Category: Hukum Real Estat

Pengertian dan Dasar Hukum

Berdasarkan Pasal 28 ayat (1) Undang – Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 (“UUPA”), Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan (“HGU”). Selain UUPA, peraturan lain yang mengatur mengenai HGU adalah Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP No. 40/1996”). Pada PP No.40/1996 tersebut diatur lebih jauh mengenai HGU.

Subjek HGU

Hanya warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia yang dapat mempunyai HGU. Jika pemegang HGU sudah tidak memenuhi syarat sebagai warga negara Indonesia dan bukan badan hukum Indonesia yang berkedudukan di Indonesia, maka pemegang HGU tersebut dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan ataupun mengalihkan HGU tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika tidak dilepaskan ataupun dialihkan, maka HGU tersebut akan hapus dan status tanah kembali menjadi tanah negara.

Objek HGU

Tanah yang dapat diberikan HGU adalah tanah negara. HGU hanya dapat diberikan atas tanah yang luasnya minimal 5 Hektar. Jika luas tanah yang dimohonkan HGU mencapai 25 hektar atau lebih, maka penggunaan HGU nya harus menggunakan investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.

Jika tanah yang akan diberikan HGU merupakan tanah negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU baru dapat dilakukan setelah tanah tersebut dilepaskan dari statusnya sebagai kawasan hutan.

Pemberian HGU atas suatu tanah yang telah memiliki hak tertentu baru dapat dilaksanakan setelah diselesaikannya pelepasan hak tersebut sesuai dengan tata cara yang diatur dalam peraturan yang berlaku.

Jika diatas tanah yang akan diberikan HGU terdapat tanaman atau bangunan milik pihak lain yang keberadaannya berdasarkan alas hak yang sah, maka pemegang HGU yang baru wajib memberikan ganti kerugian kepada pemilik bangunan dan tanaman tersebut.

Pemberian HGU

HGU diberikan berdasarkan Penetapan Pemerintah, yaitu dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri (yang bertanggung jawab di bidang pertanahan/agraria) atau pejabat yang ditunjuk. HGU terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah sesuai peraturan yang berlaku.

Jangka Waktu HGU

HGU dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Untuk perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama dapat diberikan HGU untuk jangka waktu paling lama 35 tahun. Atas permintaan pemegang HGU dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 25 tahun.

Perpanjangan dan pembaharuan HGU dapat dilakukan atas permohonan pemegang hak bila memenuhi syarat: (i) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut, (ii) syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak, (iii) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

Peralihan HGU

HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain melalui (i) jual-beli, (ii) tukar-menukar, (iii) penyertaan dalam modal, (iv) hibah, dan (v) pewarisan.

Peralihan HGU karena jual beli wajib dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan adanya Berita Acara Lelang. Sedangkan peralihan HGU melalui pewarisan wajib dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.

Hapusnya HGU

Sebab-sebab hapusnya HGU diatur dalam Pasal 34 UUPA dan Pasal 17 ayat (1) PP No. 40/1996. HGU menjadi hapus karena hal-hal sebagai berikut:

a) Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya;

b) Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena :

1) Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12, Pasal 13 dan/atau Pasal 14 PP No. 40/1996;

2) Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;

c) Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;

d) Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;

e) Ditelantarkan;

f) Tanahnya musnah;

g) Pemegang HGU tidak lagi memenuhi syarat untuk dapat mempunyai HGU sebagaimana diatur dalam Pasal 30 ayat (2) UUPA.

Pembebanan HGU

HGU dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Namun, Hak Tanggungan tersebut akan otomatis hapus dengan hapusnya HGU.

Pendaftaran HGU

Setiap pemberian, peralihan dan pengahapusan atas HGU harus didaftarkan untuk menjamin kepastian hukum. Pendaftaran tersebut meliputi (i) pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah, (ii) pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut, (iii) dan pemberian surat-surat tanda bukti hak.

Hak dan Kewajiban Pemegang HGU

Hak pemegang HGU adalah dapat mengusahakan tanahnya sesuai luas dan jangka waktu yang telah diberikan.

Pada Lampiran II Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Rebublik Indonesia Nomor 1 Tahun 2010 disebutkan mengenai persyaratan-persyaratan yang harus dipenuhi oleh pemohon HGU jika ingin mendaftarkan HGU, yang mana hal ini juga telah diatur dalam Pasal 12 ayat (1) PP No. 40/1996, yaitu :

a) Membayar uang pemasukan kepada negara;

b) Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;

c) Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;

d) Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal HGU;

e) Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

f) Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan HGU;

g) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada negara sesudah HGU tersebut hapus;

Menyerahkan sertipikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Read More