru berupa rumah tapak atau tanah kosong dengan NPOP sampai dengan Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah). Hak atas tanah dan/atau bangunan pertama kali yang dimaksud adalah merupakan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diperoleh wajib pajak termasuk suami/istri untuk pertama kali di wilayah Provinsi DKI Jakarta yang tercatat dalam sistem informasi manajemen pajak daerah yang dikelola oleh Bapenda.

Pengurangan pokok BPHTB sebesar 50% (lima puluh persen)

Pengurangan pokok BPHTB sebesar 50% (lima puluh persen) diberikan secara jabatan kepada:

1. wajib pajak orang pribadi perseorangan yang memiliki KTP Provinsi DKI Jakarta dan telah mencapai umur 18 (delapan belas) tahun atau telah kawin yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan pertama kali melalui jual beli berupa rumah tapak atau satuan rumah susun dengan NPOP sampai dengan Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah), sama sebagaimana telah diuraikan pada bagian sebelumnya, hak atas tanah dan/atau bangunan pertamakali yang dimaksud adalah merupakan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diperoleh wajib pajak termasuk suami/istri untuk pertama kali di wilayah Provinsi DKI Jakarta yang tercatat dalam sistem informasi manajemen pajak daerah yang dikelola oleh Bapenda;
2. wajib pajak orang pribadi veteran, PNS, TNI/POLRI, pensiunan PNS, purnawirawan TNI/POLRI, atau janda/dudanya, yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan rumah dinas dari veteran, PNS, TNI/POLRI, pensiunan PNS, purnawirawan TNI/POLRI, atau janda/dudanya melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, atau waris;
3. wajib pajak orang pribadi yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan karena hibah dari orang pribadi yang mempunyai hubungan sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau 1 satu derajat ke bawah dengan penerima hibah. Berdasarkan Bagian A Angka 3 Lampiran Kepgub No. 840/2025 menjelaskan bahwa dalam hal pemberi hibah atau penerima hibah lebih dari 1 (satu) orang, pengurangan pokok BPHTB tetap dapat diberikan sepanjang paling sedikit satu orang penerima hibah mempunyai hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah, atau sebaliknya;
4. wajib pajak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai pengganti atas tanah yang dibebaskan oleh pemerintah untuk kepentingan umum;
5. wajib pajak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan karena hibah wasiat;
6. wajib pajak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan karena waris;
7. wajib pajak badan usaha milik daerah yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai bagian dari penyertaan modal pemerintah daerah;
8. wajib pajak badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan karena penggabungan usaha;
9. wajib pajak badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan karena peleburan usaha;
10. wajib pajak yang memperoleh hak baru atas tanah dan/atau bangunan sebagai kelanjutan dari perpanjangan hak yang dilakukan setelah berakhirnya hak atas tanah sebelumnya dengan tidak adanya perubahan nama;
11. wajib pajak yang memperoleh hak baru atas tanah dan/atau bangunan yang berasal dari tanah eks-desa atau tanah eks-kotapraja;
12. wajib pajak yang memperoleh hak baru atas tanah dan/atau bangunan di atas hak pengelolaan atas nama Pemerintah Provinsi DKI Jakarta;
13. wajib pajak badan yang memperoleh hak baru atas tanah dan/atau bangunan berupa hak pengelolaan; atau
14. wajib pajak badan yang memperoleh hak baru atas tanah dan/atau bangunan selain hak pengelolaan dan telah menguasai tanah dan/atau bangunan secara fisik lebih dari 20 (dua puluh) tahun berdasarkan data fisik dan data yuridis yang tercatat pada kantor pertanahan.

Pengurangan pokok BPHTB sebesar porsi BPHTB yang terutang atas bangunan

Pengurangan pokok BPHTB sebesar porsi BPHTB yang terutang atas bangunan diberikan dalam hal wajib pajak badan yang memperoleh hak baru selain hak pengelolaan dalam rangka perpanjangan hak atas tanah bersama rumah susun atas nama pemegang hak yang berbeda dengan pemegang hak sebelumnya. Porsi BPHTB yang terutang atas bangunan yang dimaksud adalah merupakan selisih antara BPHTB yang seharusnya terutang atas tanah dan bangunan dengan BPHTB yang terutang atas tanahnya saja.

Pembebasan Pokok BPHTB

Pembebasan pokok BPHTB diberikan secara jabatan kepada wajib pajak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai pelaksanaan program pemerintah pusat dan/atau pemerintah daerah berupa kebijakan pemberian kemudahan pembangunan dan perolehan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah, yang tidak memenuhi kriteria pengecualian objek pajak BPHTB.

Kriteria pengecualian objek BPHTB diatur dalam Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 808 Tahun 2024 (“Kepgub No. 808/2024”). Kepgub No. 808/2024 menetapkan bahwa masyarakat berpenghasilan rendah yang berhak mendapatkan pembebasan pokok BPHTB adalah masyarakat yang memiliki rumah umum atau satuan rumah susun yang diperoleh melalui program pemerintah pusat dan/atau pemerintah daerah melalui kebijakan pemberian kemudahan pembangunan dan perolehan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah oleh rekomendasi Dinas Prumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta dengan kriteria:

1. Untuk kepemilikan rumah pertama;
2. Untuk rumah dengan luas bangunan paling luas 36 m² (tiga puluh enam meter persegi); dan
3. Untuk rumah dengan nilai NPOP paling tinggi Rp650.000.000,00 (enam ratus lima puluh juta rupiah).

Kesimpulan

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta melalui Perda No. 1/2024 dan peraturan pelaksananya memberikan kewenangan kepada Gubernur untuk memberikan keringanan, pengurangan, dan pembebasan pokok BPHTB dengan mempertimbangkan kondisi wajib pajak dan/atau objek pajak. Ketentuan teknis pelaksanaannya diatur dalam Pergub No.27/2025, yang selanjutnya dijabarkan secara spesifik melalui Kepgub No. 840/2025.

Kepgub No. 840/2025 hanya mengatur bahwa pengurangan dan pembebasan pokok BPHTB diberikan secara jabatan. Pengurangan pokok BPHTB diberikan dalam 3 (tiga) bentuk, yaitu pengurangan sebesar 75%, pengurangan sebesar 50%, dan pengurangan sebesar porsi BPHTB yang terutang atas bangunan.

Sedangkan, pembebasan pokok BPHTB diberikan kepada wajib pajak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan dalam rangka pelaksanaan program pemerintah pusat dan/atau pemerintah daerah yang bertujuan memberikan kemudahan pembangunan dan perolehan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Pembebasan ini berlaku bagi objek BPHTB yang tidak termasuk dalam kategori pengecualian objek pajak, dengan kriteria masyarakat berpenghasilan rendah sebagaimana diatur dalam Kepgub No. 808 Tahun 2024.

---

Author

---

Co-authored

---

Editor

---

---

References:

1. Regional Regulation No. 1 of 2024 on Regional Taxes and Retributions
2. Governor Regulation No. 27 of 2025 on the Administration and Procedures for Relief, Reduction, and Exemption of Principal and/or Administrative Penalties for Local Taxes
3. Governor Decree No. 840 of 2025 on Criteria for Granting Reductions and Exemptions from the Principal BPHTB
4. Governor Decree No. 808 of 2024 on BPHTB Object Exemption Criteria