Kelas Master Hukum Konstruksi 2026: Panduan Praktis untuk Memahami Hukum Konstruksi Indonesia

Hukum konstruksi memainkan peran penting dalam memastikan bahwa setiap proyek konstruksi berjalan lancar, adil, dan sesuai dengan ketentuan hukum. Dengan memahami dasar-dasar hukum konstruksi, bahkan mereka yang bukan ahli hukum pun dapat mengelola risiko dengan lebih baik dan menghindari sengketa yang merugikan dalam proyek konstruksi.

Kerangka Hukum

Peraturan perundang-undangan utama yang mengatur mengenai konstruksi di Indonesia ialah Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi sebagaimana terakhir kali diubah melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang (“UU Jasa Konstruksi”) dan peraturan pelaksananya yakni Peraturan Pemerintah Nomor 22 Tahun 2020 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Jasa Konstruksi sebagaimana diubah melalui Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2021 (“PP Jasa Konstruksi”).

Kemudian, beberapa peraturan pelaksana dan peraturan sektoral lainnya yang berlaku untuk aspek-aspek tertentu dari kegiatan konstruksi akan dibahas dalam bagian-bagian yang relevan di bawah ini.

Pihak-Pihak dalam Jasa Konstruksi

Pengguna Jasa

UU Jasa Konstruksi mendefinisikan pengguna jasa sebagai pemilik atau pemberi pekerjaan yang menggunakan layanan jasa konstruksi. Kemudian cakupan pengguna jasa meliputi: pemerintah; badan usaha; dan orang perseorangan dengan tujuan usaha.

Penyedia Jasa/Kontraktor

UU Jasa Konstruksi mendefinisikan penyedia jasa sebagai pemberi layanan jasa konstruksi (untuk selanjutnya disebut sebagai “Kontraktor”). Cakupan Kontraktor meliputi orang perseorangan atau badan. Lebih lanjut, yang dimaksud ”badan” dalam ketentuan tersebut adalah sekumpulan orang dan/atau modal yang merupakan kesatuan baik yang melakukan usaha maupun yang tidak melakukan usaha yang meliputi perseroan terbatas, perseroan komanditer, perseroan lainnya, badan usaha milik negara atau badan usaha milik daerah dengan nama dan dalam bentuk apapun, firma, kongsi, koperasi, dana pensiun, persekutuan, perkumpulan, yayasan, organisasi massa, organisasi sosial politik, atau organisasi lainnya, lembaga dan bentuk badan lainnya, termasuk kontrak investasi, kolektif dan bentuk usaha tetap.

Sub-Penyedia Jasa/Sub-Kontraktor

UU Jasa Konstruksi mendefinisikan subpenyedia jasa sebagai pemberi layanan jasa konstruksi kepada Kontraktor (untuk selanjutnya disebut sebagai “Subkontraktor”). Subkontraktor menerima pelimpahan sebagian pekerjaan dari Kontraktor utama. Hubungan antara Kontraktor dan Subkontraktor bersifat kontraktual berdasarkan perjanjian subkontrak dan terpisah dari kontrak utama antara Kontraktor dan pengguna jasa.

Jenis-Jenis Jasa Konstruksi

UU Jasa Konstruksi dan PP Jasa Konstruksi membagi jenis usaha pada jasa konstruksi menjadi 3 (tiga), sebagai berikut:

Jasa Konsultansi Konstruksi

UU Jasa Konstruksi menjabarkan bahwa jasa konsultansi konstruksi adalah layanan keseluruhan atau sebagian kegiatan yang meliputi pengkajian, perencanaan, perancangan, pengawasan, dan manajemen penyelenggaraan konstruksi suatu bangunan. Kemudian PP Jasa Konstruksi mengatur bahwa jasa konsultansi konstruksi tidak dapat mengambil cakupan usaha dari pekerjaan konstruksi dan pekerjaan konstruksi terintegrasi sebagaimana akan diterangkan di bawah.

Jasa konsultansi konstruksi terbagi 2 (dua), yakni yang bersifat umum (“Jasa Konsultansi Konstruksi Umum”) dan spesialis (“Jasa Konsultansi Konstruksi Spesialis”).

Lebih lanjut, PP Jasa Konstruksi mengatur klasifikasi usaha untuk Jasa Konsultansi Konstruksi Umum yang terdiri atas:

1. arsitektur;
2. rekayasa;
3. rekayasa terpadu; dan
4. arsitektur lanskap dan perencanaan wilayah.

Kemudian klasifikasi usaha untuk Jasa Konsultansi Konstruksi Spesialis terdiri atas:

1. konsultansi ilmiah dan teknis; dan
2. pengujian dan analisis teknis.

Adapun PP Jasa Konstruksi juga mengatur mengenai layanan usaha dari Jasa Konsultansi Konstruksi Umum meliputi:

1. pengkajian;
2. perencanaan;
3. perancangan;
4. pengawasan; dan/atau
5. manajemen penyelenggaraan konstruksi.

Kemudian layanan usaha dari Jasa Konsultansi Konstruksi Spesialis meliputi:

1. survei;
2. pengujian teknis; dan/atau
3. analisis.

Pekerjaan Konstruksi

Pekerjaan konstruksi adalah keseluruhan atau sebagian kegiatan yang meliputi pembangunan, pengoperasian, pemeliharaan, pembongkaran, dan pembangunan kembali suatu bangunan.

Jenis usaha pekerjaan konstruksi tidak dapat mengambil cakupan usaha dari jasa konsultansi konstruksi dan pekerjaan konstruksi terintegrasi, yang mana akan dibahas pada bagian ini.

Berdasarkan penggolongan sifatnya, pekerjaan konstruksi terbagi menjadi 2 (dua), yakni yang bersifat umum (“Pekerjaan Konstruksi Umum”) dan spesialis (“Pekerjaan Konstruksi Spesialis”).

PP Jasa Konstruksi mengatur klasifikasi usaha untuk Pekerjaan Konstruksi Umum yang terdiri atas:

1. bangunan gedung; dan
2. bangunan sipil.

Kemudian klasifikasi usaha untuk Pekerjaan Konstruksi Spesialis terdiri atas:

1. instalasi;
2. konstruksi khusus;
3. konstruksi prapabrikasi;
4. penyelesaian bangunan;
5. penyewaan peralatan; dan
6. persiapan.

PP Jasa Konstruksi juga mengatur mengenai layanan usaha dari Pekerjaan Konstruksi Umum meliputi:

1. pembangunan;
2. pemeliharaan;
3. pembongkaran; dan/atau
4. pembangunan kembali.

Adapun layanan usaha dari Pekerjaan Konstruksi Spesialis meliputi pekerjaan bagian tertentu dari bangunan konstruksi atau bentuk fisik lainnya.

Pekerjaan Konstruksi Terintegrasi

Pekerjaan konstruksi terintegrasi merupakan gabungan antara pekerjaan konstruksi dan jasa konsultansi konstruksi, sebagaimana telah dijelaskan pada paragraf sebelumnya. Jenis usaha pekerjaan konstruksi terintegrasi dapat mengambil cakupan usaha dari jenis usaha pekerjaan konstruksi (Lihat subbagian B di atas). PP Jasa Konstruksi tidak mengatur penggolongan sifat dari pekerjaan konstruksi terintegrasi, melainkan hanya klasifikasi dan cakupan layanan usahanya.

Klasifikasi pekerjaan konstruksi terintegrasi terdiri atas:

1. bangunan gedung; dan
2. bangunan sipil.

Kemudian untuk layanan usaha dari pekerjaan konstruksi terintegrasi meliputi:

1. rancang dan bangun; dan
2. perekayasaan, pengadaan, dan pelaksanaan.

Perizinan

Badan Usaha Jasa Konstruksi Nasional (BUJKN)

Definisi mengenai Badan Usaha Jasa Konstruksi Nasional (“BUJKN”) diatur dalam berbagai peraturan perundang-undangan seputar jasa konstruksi di Indonesia. Terutama, definisi tersebut diatur pada Lampiran I Bagian A.2 huruf g Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 6 Tahun 2025 tentang Standar Kegiatan Usaha dan/atau Standar Produk/Jasa, Pelaksanaan Pengawasan, dan Pengenaan Sanksi Pada Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko Sektor Pekerjaan Umum (“Permen PU Perizinan Usaha Konstruksi”) jo. Keputusan Direktur Jenderal Bina Konstruksi Kementerian Pekerjaan Umum Nomor 37/KPTS/DK/2025 tentang Penetapan Standar Skema Sertifikasi Badan Usaha Jasa Konstruksi.

Merujuk ketentuan-ketentuan tersebut, BUJKN pada dasarnya didefinisikan sebagai badan usaha, baik yang berbentuk badan hukum ataupun tidak, yang kegiatan usahanya bergerak di bidang jasa konstruksi, di mana seluruh modal atau sahamnya berasal dari penanaman modal dalam negeri. Kepemilikan tersebut, baik dimiliki oleh Pemerintah Indonesia, Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah, Badan Usaha Penanaman Modal Dalam Negeri dan/atau Warga Negara Indonesia.

UU Jasa Konstruksi pada pokoknya telah mengatur bahwa setiap usaha jasa konstruksi baik itu orang perseorangan maupun badan usaha, maka wajib untuk memenuhi perizinan berusaha. Pelaksanaan persyaratan perizinan tersebut diatur lebih lanjut melalui Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (“PP Perizinan Berusaha”).

Dalam PP Perizinan Berusaha, jasa konstruksi termasuk dalam lingkup sektor yang tunduk pada perizinan berusaha berbasis risiko. Sehubungan dengan hal tersebut, sesuai dengan Pasal 4 PP Perizinan Berusaha, setiap BUJKN wajib memperoleh perizinan berusaha, yang hanya dapat diperoleh setelah memenuhi persyaratan dasar yang ditetapkan. Pasal 12 PP Perizinan Berusaha menetapkan bahwa persyaratan dasar tersebut mencakup:

1. Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR);
2. Persetujuan Lingkungan (PL); dan
3. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF).

Sehubungan dengan pemenuhan perizinan berusaha bagi BUJKN, dapat dipahami bahwa bagi BUJKN yang dikategorikan sebagai risiko rendah dan risiko menengah, perizinan berusaha yang diwajibkan meliputi:

1. Nomor Induk Berusaha (“NIB”); dan
2. Sertifikat Standar.

Selanjutnya, untuk perizinan berusaha bagi BUJKN berisiko tinggi, perizinan yang diwajibkan meliputi:

1. NIB; dan
2. Izin.

Sertifikat standar dimaksud dalam pemenuhan perizinan berusaha risiko rendah dan menengah, yaitu apa yang telah diatur sebelumnya dalam Pasal 99 Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (“PP No. 5/2021”), yaitu meliputi:

1. Sertifikat badan usaha (“SBU”) konstruksi;
2. Sertifikat kompetensi Kerja (“SKK”) konstruksi; dan
3. Lisensi, yaitu lisensi lembaga sertifikasi BUJK dan lisensi lembaga sertifikasi profesi jasa konstruksi.

Meskipun PP No. 5/2021 telah dicabut oleh PP Perizinan Berusaha, kewajiban atas SBU, SKK, dan lisensi juga dapat terlihat dalam Pasal 435 PP Perizinan Berusaha jo. Permen PU Perizinan Usaha Konstruksi. Pembahasan yang lebih rinci mengenai persyaratan perizinan  ini, khususnya berdasarkan PP Perizinan Berusaha, akan dibahas pada bagian berikutnya.

Badan Usaha Jasa Konstruksi Asing (BUJKA)

Merujuk pada ketentuan-ketentuan dalam Pasal 32 UU Jasa Konstruksi jo. PP Perizinan Berusaha jo. Permen PU Perizinan Usaha Konstruksi, Badan Usaha Jasa Konstruksi Asing (“BUJKA”) pada pokoknya merupakan badan usaha di bidang jasa konstruksi yang berdomisili di negara asal atau asing tersebut dan menjalankan usahanya di Indonesia, khususnya melalui salah satu struktur berikut ini:

1. Kantor Perwakilan Badan Usaha Jasa Konstruksi Asing (“KPBUJKA”); atau
2. Badan Usaha Jasa Konstruksi Penanaman Modal Asing (“BUJK PMA”).

Pada dasarnya, baik KPBUJKA maupun BUJK PMA sekalipun, diwajibkan untuk mematuhi persyaratan perizinan dan regulasi umum yang berlaku bagi BUJKN. Namun, sebagai badan usaha yang terafiliasi asing, mereka juga tunduk pada persyaratan tambahan dan spesifik lainnya. Sehubungan dengan hal tersebut, selain memenuhi ketentuan dasar dan persyaratan perizinan yang dikenakan pada BUJKN berdasarkan peraturan perundang-undangan terkait, kedua bentuk BUJKA tersebut juga harus mematuhi kewajiban peraturan dan perizinan lebih lanjut sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Kantor Perwakilan

Merujuk pada Pasal 189 ayat (4) PP Perizinan Berusaha, kantor perwakilan didefinisikan sebagai orang perseorangan warga negara Indonesia, orang perseorangan warga negara asing, atau badan usaha yang merupakan perwakilan pelaku usaha dari luar negeri. Lebih spesifik, pada ketentuan dalam Permen PU Perizinan Usaha Konstruksi, KPBUJKA dinyatakan sebagai “kantor yang dibentuk oleh badan usaha asing yang bergerak di bidang jasa konstruksi sebagai perwakilan di Indonesia.”

Melalui Permen PU Perizinan Usaha Konstruksi, adapun syarat-syarat khusus yang harus dipenuhi oleh KPBUJKA, yaitu sebagai berikut:

1. SBU harus berkualifikasi besar;
2. Merupakan Badan Usaha Jasa Konstruksi (“BUJK”) berbadan hukum di negara asal yang dibuktikan dengan akta pendirian yang dilegalisasi dan sertifikat perizinan badan usaha jasa konstruksi berkualifikasi besar di negara asal atau yang sejenis yang dilegalisasi; dan
3. Membayar biaya administrasi perizinan berusaha per jenis usaha sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Badan Usaha yang Didirikan di Indonesia (PMA)

BUJK Penanaman Modal Asing (“BUJK PMA”) sebagaimana dinyatakan melalui Permen PU Perizinan Usaha Konstruksi, yaitu merupakan kantor yang dibentuk oleh badan usaha asing yang bergerak di bidang jasa konstruksi sebagai perwakilan di Indonesia.

Untuk BUJK PMA, adapun persyaratan khususnya yang diatur dalam Permen PU Perizinan Usaha Konstruksi meliputi, antara lain:

1. Untuk mendapatkan SBU, BUJK PMA wajib memenuhi persyaratan struktur permodalan asing dan kriteria teknis penanaman modal;
2. Penanam modal asing/pemegang saham asing merupakan BUJK berbadan hukum di negara asal yang dibuktikan dengan:
   • Akta pendirian yang dilegalisasi; dan
   • Sertifikat perizinan bidang usaha jasa konstruksi berkualifikasi besar di negara asal atau sejenis.
3. Penanam modal dalam negeri/pemegang saham dalam negeri merupakan BUJKN berkualifikasi besar yang dibuktikan dengan:
   • Perizinan Berusaha kegiatan jasa konstruksi; dan
   • SBU.

Terkait dengan pemenuhan persyaratan dasar untuk BUJK PMA untuk mendapatkan SBU, maka dapat merujuk pada ketentuan dasar yang terutama diatur melalui Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2021 tentang Bidang Usaha Penanaman Modal yang sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 49 Tahun 2021 (“Perpres No. 49/2021”) dan Peraturan Badan Koordinasi Penanaman Modal Nomor 4 Tahun 2021 tentang Pedoman dan Tata Cara Pelayanan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko dan Fasilitas Penanaman Modal (“Peraturan BPKM No. 3/2021”). Sehingga dalam hal ini, BUJK PMA harus memenuhi persyaratan penanaman modal dengan pembatasan kepemilikan modal asing dan minimum nilai investasi.

Merujuk pada ketentuan yang ada, maka BUJK PMA hanya dapat melakukan kegiatan usahanya dengan nilai investasi lebih dari Rp10.000.000.000 (sepuluh miliar Rupiah) di luar nilai tanah dan bangunan. Selain itu, perlu diperhatikan pula terkait pembatasan kepemilikan modal asing dan struktur permodalan bagi BUJK PMA, sebagaimana:

1. BUJKA Non-ASEAN paling banyak memiliki 67% (enam puluh tujuh percent) dari total saham pada BUJK PMA pemohon sertifikasi.
2. BUJKA ASEAN paling banyak memiliki 70% (tujuh puluh persen) dari total saham pada BUJK PMA pemohon sertifikasi.

Perizinan Berusaha

Perizinan berusaha jasa konstruksi berdasarkan PP Perizinan Berusaha

Sebagaimana dinyatakan sebelumnya,  telah diatur bahwa pemenuhan persyaratan perizinan berusaha bagi setiap pelaku usaha pada subsektor jasa konstruksi, yaitu meliputi:

1. SBU bagi badan usaha konstruksi;
2. SKK konstruksi bagi usaha orang perseorangan;
3. Lisensi lembaga sertifikasi badan usaha jasa konstruksi bagi lembaga sertifikasi badan usaha; atau
4. Lisensi lembaga sertifikasi profesi jasa konstruksi bagi lembaga sertifikasi profesi.

Sertifikat Badan Usaha

Sebelum adanya PP No. 5/2021 maupun PP Perizinan Berusaha beserta peraturan-peraturan turunannya lainnya, UU Jasa Konstruksi senyatanya telah mengatur melalui Pasal 30 bahwa setiap badan usaha yang mengerjakan jasa konstruksi wajib memiliki SBU. Pasal 1 angka 12 Permen PU Perizinan Usaha Konstruksi telah mengatur bahwa SBU merupakan:

“… tanda bukti pengakuan terhadap klasifikasi dan kualifikasi atas kemampuan BUJK termasuk hasil penyetaraan kemampuan BUJK asing.”

Merujuk pada ketentuan tersebut, bahwa SBU digunakan untuk menunjukkan bukti kemampuan suatu BUJK terkait klasifikasi bidang pekerjaan konstruksi yang dilakukan serta tingkat kemampuan kualifikasi usaha, baik itu kecil, menengah, ataupun besar. Selain itu, SBU juga digunakan sebagai bukti kemampuan BUJKA yang harus memenuhi persyaratan sebagai badan usaha berkualifikasi besar.

Sanksi terhadap ketidakpatuhan perizinan

Pemegang perizinan berusaha kegiatan jasa konstruksi yang melakukan pelanggaran terhadap ketentuan perizinan berusaha akan dikenai sanksi administratif. Adapun sanksi tersebut dapat dikenakan secara kumulatif atau bertahap.

Adapun sanksi dimaksud yaitu yang dapat berupa:

1. Peringatan tertulis;
2. Pengenaan denda administratif;
3. Penghentian sementara kegiatan usaha;
4. Pencabutan perizinan berusaha; dan/atau
5. Pencantuman daftar hitam.

Ketentuan teknis lebih lanjut mengenai pengenaan sanksi diatur dalam Lampiran IV Permen PU Perizinan Usaha Konstruksi.

Perizinan Tenaga Kerja

Sertifikat Kompetensi Kerja

SKK merupakan salah satu persyaratan perizinan berusaha bagi setiap pelaku usaha jasa konstruksi. Kemudian , komponen dari SKK meliputi:

1. Permohonan;
2. Verifikasi dan validasi;
3. Biaya sertifikasi kompetensi kerja;
4. Pelaksanaan uji kompetensi; dan
5. Penerbitan SKK konstruksi.

Selain itu, SKK konstruksi juga merupakan tanda bukti dari Tenaga Kerja Konstruksi (“TKK”). Sebagaimana ditentukan dalam Permen PU Perizinan Usaha Konstruksi,  SKK adalah bukti pengakuan atas kompetensi tenaga kerja konstruksi. Lebih lanjut, undang-undang sendiri mendefinisikan TKK sebagai setiap orang yang memiliki keterampilan, pengetahuan, dan pengalaman dalam melaksanakan pekerjaan konstruksi.

Tenaga Kerja Konstruksi Asing

Tenaga kerja konstruksi asing yang dapat melakukan layanan jasa konstruksi hanya terbuka pada kualifikasi ahli dengan jabatan tertentu yang dapat diduduki sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan terkait ketenagakerjaan. Sehubungan dengan ini, tenaga kerja asing dilarang untuk menduduki jabatan yang mengurusi personalia.

Pemilihan dan Penetapan Penyedia Jasa Konstruksi/Kontraktor (Proyek yang Dibiayai Negara)

Metode Pemilihan

Sebelum UU Jasa Konstruksi mengalami amandemen, metode pemilihan Kontraktor untuk proyek yang dibiayai negara diatur dalam Pasal 42. Kemudian setelah amandemen, Pasal 42 dihapus dengan alasan bahwa sistem pengadaan cukup diatur dalam Peraturan Presiden (dalam hal ini Peraturan Presiden No. 16/2018 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah sebagaimana terakhir diubah melalui Peraturan Presiden No. 46/2025 (”Perpres No. 46/2025”)) untuk pengadaan jasa konstruksi pemerintah, sedangkan untuk non-pemerintah dilakukan dengan sistem bisnis yang baik dan mapan.

Terlepas dari penghapusan ketentuan tersebut dalam UU Jasa Konstruksi, metode pemilihan Kontraktor masih diatur dalam PP Jasa Konstruksi, yang secara garis besar selaras dengan pengaturan dalam Perpres No. 46/2025.

Metode pemilihan Kontraktor terdiri atas:

1. E-purchasing;
   Hanya berlaku untuk pengadaan pekerjaan konstruksi yang sudah terdaftar dalam e-katalog yang dikelola oleh Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah (“LKPP”).
2. Pengadaan langsung;
   Berlaku untuk pengadaan pekerjaan konstruksi dengan nilai maksimum 400 (empat ratus) juta rupiah.
3. Penunjukan langsung;
   Berlaku dalam keadaan tertentu, misalnya untuk:
   1. pelaksanaan program prioritas pemerintah, bantuan pemerintah, dan/atau bantuan Presiden berdasarkan arahan Presiden;
   2. pekerjaan yang bersifat rahasia yang berkaitan dengan kepentingan negara;
   3. pekerjaan prasarana, sarana, dan utilitas umum di lingkungan perumahan bagi masyarakat
      berpenghasilan rendah yang dilaksanakan oleh pengembang yang bersangkutan;
   4. pekerjaan konstruksi yang merupakan satu kesatuan sistem konstruksi dan satu kesatuan tanggung jawab atas risiko kegagalan bangunan yang secara keseluruhan tidak dapat direncanakan/diperhitungkan sebelumnya;
   5. pekerjaan konstruksi yang hanya dapat disediakan oleh 1 (satu) pelaku usaha yang mampu;
   6. pekerjaan konstruksi yang setelah dilakukan tender ulang mengalami kegagalan;
   7. pemilihan Kontraktor untuk melanjutkan pekerjaan konstruksi dalam hal terjadi pemutusan kontrak; dan
   8. permintaan berulang (repeat order) untuk pekerjaan konstruksi yang sama.
4. Tender cepat;
   Berlaku untuk pemilihan Kontraktor melalui sistem informasi kinerja penyedia barang/jasa dengan spesifikasi dan volume yang jelas, atau untuk pengadaan pemerintah berupa suku cadang atau bagian dari satu sistem yang sudah ada.
5. Dan Tender
   Tender dilaksanakan dalam hal tidak dapat menggunakan metode-metode yang telah disebutkan sebelumnya untuk memilih Kontraktor.

Pelaksanaan pengadaan dengan metode pengadaan langsung, penunjukkan langsung, tender cepat, dan tender dilakukan melalui aplikasi sistem pengadaan secara elektronik yang dikelola oleh LKPP.

Mekanisme Penetapan

Penetapan Kontraktor yang menjadi pemenang dalam pemilihan dilakukan melalui proses evaluasi yang terdiri atas:

1. evaluasi kualifikasi;
   merupakan evaluasi terhadap kompetensi, kemampuan usaha, dan pemenuhan persyaratan sebagai Kontraktor.
2. evaluasi administrasi;
   merupakan evaluasi terhadap kelengkapan dan keabsahan syarat administrasi yang ditetapkan dalam dokumen pemilihan.
3. evaluasi teknis;
   merupakan evaluasi terhadap pemenuhan syarat teknis yang ditetapkan dalam dokumen pemilihan.
4. Dan evaluasi harga
   merupakan evaluasi terhadap kewajaranharga penawaran yang ditawarkan oleh Kontraktor.

Lebih lanjut, standar dokumen pemilihan untuk pengadaan jasa konstruksi diatur dalam Lampiran V Peraturan LKPP No. 12 Tahun 2021 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah Melalui Penyedia sebagaimana diubah melalui Peraturan LKPP No. 4 Tahun 2024 (“Peraturan LKPP No. 12/2021”), yang secara umum mengatur format standar untuk:

1. Penetapan persyaratan kualifikasi pelaku usaha;
2. Bentuk surat penunjukan penyedia barang/jasa dan surat perintah kerja;
3. Kerangka acuan kerja; hingga
4. Bentuk dokumen penawaran (meliputi surat penawaran dan dokumen penawaran teknis dan biaya).

Lebih lanjut, Lampiran V Peraturan LKPP No. 12/2021 menyediakan model dokumen pemilihan untuk berbagai macam tipe pengadaan jasa konstruksi berdasarkan metode pemilihan sebagaimana telah dijelaskan di atas.

Metode Pemilihan dan Penunjukan untuk Proyek Privat

UU Jasa Konstruksi dan PP Jasa Konstruksi tidak mengatur secara eksplisit mengenai hal ini. Namun demikian, pengadaan yang sepenuhnya tidak dibiayai oleh negara umumnya mengikuti pedoman atau peraturan internal dari entitas yang melakukan pengadaan tersebut. Sejalan dengan hal tersebut dan sebagaimana telah dijelaskan di atas, pemerintah juga pernah menyatakan bahwa pengadaan yang dilakukan oleh pihak selain pemerintah dilakukan dengan sistem bisnis yang baik dan mapan.

Selain itu, pengadaan, baik yang dilaksanakan oleh pemerintah maupun oleh swasta wajib tunduk pada pengaturan hukum persaingan usaha, lebih tepatnya pada Pasal 22 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1999 tentang Larangan Praktek Monopoli Dan Persaingan Usaha Tidak Sehat (“UU Persaingan Usaha”) yang mengatur bahwa pelaku usaha dilarang bersekongkol dengan pelaku usaha lain dan/atau pihak yang terkait dengan pelaku usaha lain untuk mengatur dan atau menentukan pemenang tender sehingga dapat mengakibatkan terjadinya persaingan usaha tidak sehat.

Hal ini juga ditegaskan melalui Peraturan Ketua Komisi Pengawas Persaingan Usaha Nomor 3 Tahun 2023 tentang Pedoman Larangan Persekongkolan Dalam Tender (“Peraturan KPPU No. 3/2023”) yang menjelaskan bahwa pengaturan Pasal 22 UU Persaingan Usaha tidak hanya berlaku untuk pengadaan yang dilakukan pemerintah, melainkan juga untuk pengadaan yang dilakukan oleh perusahaan negara dan juga perusahaan swasta. Pelanggaran terhadap ketentuan Pasal 22 UU Persaingan Usaha dikenakan sanksi administratif berupa:

1. perintah kepada pelaku untuk menghentikan kegiatan yang terbukti menyebabkan persaingan usaha tidak sehat tersebut;
2. penetapan pembayaran ganti rugi; dan/atau
3. pengenaan denda paling sedikit Rp1.000.000.000 (satu miliar Rupiah).

Lebih lanjut, Peraturan KPPU No. 3/2023 juga menjelaskan mengenai bentuk-bentuk persekongkolan dalam tender, contoh kasus, hingga pedoman pembuktian dalam kasus persekongkolan tender.

Kontrak Kerja Konstruksi

Syarat-Syarat Kontrak Kerja Konstruksi

Syarat Sah Perjanjian Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) mengatur syarat-syarat umum yang harus dipenuhi agar suatu perjanjian sah. Syarat-syarat tersebut berkaitan dengan objek dan subjek perjanjian. Suatu perjanjian harus memenuhi 4 (empat) syarat, yaitu:

1. kesepakatan antara pihak-pihak yang terikat;
2. kecakapan masing-masing pihak untuk membuat suatu perikatan;
3. objek yang tertentu; dan
4. suatu sebab yang sah.

Jika syarat-syarat di atas terpenuhi, suatu perjanjian dianggap sah. Dua syarat pertama merupakan syarat subjektif dari perjanjian, sedangkan dua syarat terakhir merupakan syarat objektif dari perjanjian.

Dalam hal syarat objektif tidak terpenuhi, maka perjanjian batal demi hukum. Artinya, perjanjian tersebut dianggap tidak pernah dilahirkan. Kemudian dalam hal syarat subjektif tidak terpenuhi, maka salah satu pihak dalam perjanjian tersebut mempunyai hak agar perjanjian tersebut dapat dibatalkan. Jadi, perjanjian yang telah dibuat tetap mengikat para pihak, selama tidak dibatalkan (oleh hakim) atas permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan perjanjian tersebut. Pihak yang dapat meminta pembatalan perjanjian adalah pihak yang tidak cakap hukum atau pihak yang tidak memberikan sepakatnya secara bebas atas kehendak sendiri.

Selain mengenai syarat sah, KUH Perdata juga mengatur perihal asas-asas dalam suatu perjanjian, di antaranya seperti:

1. asas konsensualisme yang diatur dalam Pasal 1320 ayat (1) dan Pasal 1338 KUH Perdata;
2. asas kebebasan berkontrak dan asas pacta sunt servanda yang secara implisit diatur pada Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata. Penerapan asas kebebasan berkontrak memiliki batasan, yakni suatu perjanjian tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, ketertiban, dan kesusilaan;
3. asas iktikad baik yang diatur dalam Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata; dan
4. asas kepribadian sebagaimana diatur dalam Pasal 1315 dan 1340 KUH Perdata.

Pembahasan lebih detail mengenai hukum kontrak Indonesia dapat dilihat pada: https://blog.lekslawyer.com/understanding-indonesia-contract-law/

Bentuk Standar Kontrak Kerja Konstruksi

UU Jasa Konstruksi tidak mengatur bentuk standar dari kontrak kerja konstruksi. Sebagaimana dijelaskan sebelumnya, hukum kontrak Indonesia mengenal asas kebebasan berkontrak yang diatur dalam Pasal 1338 KUH Perdata, di mana para pihak dalam kontrak bebas untuk memasukkan ketentuan apa pun yang mereka inginkan, dengan syarat tidak bertentangan dengan ketentuan hukum Indonesia. Namun demikian, UU Jasa Konstruksi dan PP Jasa Konstruksi mengatur ketentuan-ketentuan yang wajib dimasukkan dalam kontrak kerja konstruksi yang akan dijelaskan di bawah.

UU Jasa Konstruksi mewajibkan kontrak dibuat secara tertulis dan harus mematuhi peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia. Selain itu, UU Jasa Konstruksi mengatur bahwa kontrak kerja konstruksi harus disusun dalam bahasa Indonesia. Apabila kontrak kerja konstruksi dilakukan dengan pihak asing, kontrak tersebut harus dibuat dalam bahasa Indonesia dan Inggris, dengan versi bahasa Indonesia sebagai bahasa yang berlaku dalam hal terdapat ketidaksesuaian.

Lebih lanjut, Pasal 76 PP Jasa Konstruksi mengatur bahwa kontrak kerja konstruksi harus terdiri dari:

1. surat perjanjian, yang terdiri dari:
   • deskripsi para pihak;
   • konsiderasi;
   • lingkup pekerjaan;
   • hal-hal yang menjadi pokok kontrak, seperti harga kontrak, jangka waktu kontrak; dan
   • daftar dokumen yang mengikat beserta urutan hierarkisnya;
2. syarat khusus kontrak (misalnya, pencairan jaminan, uang muka, pembayaran atas kinerja pekerjaan);
3. syarat umum kontrak (misalnya, ketentuan umum, hak dan kewajiban para pihak, penyelesaian sengketa);
4. dokumen pengguna jasa yang merupakan bagian dari dokumen tender sebagai dasar bagi Kontraktor untuk menyiapkan penawaran, yang berisi ruang lingkup pekerjaan, spesifikasi, gambar, daftar kuantitas, dan harga;
5. penawaran atau tawaran, disusun oleh Kontraktor berdasarkan dokumen tender yang berisi metode, harga tawaran, jadwal, dan sumber daya;
6. berita acara kesepakatan antara pengguna jasa dan Kontraktor;
7. surat penerimaan dari pengguna jasa; dan
8. surat pernyataan komitmen dari Kontraktor.

Pasal 1339 KUH Perdata mengatur bahwa suatu perjanjian tidak hanya mengikat hal-hal yang secara eksplisit tercantum dalam perjanjian, melainkan juga semua hal yang sesuai dengan sifat perjanjian tersebut, berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau hukum. Oleh karena itu, dalam kontrak kerja konstruksi, meskipun para pihak memiliki kebebasan untuk menetapkan syarat dan ketentuannya, tetap harus mematuhi ketentuan hukum yang berlaku dan tidak mengabaikan keadilan serta praktik terbaik dalam industri konstruksi.

Kontrak Kerja Konstruksi untuk Proyek yang Dibiayai Negara

Kontrak kerja konstruksi yang dibiayai dengan keuangan negara menggunakan dokumen terstandar. Lebih lanjut, dokumen terstandar untuk kontrak kerja konstruksi tersebut diatur dalam Lampiran II Peraturan LKPP No. 12/2021. Lampiran II Peraturan LKPP No. 12/2021 menjelaskan bentuk-bentuk kontrak kerja konstruksi yang penetapannya disesuaikan berdasarkan nilai kontrak, jenis barang/jasa, metode pemilihan Kontraktor, dan/atau risiko pekerjaan, di antaranya adalah:

1. surat perintah;
2. surat perjanjian; dan
3. surat pesanan.

Lebih lanjut, peraturan tersebut juga mengatur format serta isi dari kontrak kerja konstruksi mulai dari:

1. bagian pembukaan;
2. isi/ketentuan substantif; dan
3. penutup.

Namun demikian, jika proyek tersebut tidak dibiayai oleh negara, maka perjanjian dapat disusun berdasarkan kesepakatan para pihak.

Penggunaan Kontrak FIDIC di Indonesia

Format kontrak FIDIC (The International Federation of Consulting Engineers) sangat dikenal dan sering digunakan di Indonesia, terutama untuk proyek-proyek yang melibatkan bantuan asing dan/atau pihak asing. Selain itu, pada tahun 2008, Menteri Pekerjaan Umum menginformasikan bahwa format kontrak FIDIC telah diterjemahkan ke dalam bahasa Indonesia untuk meningkatkan penggunaan kontrak FIDIC di Indonesia, guna menciptakan kontrak yang adil dan seimbang antara pengguna jasa dan Kontraktor, Namun, penyesuaian diperlukan untuk memastikan bahwa kontrak sesuai dengan persyaratan minimum berdasarkan UU Jasa Konstruksi dan PP Jasa Konstruksi sebagaimana dijelaskan sebelumnya dan untuk mematuhi peraturan perundang-undangan lainnya yang berlaku.

Risiko Umum dalam Kontrak Kerja Konstruksi

Proyek konstruksi pada umumnya melibatkan banyak pihak, jangka waktu yang panjang, dan nilai transaksi yang tinggi. Karakteristik tersebut menyebabkan kontrak kerja konstruksi sangat rentan terhadap risiko hukum dan kontraktual. Pada bagian ini akan dijelaskan mengenai beberapa risiko umum yang dapat timbul dari aspek finansial, regulasi dan kepatuhan, maupun aspek pelaksanaan kontrak.

Risiko Finansial

1. Denda Keterlambatan
   Denda keterlambatan dapat dikenakan apabila Kontraktor gagal menyelesaikan pekerjaan atau mencapai tahapan (milestone) yang telah disepakati dalam jangka waktu kontraktual. Risiko timbul apabila kontrak tidak mengatur secara jelas besaran denda per hari, batas maksimum denda keterlambatan, atau pengecualian dalam hal keterlambatan tidak disebabkan oleh kontraktor. Klausul denda keterlambatan yang tidak jelas atau tidak proporsional juga sering menimbulkan sengketa di kemudian hari.
2. Biaya Pengakhiran
   Dalam hal pengakhiran kontrak, dapat timbul kewajiban finansial seperti pembayaran atas pekerjaan yang telah diselesaikan, biaya demobilisasi yang wajar, serta kompensasi dalam hal pengakhiran untuk kenyamanan tertentu (termination for convenience). Ketiadaan pengaturan yang jelas mengenai akibat hukum dan konsekuensi finansial tersebut berpotensi menimbulkan ketidakpastian dan sengketa antara para pihak.
3. Pencairan Bank Garansi
   Kontrak kerja konstruksi pada umumnya mensyaratkan adanya jaminan pelaksanaan atau jaminan uang muka. Risiko finansial timbul apabila klausul bank garansi dirumuskan secara tidak jelas, atau apabila bank garansi tidak dapat dicairkan karena telah berakhir masa berlakunya atau karena prosedur pengajuan klaim tidak sesuai dengan syarat dan ketentuan yang diatur dalam bank garansi tersebut. Risiko ini dapat dimitigasi dengan memastikan bahwa klausul jaminan bank disusun dengan jelas dan konsisten, serta syarat-syaratnya selaras dengan ketentuan yang relevan dalam kontrak kerja konstruksi.

Risiko dalam Regulasi dan Kepatuhan

Risiko dalam aspek ini timbul akibat ketidakpatuhan terhadap peraturan perundang-undangan yang berlaku, serta dari ketentuan kontrak yang dirumuskan secara tidak jelas atau kurang baik. Ketentuan kontrak yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan dapat dinyatakan batal demi hukum dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat.

1. Ketentuan Kontrak yang Tidak Dapat Ditegakkan
   Berdasarkan Pasal 1337 KUH Perdata, apabila ketentuan-ketentuan dalam kontrak dianggap melanggar hukum, etika, dan ketertiban umum, serta keadilan sebagaimana diatur dalam Pasal 1339 KUH Perdata, maka ketentuan atau syarat-syarat tersebut dapat dianggap atau dinyatakan tidak dapat diberlakukan.
2. Pengakhiran Kontrak Secara Sepihak
   Klausul semacam ini (termination for convenience clauses) berpotensi melanggar prinsip keseimbangan dalam hukum Indonesia, terutama apabila dilaksanakan tanpa dasar yang substansial. Berdasarkan yurisprudensi yang ada, yaitu Putusan Nomor 24/Pdt/2017/PT. DKI dan Putusan Mahkamah Agung Nomor 600 K/Pdt/2018, hakim berpendapat bahwa pencantuman klausul yang memungkinkan salah satu pihak mengakhiri perjanjian secara sepihak melanggar prinsip keseimbangan, sehingga klausul tersebut dinyatakan tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat.
3. Isu Hak Kekayaan Intelektual
   Proyek konstruksi kerap melibatkan desain, perangkat lunak (software), dan dokumen teknis yang mengandung hak kekayaan intelektual di dalamnya. Ketidakjelasan pengaturan mengenai kepemilikan, lisensi, dan hak penggunaan atas hak kekayaan intelektual dalam kontrak berpotensi menimbulkan sengketa. Oleh karena itu, kontrak harus secara tegas mengatur pengalihan, penggunaan, dan perlindungan hak kekayaan intelektual, termasuk kejelasan hak pengguna jasa untuk tetap menggunakan desain apabila kontraknya telah diakhiri.
4. Ketidakjelasan Klausul Penyelesaian Sengketa
   Tidak adanya ketentuan yang tegas mengenai penyelesaian sengketa dapat menunda penyelesaian perselisihan, khususnya apabila salah satu pihak ingin menyelesaikan sengketa melalui arbitrase sehingga diperlukan kesepakatan mengenai penyelesaian melalui arbitrase tersebut. Selain itu, tidak ditentukannya hal-hal penting seperti tempat kedudukan arbitrase (seat of arbitration) atau jumlah arbiter juga dapat menghambat atau menimbulkan persoalan dalam proses pemeriksaan dan penyelesaian sengketa melalui arbitrase.

Risiko dalam Pelaksanaan Kontrak

1. Keterlambatan Penyelesaian Proyek
   Keterlambatan penyelesaian proyek dapat disebabkan oleh Kontraktor, pengguna jasa, maupun keadaan kahar (force majeure). Kontrak perlu secara jelas mengatur tanggung jawab Kontraktor serta pengenaan denda atas keterlambatan yang menjadi kesalahannya. Sebaliknya, apabila keterlambatan disebabkan oleh pengguna jasa, kontrak harus menjamin hak Kontraktor atas perpanjangan waktu dan/atau kompensasi biaya. Selain itu, ketentuan force majeure harus diatur secara tegas untuk memastikan peristiwa di luar kendali para pihak tidak dianggap sebagai wanprestasi, serta memberikan hak perpanjangan waktu yang wajar kepada Kontraktor.
2. Perubahan Pekerjaan (Variation Orders)
   Perubahan pekerjaan atau variasi merupakan perubahan terhadap ruang lingkup pekerjaan, spesifikasi, atau metode pelaksanaan konstruksi yang telah disepakati dalam kontrak. Perubahan ruang lingkup pekerjaan merupakan hal yang lazim terjadi dalam proyek konstruksi. Risiko timbul apabila variasi dilaksanakan tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu atau tanpa adanya kesepakatan yang jelas mengenai biaya tambahan dan perpanjangan waktu. Kondisi ini sering kali menimbulkan sengketa terkait pembayaran dan jadwal penyelesaian proyek.
3. Ketidaklengkapan Dokumentasi
   Kontrak kerja konstruksi pada umumnya mensyaratkan agar instruksi, persetujuan, perubahan pekerjaan atau variasi, dan klaim disampaikan secara tertulis serta dalam batas waktu tertentu. Kegagalan untuk memenuhi ketentuan tersebut dapat mengakibatkan hilangnya hak kontraktual, meskipun peristiwa yang mendasarinya benar-benar terjadi. Dalam praktik, banyak permasalahan dibahas secara informal tanpa didukung oleh catatan tertulis yang memadai. Penyelesaian masalah tersebut barangkali telah dilaksanakan tanpa disertai dokumentasi yang memadai. Tanpa dokumen seperti pemberitahuan resmi, risalah rapat, atau persetujuan tertulis, akan sulit untuk membuktikan penyebab keterlambatan, tanggung jawab para pihak, maupun hak atas tambahan waktu atau biaya, yang pada akhirnya sering menimbulkan sengketa.

Pembahasan detail mengenai risiko dalam kontrak kerja konstruksi dapat dilihat pada: https://blog.lekslawyer.com/contractual-risk-construction-contracts-indonesia/

Hak Pihak Ketiga

Secara umum, berdasarkan asas kepribadian yang diatur dalam Pasal 1340 KUH Perdata, seseorang yang bukan pihak dalam suatu perjanjian tidak dapat dituntut pertanggungjawaban atau mendapat manfaat dari perjanjian tersebut. Namun demikian, Pasal 1318 KUH Perdata secara umum mengatur bahwa pihak lain berhak menuntut manfaat dari hak kontraktual, sepanjang pihak tersebut ditunjuk sebagai penerima manfaat atau penerima pengalihan hak.

Meski demikian, berdasarkan Pasal 1614 KUH Perdata, subkontraktor dapat secara langsung menagih kepada pengguna jasa jumlah yang menjadi kewajiban pengguna jasa kepada Kontraktor (yang seharusnya telah dibayarkan kepada subkontraktor).

Isu Lain-Lain

Letter of Intent dan Keberlakuannya

Secara praktik, konsep surat pernyataan minat (Letter of Intent/“LOI”) dikenal di Indonesia, meskipun tidak ada peraturan khusus mengenai LOI dalam hukum Indonesia. Secara umum, LOI tidak memiliki kekuatan hukum mengikat karena hanya merupakan pernyataan tertulis yang menjelaskan pemahaman awal para pihak yang berencana untuk memasuki perjanjian. Namun, beberapa ketentuan dalam LOI dapat disepakati sebagai ketentuan yang mengikat.

Berdasarkan yurisprudensi, beberapa hakim berpendapat bahwa LOI bersifat mengikat sejauh memenuhi syarat-syarat keabsahan perjanjian sesuai dengan Pasal 1320 KUH Perdata.

Sebagaimana dijelaskan sebelumnya, LOI pada dasarnya bersifat pemahaman awal para pihak sebelum memasuki perjanjian, yang kurang lebih sama dengan Memorandum of Understanding (“MOU”). Diskusi mengenai keabsahan MOU serta penjelasannya dapat dilihat lebih lengkap di: https://blog.lekslawyer.com/understanding-indonesia-contract-law/.

Kendala Ekonomi sebagai Dasar Klaim Force Majeure

Pihak Kontraktor dapat mengajukan keringanan jika keadaan tak terduga menyebabkan kontrak menjadi terlalu mahal atau sulit untuk dilaksanakan, dan hal ini dapat dianggap sebagai force majeure. S. Soemadipradja menyatakan bahwa alasan hambatan ekonomi dapat digunakan sebagai dasar untuk membebaskan kewajiban kontraktual, seperti clausula rebus sic stantibus. Istilah ini, menurut S. Soemadipradja, terkait dengan asas itikad baik sebagaimana diatur dalam KUH Perdata.

Selain itu, pendapat tersebut didukung oleh putusan Pengadilan Negeri Denpasar No. 20/Pdt.Sus-PHI/2021/PN Dps, yang menyatakan bahwa force majeure terkait perubahan keadaan, kesulitan (hardship), atau rebus sic stantibus menjadi alasan bagi tergugat untuk dinyatakan tidak melakukan wanprestasi. Pada dasarnya, majelis hakim mempertimbangkan bahwa force majeure yang berkaitan dengan perubahan keadaan telah secara fundamental mengubah keseimbangan suatu perjanjian dan menyebabkan nilai pelaksanaannya menjadi sangat tinggi bagi pihak yang menjalankannya, atau nilai pelaksanaan perjanjian tersebut berkurang drastis bagi pihak yang menerimanya, dan peristiwa tersebut hanya timbul atau diketahui oleh pihak yang dirugikan setelah perjanjian disepakati.  Selain itu, pengaturan mengenai force majeure bersifat wajib, sehingga tidak dapat dikecualikan dalam perjanjian.

Ketentuan Tersirat

Ketentuan-ketentuan dapat disiratkan dalam kontrak kerja konstruksi karena berdasarkan Pasal 1339 KUH Perdata, perjanjian mengikat para pihak tidak hanya terhadap hal-hal yang secara tegas diatur di dalamnya, melainkan juga terhadap hal-hal yang, berdasarkan sifat perjanjian, harus diterapkan berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau hukum. Selain itu, penafsiran suatu ketentuan kontrak juga dapat memengaruhi ketentuan yang disiratkan dalam kontrak. Ketentuan yang dapat disiratkan, misalnya, ketika hak atas pekerjaan dianggap telah dialihkan kepada pengguna jasa, kewajiban Kontraktor untuk meninggalkan lokasi proyek ketika kontrak berakhir, dan sebagainya.

Substantial Performance

Munir Fuady  menjelaskan bahwa doktrin pemenuhan substansial atau substantial performance adalah suatu doktrin yang mengajarkan bahwa apabila satu pihak tidak melaksanakan prestasinya secara sempurna, tetapi telah melaksanakan prestasinya tersebut secara substansial, maka pihak lain harus juga melaksanakan prestasinya secara sempurna. Apabila satu pihak tersebut tidak melaksanakan prestasinya secara substansial, maka ia dapat disebut telah tidak melaksanakan kontrak secara material (material breach). 

Lebih lanjut, Munir Fuady  menjelaskan bahwa pemenuhan mutlak (strict compliance) tidak tepat untuk kasus yang mengandung unsur kerugian bagi pihak lawan. Artinya, jika salah satu pihak dalam kontrak telah melakukan sesuatu atau melakukan persiapan tertentu, sehingga jika kontrak dibatalkan akan sangat merugikan dirinya dan sangat menguntungkan pihak lawan. Dalam keadaan seperti ini, doktrin substantial performance harus diterapkan. Misalnya, jika kontrak mensyaratkan beberapa syarat pendahuluan, maka jika hanya satu syarat yang tidak terpenuhi, sementara syarat lainnya telah terpenuhi, maka syarat yang tidak terpenuhi tersebut diartikan bukan sebagai syarat yang dapat menangguhkan kontrak, melainkan hanya syarat administratif yang tidak menangguhkan kontrak, di mana syarat tersebut dapat dipenuhi kemudian.

Doktrin substantial performance dikenal dalam sektor konstruksi dan didukung oleh berbagai yurisprudensi internasional dan nasional sebagai berikut:

1. Dalam Boon v Eyre (1779), diputuskan bahwa selama pihak yang berjanji telah memenuhi kewajiban secara substansial sesuai dengan kontrak, pihak yang berjanji wajib membayar harga kontrak.
2. Dalam Hoenig v Isaacs (1952), diputuskan bahwa pertimbangan utama adalah apakah pelanggaran telah mencapai inti kontrak, yaitu ‘hasil akhir’ tidak tercapai. Hal ini kemudian diputuskan berdasarkan apakah objek kontrak dapat digunakan dan memang telah digunakan. Fakta bahwa barang tersebut telah digunakan membuktikan bahwa ‘hasil akhir’ telah tercapai, dan karenanya, pelanggaran tidak sampai ke inti kontrak. Dalam kasus ini, lemari pakaian dan rak buku dapat digunakan dan memang telah digunakan, sehingga tujuan kontrak telah terpenuhi, dan pengguna telah memperoleh manfaat yang merupakan ‘hasil akhir’ dari kontrak yang disepakati antara para pihak.
3. Dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 2449 K/Pdt/2018, sengketa timbul dari transaksi jual beli rumah antara pembeli (penggugat) dan pengembang (tergugat), di mana setelah serah terima, pembeli menggugat wanprestasi dengan alasan keterlambatan penyelesaian, cacat kualitas bangunan, maupun kerusakan yang mengharuskan adanya perbaikan serta menuntut ganti rugi. Pengadilan Negeri mengabulkan sebagian gugatan, namun Pengadilan Tinggi membatalkannya. Kemudian Mahkamah Agung pada tingkat kasasi menguatkan putusan Pengadilan Tinggi tersebut dengan pertimbangan bahwa rumah telah diterima sesuai dengan yang diperjanjikan, dikuasai, dihuni, bahkan dimodifikasi (terdapat bangunan tambahan dan pagar) oleh pembeli, sementara komplain atas kerusakan tergolong minor dan juga telah diperbaiki oleh pengembang, sehingga tidak terbukti adanya wanprestasi. Putusan ini secara implisit mencerminkan penerapan doktrin substantial performance, yakni bahwa sepanjang ‘hasil akhir’ sebagaimana diperjanjikan telah terpenuhi dan manfaat utama dari kontrak tetap diperoleh, ketidaksempurnaan minor tidak serta merta dapat dikualifikasikan sebagai wanprestasi.

Untuk menyimpulkan, substantial performance memiliki dua unsur utama sebagai berikut:

1. Hasil akhir kontrak harus tercapai. Apakah hasil akhir telah tercapai atau tidak diukur berdasarkan kegunaan dan kemampuan fungsi objek kontrak. Fakta bahwa objek kontrak dapat digunakan dan memang telah digunakan membuktikan bahwa hasil akhir telah tercapai; dan
2. Pemilik atau pengguna jasa telah mendapatkan manfaat dari pelaksanaan pekerjaan Kontraktor, baik dengan mengambil manfaat dari pekerjaan yang dilakukan atau menjaga manfaat dari pekerjaan yang dilakukan.

Kegagalan Bangunan

Definisi dan Cakupan Kegagalan Bangunan

Pada dasarnya, setiap penyelenggaraan jasa konstruksi dalam menjalankan kegiatan usahanya wajib memenuhi standar keamanan, keselamatan, kesehatan, serta keberlanjutan. Kegagalan untuk memenuhi standar-standar tersebut berpotensi menyebabkan kegagalan bangunan. Kegagalan bangunan didefinisikan sebagai salah satu keadaan keruntuhan bangunan dan/atau tidak berfungsinya bangunan setelah penyerahan akhir hasil jasa konstruksi.

Ruang lingkup dari kegagalan bangunan,, yaitu meliputi:

1. Keruntuhan bangunan; dan
2. Tidak berfungsinya bangunan.

Keruntuhan bangunan merupakan kondisi di mana sebagian besar atau keseluruhan komponen bangunan rusak dan tidak dapat dioperasikan. Sedangkan di sisi lain, tidak berfungsinya bangunan merupakan kondisi di mana bangunan tidak sesuai dengan yang direncanakan dan/atau tidak dipenuhinya aspek keamanan, keselamatan, kesehatan, dan keberlanjutan bangunan.

Penilaian dan Penetapan Kegagalan Bangunan

Perlu dicatat bahwa segala kegagalan bangunan yang terjadi ditetapkan oleh penilai ahli. Sebagaimana, proses dari penilaian kegagalan bangunan ini dilakukan melalui:

1. Pelaporan kejadian kegagalan bangunan;
2. Penugasan penilai ahli;
3. Pembuatan perjanjian kerja;
4. Pelaksanaan penilaian kegagalan bangunan; dan
5. Pelaporan hasil penilaian.

Penilaian kegagalan bangunan tersebut dilakukan berdasarkan kriteria yang mencakup aspek struktural dan fungsional. Penilaian ini dilakukan dengan cara:

1. Pemeriksaan dokumen legalitas dan/atau perizinan objek bangunan;
2. Identifikasi kegagalan bangunan;
3. Investigasi kegagalan bangunan;
4. Analisis penyebab kegagalan bangunan;
5. Penilaian besaran ganti kerugian;
6. Penetapan penanggung jawab kegagalan bangunan; dan
7. Penyusunan dan penyampaian laporan.

Pihak yang Berhak Mengajukan Laporan dan Mekanisme Pelaporan ke LPJK

Pengguna Jasa, pemilik/penanggung jawab bangunan, dan/atau pihak lain yang dirugikan akibat kegagalan bangunan dapat melaporkan terjadinya suatu kegagalan bangunan. Pelaporan tersebut harus dilakukan dalam jangka waktu tiga hari setelah terjadinya kegagalan bangunan dimaksud.

Tanggung Jawab Kontraktor (Decennial Liability)

Penyedia Jasa (Kontraktor) wajib bertanggung jawab atas kegagalan bangunan dalam jangka waktu yang ditentukan sesuai dengan rencana umur konstruksi. Meskipun demikian, tanggung jawab ini tidak melebihi 10 (sepuluh) tahun sejak tanggal serah terima akhir atas jasa konstruksi terkait. Selain itu, perlu dicatat bahwa ketentuan terkait decennial liability ini harus diatur dalam kontrak kerja konstruksi.

Ganti Rugi Akibat Kegagalan Bangunan

Mekanisme pertanggungjawaban atas kegagalan bangunan pada prinsipnya diatur melalui Pasal 63 UU Jasa Konstruksi, yang mewajibkan Kontraktor untuk mengganti atau memperbaiki kegagalan bangunan yang disebabkan olehnya. UU Jasa Konstruksi juga mengatur kewajiban pemberian ganti kerugian atas terjadinya suatu kegagalan bangunan.

Selanjutnya secara lebih rinci, Pasal 90 PP Jasa Konstruksi telah memberikan pengaturan lebih lanjut mengenai mekanisme ganti kerugian akibat kegagalan bangunan. Selain kewajiban baik itu terhadap pengguna jasa maupun Kontraktor untuk memberikan ganti kerugian kepada pihak mana pun yang dirugikan akibat kegagalan bangunan, perlu dicatat pula bahwa penetapan ganti kerugian ini ditetapkan berdasarkan laporan dari penilai ahli.

Meskipun demikian, perlu dipahami pula bahwa ketentuan mengenai ganti kerugian akibat kegagalan bangunan tersebut tidak menghapuskan kemungkinan bagi para pihak terkait untuk meminta atau menuntut ganti kerugian secara perdata.

UU Jasa Konstruksi mengatur bahwa kegagalan untuk mengganti atau memperbaiki kegagalan bangunan dapat berujung pada peringatan tertulis, pengenaan denda administratif, sampai pencabutan izin.

Penyelesaian Sengketa

Penyelesaian Sengketa Konstruksi

1. Secara Umum
   Sengketa konstruksi di Indonesia umumnya diselesaikan melalui: (i) proses pengadilan; atau (ii) alternatif penyelesaian sengketa, yang meliputi mediasi, konsiliasi, dan arbitrase. Kemudian terdapat alternatif bagi para pihak untuk dapat menggunakan dewan sengketa.
2. Jangka Waktu Pengajuan Gugatan
   Berikut adalah jangka waktu untuk pengajuan gugatan terkait masalah konstruksi yang perlu diperhatikan:
   • jangka waktu yang disepakati oleh para pihak dalam perjanjian;
   • jangka waktu umum untuk mengajukan gugatan, sesuai dengan Pasal 1967 KUH Perdata adalah 30 tahun; dan
   • untuk gugatan terkait kegagalan bangunan, berdasarkan Pasal 65 ayat (2) UU Jasa Konstruksi, jangka waktu umum adalah 10 (sepuluh) tahun terhitung sejak tanggal penyerahan akhir layanan jasa konstruksi.

Terdapat perdebatan perihal apakah jangka waktu yang disepakati oleh para pihak dalam perjanjian dalam hal pengajuan gugatan dapat menyampingkan ketentuan jangka waktu pengajuan gugatan sebagaimana diatur dalam Pasal 1967 KUH Perdata. Berkenaan dengan hal ini, J. Satrio menjelaskan bahwa yang tidak dapat dikesampingkan di dalam kontrak adalah ketentuan hukum yang bersifat memaksa. Ketentuan Pasal 1967 KUH Perdata dapat dinilai sebagai ketentuan hukum yang bersifat memaksa, sehingga tidak diperkenankan untuk mengesampingkan aplikasi daluwarsa mengajukan tuntutan 30 tahun, atau menentukan lain sebagaimana disepakati para pihak. Pengesampingan terhadap ketentuan Pasal 1967 KUH Perdata dapat dianggap melawan hukum.

Terdapat putusan pengadilan dalam perkara pembatalan putusan arbitrase yang secara singkat menyinggung penerapan daluwarsa 30 tahun berdasarkan Pasal 1967 KUH Perdata untuk mengesampingkan batas waktu pemberitahuan klaim yang disepakati para pihak dalam kontrak. Dalam putusan tersebut, dikutip pertimbangan Majelis Arbitrase yang pada pokoknya menyatakan bahwa batas waktu tersebut bertentangan dengan ketentuan daluwarsa dalam Pasal 1967 KUH Perdata, yang juga didukung oleh pandangan doktrin dari seorang pakar hukum Indonesia.

Pembahasan lebih lanjut mengenai hal di atas dapat dilihat pada: https://blog.lekslawyer.com/contractors-claim-under-fidic-contract-contractual-time-limit-v-statute-of-limitation/.

Dewan Sengketa

Para pihak yang bersengketa dapat menggunakan dewan sengketa sebagai alternatif dari mediasi atau konsiliasi. PP Jasa Konstruksi mengatur bahwa dewan sengketa memperoleh kewenangan setelah disepakati oleh para pihak dalam kontrak kerja konstruksi dan perjanjian tripartit disusun.

Berdasarkan PP Jasa Konstruksi, untuk kontrak kerja konstruksi yang dibiayai oleh Negara, dalam hal tidak terdapat keberatan dalam jangka waktu 28 (dua puluh delapan) hari kalender sejak putusan dewan sengketa diterbitkan, maka putusan tersebut final dan mengikat terhadap kedua belah pihak, sementara apabila terdapat keberatan dari salah satu atau kedua belah pihak, maka para pihak dapat menempuh upaya penyelesaian sengketa lainnya.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara dan Petunjuk Teknis Dewan Sengketa Konstruksi (“Permen PUPR No. 11/2021”) menjelaskan mekanisme penyelesaian sengketa yang diterapkan oleh dewan sengketa dalam konteks kontrak kerja konstruksi yang dilaksanakan oleh pemerintah, di antaranya sebagai berikut: (a) pemberitahuan; (b) peninjauan dokumen; (c) rapat dengar pendapat; (d) kunjungan lokasi; (e) rapat internal dewan sengketa; dan/atau (f) penerbitan putusan formal. Lebih lanjut, Permen PUPR No. 11/2021 juga mengatur mengenai persyaratan serta tata kerja dewan sengketa.

Mediasi dan Konsiliasi

PP Jasa Konstruksi mengatur bahwa mediasi adalah upaya penyelesaian sengketa dengan mengikutsertakan pihak ketiga yang bertindak sebagai penasihat. Kemudian dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa (“UU Arbitrase dan APS”) mengatur bahwa apabila setelah upaya musyawarah masih menemukan kegagalan, maka apabila disepakati para pihak, mereka dapat menunjuk mediator melalui lembaga arbitrase atau lembaga alternatif penyelesaian sengketa.

Lebih lanjut, dalam waktu 30 (tiga puluh) hari sejak mediasi dimulai, para pihak harus mencapai kesepakatan perdamaian secara tertulis. Kesepakatan perdamaian a quo bersifat final dan mengikat bagi para pihak serta wajib didaftarkan di pengadilan negeri paling lama 30 (tiga puluh) hari sejak penandatanganan. Kemudian para pihak wajib melaksanakan isi kesepakatan tersebut paling lama 30 (tiga puluh) hari sejak pendaftaran dilakukan. Namun demikian, apabila proses mediasi tidak mencapai kesepakatan, maka para pihak dapat menempuh upaya penyelesaian lain sebagaimana disepakati.

Berikut merupakan model-model mediasi, di antaranya adalah:

1. Model Mediasi Fasilitatif;
   Mediator memfasilitasi proses negosiasi tanpa memberikan rekomendasi penyelesaian atau menyampaikan pandangan mengenai kemungkinan hasil apabila perkara dilanjutkan ke persidangan, dengan asumsi bahwa para pihak mampu memahami situasi mereka dan bekerja sama untuk mencapai penyelesaian sengketa.
2. Model Mediasi Evaluatif;
   Mediator menyampaikan pendapat mengenai kekuatan dan kelemahan posisi masing-masing pihak, kemungkinan bentuk penyelesaian yang wajar, serta potensi hasil apabila sengketa dilanjutkan ke persidangan. Pendekatan ini berasumsi bahwa para pihak membutuhkan panduan dari mediator, yang didasarkan pada hukum, praktik industri, atau aspek teknis yang relevan, serta diberikan berdasarkan pelatihan, pengalaman, dan objektivitas mediator. Mediasi evaluatif juga semakin populer dalam penyelesaian sengketa konstruksi karena penilaian mediator terhadap posisi masing-masing pihak sering kali membantu mendorong para pihak untuk mencapai kesepakatan penyelesaian.
3. Model Mediasi Penyelesaian (Settlement Model);
   Model ini sering digunakan bersamaan dengan mediasi fasilitatif atau evaluatif dan bertujuan untuk memastikan para pihak mencapai kesepakatan atas seluruh isu yang disengketakan. Model ini umumnya menggunakan teknik perundingan bertahap dengan keterlibatan mediator yang lebih besar untuk mendorong tercapainya penyelesaian. Mediator dalam model ini biasanya dipilih karena pengetahuan teknis atau hukum yang dimilikinya, sehingga para pihak merasa yakin bahwa mediator memahami sengketa yang dihadapi.
4. Dan Mediasi dengan Pendapat Ahli (Expert Advisory Model).
   Model ini menyerupai mediasi evaluatif dengan tingkat intervensi mediator yang tinggi dan pendekatan perundingan yang cenderung bersifat posisional. Dalam model ini, mediator memberikan pendapat mengenai kekuatan perkara, kemungkinan syarat penyelesaian yang wajar, serta potensi hasil apabila sengketa dilanjutkan ke arbitrase atau litigasi, sehingga proses mediasi dapat berlangsung lebih cepat. Meskipun berguna untuk sengketa konstruksi yang kompleks, pendekatan ini cenderung lebih adversarial karena menempatkan penekanan pada pendapat mediator dibandingkan pada upaya para pihak untuk saling memahami dan mencapai penyelesaian bersama.

Pada konsiliasi, konsiliator dapat memberikan pendapat-pendapat kepada para pihak terhadap masalah yang diperselisihkan, namun pendapat tersebut tidak mengikat. Hal ini sebagaimana definisi dari konsiliasi pada PP Jasa Konstruksi, yakni upaya penyelesaian sengketa dengan mengikutsertakan pihak ketiga (konsiliator) yang melakukan intervensi secara aktif.

Skema Med-Arb dan Arb-Med

Med-Arb dan Arb-Med adalah dua skema hybrid dalam penyelesaian sengketa yang mengombinasikan mediasi dan arbitrase dalam satu rangkaian proses. Keduanya digunakan untuk meningkatkan peluang penyelesaian sengketa secara damai sekaligus tetap menyediakan mekanisme ajudikatif apabila perdamaian tidak tercapai.

Med-Arb

Med-Arb adalah suatu proses penyelesaian sengketa yang mengombinasikan mediasi dan arbitrase. Pada awalnya, para pihak berusaha untuk mencapai kesepakatan penyelesaian melalui mediasi. Namun apabila terdapat beberapa isu yang tidak dapat diselesaikan melalui mediasi, seorang arbiter atau majelis arbitrase (pihak yang sama bertindak sebagai mediator) akan bertindak sebagai pemutus bagi para pihak.

Aryoputro Nugroho menjelaskan bahwa setiap keadaan proses penyelesaian secara Med-Arb itu berbeda dan dapat melibatkan opsi-opsi yang berbeda, di antaranya adalah:

1. dengan menunjuk mediator-arbiter dengan orang yang sama;
2. dengan menunjuk dua pihak yang berbeda selaku mediator dan arbiter yang mungkin saja lebih memakan biaya namun mempunyai keunggulan, untuk memisahkan fungsi mediator dan arbitrator; atau
3. model opt-out yang berkembang di Australia, dimana pihak yang ditunjuk akan berperan sebagai mediator, lalu kemudian sebagai arbiter, kecuali salah satu pihak keberatan karena menunjukkan bias atau tidak obyektif. Pada model ini mediator yang merangkap dua peran sebagai arbiter ini mempunyai hak untuk opt-out.

Secara umum, Badan Arbitrase Nasional Indonesia (“BANI”) tidak mengadopsi model Med-Arb dalam kerangka prosedurnya. Namun demikian, ketentuan dalam Pasal 19 Peraturan dan Prosedur Arbitrase BANI Tahun 2025 (“Peraturan BANI”) pada prinsipnya memungkinkan penerapan mekanisme tersebut apabila disepakati oleh para pihak. Pasal tersebut mengatur bahwa majelis arbitrase pertama-tama harus mengupayakan para pihak mencari jalan penyelesaian damai, baik atas bantuan pihak ketiga (mediator/konsiliator) atau dengan bantuan majelis arbitrase yang bertindak sebagai mediator. Lebih lanjut, apabila dalam mediasi tercapai kesepakatan, maka majelis arbitrase akan membuat putusan yang memuat kesepakatan damai tersebut secara tertulis yang memiliki kekuatan hukum dan mengikat kedua belah pihak. Namun apabila tidak tercapai kesepakatan, majelis arbitrase akan melanjutkan penyelesaian sengketa melalui prosedur arbitrase.

Arb-Med

Arb-Med yang didiskusikan dalam bagian ini mengikuti urutan Arbitration–Mediation–Ruling, yang merupakan mekanisme yang dimulai dengan proses arbitrase, di mana arbiter terlebih dahulu memeriksa perkara dan menempatkan putusannya dalam suatu amplop tertutup (sealed envelope). Setelah itu, arbiter beralih peran menjadi mediator untuk memfasilitasi para pihak mencapai penyelesaian secara mediasi. Selama proses mediasi berlangsung, keberadaan amplop tertutup tersebut ditampilkan secara jelas yang berfungsi sebagai pengingat bahwa apabila para pihak tidak berhasil mencapai kesepakatan, maka putusan arbitrase yang bersifat mengikat akan diberlakukan. Apabila mediasi gagal mencapai kesepakatan, mediator tersebut kembali menjalankan perannya sebagai arbiter dengan mengumumkan putusan arbitrase yang mengikat para pihak. Sebaliknya, jika kesepakatan tercapai dalam mediasi, para pihak tidak akan melanjutkan ke fase pembacaan putusan arbitrase, dan amplop tertutup tersebut akan dihancurkan tanpa para pihak pernah mengetahui apa keputusan di dalamnya.

Berbeda dengan model Med-Arb yang telah diatur secara eksplisit, Peraturan BANI tidak memuat pengaturan khusus mengenai penerapan model Arb-Med sebagaimana diuraikan di atas.

Arbitrase

Klausul dan Proses Arbitrase

Klausul arbitrase

Berdasarkan UU Arbitrase dan APS, penyelesaian sengketa melalui arbitrase didasarkan pada perjanjian arbitrase. Kemudian adanya perjanjian arbitrase mengesampingkan kewenangan pengadilan untuk mengadili sengketa.

Selain itu, apabila para pihak hendak menggunakan BANI sebagai forum arbitrase, BANI menyediakan (bukan kewajiban) standar klausula arbitrase untuk dicantumkan dalam perjanjian mereka, sebagai berikut:

“Semua sengketa, baik yang bersifat nasional maupun internasional, yang timbul dari perjanjian ini akan diselesaikan dan diputus oleh Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) menurut peraturan dan prosedur BANI, yang putusannya mengikat kedua belah pihak sebagai putusan tingkat pertama dan terakhir”.

Mekanisme dan jangka waktu arbitrase

Berdasarkan UU Arbitrase dan APS, proses arbitrase harus diselesaikan paling lambat 180 (seratus delapan puluh) hari sejak majelis arbitrase terbentuk, dilaksanakan secara tertutup, dan menggunakan bahasa Indonesia, kecuali disepakati lain.  Mekanisme arbitrase meliputi:

• pengajuan gugatan;
• penyerahan jawaban oleh tergugat dalam waktu 14 (empat belas) hari sejak salinan gugatan diterima;
• upaya penyelesaian damai oleh majelis arbitrase. Jika penyelesaian tercapai, majelis arbitrase menyusun akta penyelesaian yang bersifat final dan mengikat. Jika upaya musyawarah gagal, proses arbitrase dilanjutkan;
• kedua belah pihak diberi kesempatan terakhir untuk menjelaskan masing-masing posisi secara tertulis dan mengajukan bukti yang dianggap perlu untuk mendukung posisi mereka dalam jangka waktu yang ditentukan oleh majelis arbitrase;
• pemeriksaan saksi dan ahli di hadapan majelis arbitrase dilakukan berdasarkan hukum acara perdata;
• pemberian putusan yang final dan mengikat para pihak;
• dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari setelah putusan diucapkan, putusan arbitrase diserahkan dan didaftarkan oleh arbiter atau kuasanya ke pengadilan negeri. Apabila poin ini tidak dipenuhi, maka putusan arbitrase tersebut tidak dapat dilaksanakan; dan
• jika para pihak tidak melaksanakan putusan arbitrase secara sukarela, putusan
  dilaksanakan berdasarkan perintah ketua pengadilan negeri atas permohonan salah satu pihak
  yang bersengketa.

Pilihan hukum, tempat kedudukan (seat) arbitrase, arbiter, dan bahasa

PP Jasa Konstruksi mewajibkan agar kontrak kerja konstruksi yang dilaksanakan di Indonesia tunduk pada hukum Indonesia. Namun, para pihak bebas memilih hukum yang berlaku dalam perjanjian arbitrase, tempat arbitrase, aturan arbitrase, arbiter, dan bahasa yang digunakan dalam arbitrase, karena tidak ada pembatasan dalam Undang-Undang Konstruksi. Mengenai bahasa kontrak, Undang-Undang Konstruksi mengatur bahwa jika kontrak kerja konstruksi dilaksanakan dengan pihak asing, kontrak tersebut harus dibuat dalam bahasa Indonesia dan Inggris, dengan bahasa Indonesia sebagai bahasa yang berlaku.

Sengketa multipihak yang melibatkan Subkontraktor

Karena kontrak konstruksi bersifat saling terkait, sengketa antara Pemilik Proyek dan Kontraktor dapat berdampak pada atau berkaitan dengan sengketa antara Kontraktor dan subkontraktornya. Apabila masing-masing pihak memiliki perjanjian arbitrase tersendiri, terkadang sulit untuk menyelesaikan seluruh permasalahan atau sengketa di antara para pihak secara menyeluruh. Namun, kendala ini kini dapat diatasi berkat kemampuan lembaga arbitrase untuk menangani sengketa yang melibatkan banyak pihak dan berbagai perjanjian yang berbeda, asalkan sengketa-sengketa tersebut saling terkait dan para pihak telah memilih lembaga tertentu atau aturan lembaga tertentu sebagai forum penyelesaiannya. 

Putusan sela (interim award)

Undang-Undang Arbitrase dan APS mengatur bahwa atas permintaan salah satu pihak, arbiter atau majelis arbitrase dapat menjatuhkan putusan provisionil atau putusan sela. Dengan demikian, pihak tersebut dapat memperoleh putusan sementara apabila secara tegas memintanya dalam gugatan atau dalam permohonan arbitrase yang diajukan. Selanjutnya, jangka waktu pelaksanaan putusan provisionil atau putusan sela tersebut tidak diperhitungkan dalam jangka waktu proses arbitrase selama 180 (seratus delapan puluh) hari sebagaimana disebutkan di atas.

Proses Paralel dalam Sengketa Konstruksi

Apabila telah disepakati bahwa sengketa akan diselesaikan melalui arbitrase, tidak ada pihak yang dapat mengajukan gugatan secara paralel, karena pengadilan tidak memiliki kewenangan untuk memeriksa sengketa antara para pihak apabila terdapat perjanjian arbitrase. Selain itu, pengadilan juga wajib menolak apabila menerima pengajuan penyelesaian sengketa yang memiliki perjanjian arbitrase di dalamnya.

Pembatalan putusan arbitrase

Setiap pihak dapat mengajukan permohonan pembatalan putusan arbitrase jika putusan tersebut diduga mengandung unsur-unsur berikut:

1. surat atau dokumen yang diajukan dalam pemeriksaan, setelah putusan dijatuhkan, diakui palsu atau dinyatakan palsu;
2. setelah putusan diambil ditemukan dokumen yang bersifat menentukan, yang disembunyikan oleh pihak lawan;
3. putusan diambil dari hasil tipu muslihat yang dilakukan oleh salah satu pihak dalam pemeriksaan sengketa.

Permohonan pembatalan harus diajukan secara tertulis paling lambat 30 (tiga puluh) hari sejak pengajuan dan pendaftaran putusan di pengadilan negeri.

Terdapat banyak variasi mengenai alasan pembatalan putusan arbitrase. Anda dapat membaca penjelasannya secara lebih rinci melalui: https://blog.lekslawyer.com/category/articles/arbitration/

Pembahasan lebih lanjut mengenai arbitrase dalam perkara konstruksi dapat dilihat melalui:

• https://blog.lekslawyer.com/construction-and-engineering-law-indonesia/.
• https://blog.lekslawyer.com/construction-arbitration-indonesia-2025/.

Arbitrase Internasional dan Keberlakuannya

Persyaratan pelaksanaan putusan arbitrase internasional di Indonesia

UU Arbitrase dan APS mendefinisikan putusan arbitrase internasional sebagai putusan yang dijatuhkan oleh suatu lembaga arbitrase atau arbiter perorangan di luar wilayah hukum Republik Indonesia, atau putusan suatu lembaga arbitrase atau arbiter perorangan yang menurut ketentuan hukum Republik Indonesia sebagai suatu putusan arbitrase internasional. Pembahasan mengenai putusan arbitrase internasional merupakan hal yang penting karena para pihak yang bersengketa, apabila disepakati, dapat menggunakan lembaga arbitrase internasional sebagai forum penyelesaian sengketa.

Agar dapat dilaksanakan di Indonesia, putusan arbitrase internasional harus terlebih dahulu didaftarkan ke Pengadilan Negeri Jakarta Pusat. Setelah didaftarkan, putusan tersebut dapat diajukan untuk mendapatkan eksekuatur dan kemudian dapat dijalankan.

Pada tahap pendaftaran, dokumen yang diperlukan untuk mendaftarkan putusan arbitrase internasional adalah sebagai berikut:

1. lembar asli atau salinan autentik putusan arbitrase internasional (sesuai dengan ketentuan autentikasi dokumen asing) dan terjemahan resminya dalam bahasa Indonesia;
2. lembar asli atau salinan autentik perjanjian yang menjadi dasar putusan arbitrase internasional (sesuai dengan ketentuan autentikasi dokumen asing) dan terjemahan resminya dalam bahasa Indonesia; dan
3. keterangan dari perwakilan diplomatik Republik Indonesia di negara tempat putusan arbitrase internasional tersebut ditetapkan, yang menyatakan bahwa negara pemohon terikat pada perjanjian, baik secara bilateral maupun multilateral dengan negara Republik Indonesia perihal pengakuan dan pelaksanaan putusan arbitrase internasional.

Pihak yang mendaftarkan putusan arbitrase internasional adalah arbiter. Arbiter, bagaimanapun, dapat diwakili oleh kuasanya, dan jika arbiter ditunjuk oleh lembaga arbitrase, wewenang untuk mendaftarkan putusan dapat dilakukan oleh lembaga arbitrase yang bersangkutan.

Lebih lanjut, pada tahap pelaksanaan, apabila salah satu pihak tidak melaksanakan putusan arbitrase internasional secara sukarela, salah satu pihak dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Pusat untuk memperoleh eksekuatur.

Eksekuatur & perintah pelaksanaan putusan arbitrase

1. Putusan arbitrase internasional
   Sebelum eksekuatur diberikan terhadap suatu putusan arbitrase internasional, Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Pusat wajib mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:
   • Putusan arbitrase internasional dijatuhkan oleh arbiter atau majelis arbitrase di suatu negara yang dengan negara Indonesia terikat pada perjanjian, baik secara bilateral maupun multilateral, mengenai pengakuan dan pelaksanaan putusan arbitrase internasional;
   • Putusan tersebut terbatas pada putusan yang menurut ketentuan hukum Indonesia termasuk dalam ruang lingkup hukum perdagangan, meliputi perniagaan, perbankan, keuangan, penanaman modal, industri, dan hak kekayaan intelektual; dan
   • Putusan tersebut hanya dapat dilaksanakan di Indonesia terbatas pada putusan yang tidak bertentangan dengan ketertiban umum.
2. Putusan arbitrase nasional
   Sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya bahwa terhadap putusan arbitrase nasional dapat dimohonkan suatu permohonan eksekusi kepada ketua pengadilan negeri apabila putusan tersebut tidak dilaksanakan secara sukarela. Lebih lanjut, ketua pengadilan negeri, sebelum memberikan perintah pelaksanaan putusan arbitrase nasional tersebut, wajib mempertimbangkan hal-hal berikut:
   • Perjanjian arbitrase di antara para pihak;
   • Sengketa dalam putusan arbitrase tersebut merupakan sengketa di bidang perdagangan; dan
   • Putusan tersebut tidak bertentangan dengan kesusilaan dan ketertiban umum.
3. Isu lain-lain
   Dalam uraian sebelumnya, diketahui bahwa terdapat dokumen-dokumen yang harus memenuhi ketentuan autentikasi dokumen asing. Secara umum, autentikasi dokumen asing dapat dilakukan melalui legalisasi atau apostille, tergantung pada negara tempat dokumen tersebut diterbitkan. Jika negara tempat dokumen asing diterbitkan merupakan negara anggota Konvensi Apostille, maka prosedur yang perlu dilakukan hanyalah apostille dan tidak memerlukan legalisasi.

Pembahasan mengenai pelaksanaan putusan arbitrase internasional di Indonesia dapat dilihat lebih lengkap pada: https://blog.lekslawyer.com/enforcing-international-arbitration-award-in-indonesia/

Arbitrase Darurat (Emergency Arbitration) dalam Sengketa Konstruksi

Arbitrase emergensi adalah prosedur hukum baru yang diatur dalam Peraturan BANI, yang memungkinkan pihak yang terlibat dalam sengketa untuk mengajukan permohonan tindakan sementara atau tindakan konservasi yang mendesak sebelum susunan majelis arbitrase ditetapkan. Salah satu keunggulan utama arbitrase emergensi adalah kecepatan. Prosedur ini menyediakan jalur cepat untuk memperoleh tindakan sementara sebelum proses arbitrase utama dimulai.

Secara khusus, berdasarkan Peraturan BANI, durasi prosedur arbitrase emergensi adalah 14 (empat belas) hari sejak penunjukan arbiter darurat, dengan kemungkinan perpanjangan hingga 7 (tujuh) hari tambahan. Prosedur ini akan sangat berguna ketika tindakan mendesak diperlukan untuk melindungi hak, aset, atau bukti, untuk menghindari kerugian yang lebih besar, untuk mengamankan bukti, atau bahkan untuk mencegah pihak terkait mentransfer atau menyembunyikan aset, dan jika menunggu pembentukan majelis arbitrase secara penuh akan menyebabkan kerugian yang besar bagi pihak terkait, yang dapat menjadi hal yang esensial dalam sengketa konstruksi.

Pembahasan mengenai arbitrase emergensi dapat dilihat lebih lengkap pada: https://blog.lekslawyer.com/emergency-arbitration-in-2025-bani-rules-an-effective-measure-for-construction-arbitration-in-indonesia/

Penyelesaian Melalui Pengadilan

Proses dan Jangka Waktu Pemeriksaan di Pengadilan
Jangka waktu untuk proses persidangan tingkat pertama adalah maksimal 5 (lima) bulan. Prosesnya sebagai berikut:

• pengajuan gugatan;
• eksepsi dan jawaban;
•  replik;
•  duplik;
• pemeriksaan bukti dari kedua belah pihak;
• kesimpulan; dan
• putusan.

Putusan akhir dari pengadilan tingkat pertama dapat diajukan banding ke pengadilan tinggi. Meskipun ada ketentuan lima bulan, durasi persidangan umumnya melebihi periode tersebut. Mengacu pada SEMA 2/2014, proses banding di pengadilan tinggi dapat dilakukan dalam waktu maksimal 3 (tiga) bulan. Proses ini mencakup permohonan banding, pemeriksaan, dan putusan. Selain itu, putusan pengadilan tinggi dapat diajukan kasasi ke Mahkamah Agung. Durasi kasasi adalah maksimal 250 hari. Proses kasasi mencakup permohonan kasasi, pemeriksaan, dan putusan.

Keberlakuan Putusan Pengadilan Asing di Indonesia

Sut. Girsang dalam bukunya berjudul Arbitrase Jilid I, menjelaskan bahwa pada dasarnya, suatu putusan pengadilan merupakan cerminan dari kedaulatan suatu negara. Oleh karena itu, putusan yang dikeluarkan oleh satu negara hanya dapat dilaksanakan pada negara tersebut dan tidak dapat dilaksanakan di negara lain. Hal ini termuat dalam Pasal 436 Reglement op de Rechtsvordering (RV), yang menjelaskan bahwa suatu putusan pengadilan asing tidak dapat dilaksanakan di Indonesia.

---

Author

---

Co-Author

---

The Editor, Author & Contributor

---

The Contributors

---

---

---

Reference

Laws & Regulations

• Indonesian Civil Code.
• Reglement op de Rechtsvordering (RV).
• Law No. 30 of 1999 on Arbitration and Alternative Dispute Resolution.
• Law No. 13 of 2003 on Manpower as lastly amended by Law No. 6 of 2023 on the Stipulation of Government Regulation in Lieu of Law No. 2 of 2022 on Job Creation into Law.
• Law No. 2 of 2017 on Construction Services, as lastly amended by Law No. 6 of 2023 on the Stipulation of Government Regulation in Lieu of Law No. 2 of 2022 on Job Creation into Law.
• Presidential Regulation No. 16/2018 on Government Procurement of Goods/Services, as last amended by Presidential Regulation No. 46/2025.
• Presidential Regulation Number 10 of 2021 on the Investment Lines of Business, as last amended by Presidential Regulation Number 49 of 2021 on the Amendment to Presidential Regulation Number 10 of 2021 on Investment Lines of Business.
• Government Regulation No. 22 of 2020 on Implementing Regulation of Construction Law as amended by Government Regulation No. 14 of 2021.
• Government Regulation Number 5 of 2021 on the Administration of Risk-Based Business Licensing.
• Government Regulation Number 28 of 2025 on the Administration of Risk-Based Business Licensing.
• Minister of Public Works and Public Housing Regulation Number 11/2021 on Procedure and Technical Guideline on Construction Dispute Board.
• Minister of Public Works and Public Housing Number 8 of 2022 on Procedures for the Implementation of Construction Services Standard Certificate Fulfillment in the Context of Supporting the Ease of Business Licensing for Construction Service Business Actors.
• Minister of Foreign Affairs of the Republic of Indonesia Regulation Number 14 of 2022 on Procedures for the Legalization of Documents at the Ministry of Foreign Affairs.
• Minister of Public Works Regulation Number 6 of 2025 on Standards for Business Activities and/or Product/Service Standards, Supervision Implementation, and the Imposition of Sanctions in the Administration of Risk-Based Business Licensing in the Public Works Sector.
• Minister of Law of the Republic of Indonesia Regulation Number 50 of 2025 on Apostille Services.
• Investment Coordinating Board Regulation Number 4 of 2021 on Guidelines and Procedures for Risk-Based Business Licensing Services and Investment Facilities.
• Decree of the Director General of Construction Development of the Ministry of Public Works Number 37/KPTS/DK/2025 on the Establishment of Certification Scheme Standards for Construction Services Business Entities.
• Supreme Court Regulation Number 3 of 2023 on Procedures for Appointing Arbitrators by the Court, Right of Objection, Examination of Applications for Enforcement and Cancellation of Arbitration Decisions.
• Circular Letter of Supreme Court No. 2 of 2014 on Completion of Cases in the First Instance and Appeal Courts in 4 (Four) Judicial Jurisdictions.
• Decision of Head of Supreme Court No. 214/ KMA/SK/XII/2014 on The Timeframe for Handling Cases at the Supreme Court of the Republic of Indonesia.
• Government Goods/Services Procurement Policy Agency Regulation No. 12 of 2021 concerning Guidelines for the Implementation of Government Goods/Services Procurement through Providers as amended by Government Goods/Services Procurement Policy Agency Regulation No. 4 of 2024.
• BANI Arbitration Rules and Procedures 2025.

Jurisprudence

• Supreme Court Decision No. 600 K/Pdt/2018.
• Supreme Court Decision Number 2449 K/Pdt/2018.
• Jakarta High Court Decision No. 24/Pdt/2017/PT. DKI.
• Batam District Court Decision No. 80/Pdt.G/2015/PN.Btm jo. Decision of the Pekanbaru High Court No. 80/PDT/2016/PT.PBR jo. Decision of the Supreme Court No. 1750 K/Pdt/2017
• Denpasar District Court Decision No. 20/Pdt.Sus-PHI/2021/PN Dps jo. Supreme Court Decision No. No. 1210 K/Pdt.Sus-PHI/2022.
• Karawang District Court Decision No. 86/Pdt.G/2015/PN Kwg jo. the Decision of the Bandung High Court No. 21/PDT/2017/PT.BDG jo. Decision of the Supreme Court No. 220 K/Pdt/2018.

Books

• Munir Fuady, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), PT Citra Aditya Bakti: Bandung, 2007.
• Munir Fuady, Hukum Kontrak: Buku Kesatu, PT Citra Aditya Bakti: Bandung, 2015.
• Paula Berger and Brennan Ong, Best Practice in Construction Disputes: Avoidance, Management and Resolution, Australia: LexisNexis Butterworths, 2013.
• S. Soemadipradja, Penjelasan Hukum tentang Keadaan Memaksa (Syarat-Syarat Pembatalan Perjanjian yang Disebabkan Keadaan Memaksa/Force Majeure), Jakarta: Nasional Legal Reform Program, 2010.
• S.U.T Girsang, Arbitrase Jilid I. Jakarta: Mahkamah Agung Republik Indonesia, 1992.

Journal

Sri Bala Murugan Gogulanathan, The doctrine of substantial performance: comparisons between English and Malaysian law, Commonwealth Law Bulletin, 44:3, 2018.

Article

• Aryoputro Nugroho, MED-ARB: Harapan Baru Dunia ADR Indonesia Dalam Penyelesaian Sengketa Secara Arbitrase, Indonesia Arbitration – Vol. 14 No. 3, September 2022: 10 – 17.
• Construction and Engineering Law – Indonesia Chapter of the International Comparative Legal Guide 2023, https://blog.lekslawyer.com/construction-and-engineering-law-indonesia/.
• Construction Arbitration Indonesia – Global Arbitration Review Know-How 2025, https://blog.lekslawyer.com/construction-arbitration-indonesia-2025/.
• Contractor’s Claim under FIDIC Contract: Contractual Time Limit v Statute of Limitation, https://blog.lekslawyer.com/contractors-claim-under-fidic-contract-contractual-time-limit-v-statute-of-limitation/
• Contractual Risk in Construction Contracts: Practical Legal Guide, https://blog.lekslawyer.com/contractual-risk-construction-contracts-indonesia/.
• Emergency Arbitration in 2025 BANI Rules: an Effective Measure for Construction Arbitration in Indonesia?, https://blog.lekslawyer.com/emergency-arbitration-in-2025-bani-rules-an-effective-measure-for-construction-arbitration-in-indonesia/.
• Enforcement of International Arbitration Award in Indonesia: A Practical Approach on its Procedures and Challenges, https://blog.lekslawyer.com/enforcing-international-arbitration-award-in-indonesia/.
• Understanding Indonesia Contract Law: Navigating the Essentials, https://blog.lekslawyer.com/understanding-indonesia-contract-law/.