Category: Hukum Real Estat

Perbedaan Prinsip Istilah Pemilik dengan Penghuni Rumah Susun

Nov 29, 2011 | , , , , , ,

Latar Belakang
Istilah “Pemilik” rumah susun dan “Penghuni” rumah susun, diatur dalam dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun (“UU 16/85”), terutama Pasal 1 angka 9 dan angka 10, disebutkan bahwa yang dimaksud dengan Pemilik adalah perseorangan atau, badan hukum yang memiliki satuan rumah susun yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah, sedangkan yang dimaksud dengan Penghuni adalah perseorangan yang bertempat tinggal dalam satuan rumah susun.

Perbedaan Prinsip
Perbedaan prinsip antara istilah Pemilik dengan Penghuni rumah susun terletak pada perbedaan unsur-unsur yang disebutkan dalam Pasal 1 Angka 9 dan Angka 10 UU 16/85.
Pemilik atas suatu rumah susun, memiliki unsur-unsur sebagai berikut :
1. Perseorangan atau badan hukum
Yang dimaksud dengan perseorangan adalah manusia (naturlijkpersoon) yang cakap untuk melakukan perbuatan hukum. Sedangkan yang diamksud dengan Badan hukum (rechtspersoon) adalah badan-badan atau perkumpulan-perkumpulan yang memiliki hak dan kewajiban, serta dapat digugat ataupun menggugat di depan Pengadilan, contohnya Perseroan Terbatas, Yayasan, dan Koperasi.
2. Memiliki satuan rumah susun
Orang atau badan hukum tersebut telah mempunyai hak kepemilikan yang sah secara hukum.atas satuan rumah susun.
3. Memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah
Pemilik satuan rumah susun harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21, Pasal 36, dan Pasal 42 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”).
Sedangkan agar seseorang dapat disebut sebagai Penghuni atas suatu rumah susun, maka perlu dipenuhi unsur-unsur sebagai berikut :
1. Perseorangan
Yang dimaksud dengan perseorangan adalah manusia (naturlijkpersoon) yang cakap untuk melakukan perbuatan hukum
2. Bertempat tinggal dalam satuan rumah susun
Orang tersebut berdomisili dalam areal rumah susun yang bersangkutan akan tetapi tidak hak kepemilikan atasnya.

Dengan kesimpulan bahwa Pemilik rumah susun dapat pula sebagai Penghuni rumah susun, akan tetapi Penghuni rumah susun belum tentu dirinya sebagai Pemilik atas rumah susun tersebut. Artinya bahwa Pemilik tidak selalu merupakan Penghuni dan dapat menyewakan unit satuan rumah susun yang dimilikinya, sedangkan Penghuni adalah mereka yang tinggal di unit rumah susun tersebut.

Rama Mahendra

Read More

Eksekusi Hak Tanggungan

Nov 15, 2011 | , , , , , ,

Latar Belakang

Hak Tanggungan diatur dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (“UUHT”). Sebagaimana pengaturan dalam UUHT, jaminan pelunasan utang menggunakan Hak Tanggungan memberikan suatu keistimewaan pada krediturnya sebagai kreditur preferen. Kreditur Preferen adalah kreditur yang diistimewakan/didahulukan dari kreditur lainnya atas pelunasan utang debitur apabila terjadi gagal tagih. Pemegang Hak Tanggungan yang juga merupakan kreditur separatis mempunya kedudukan yang dipisahkan dari kreditur-kreditur lainnya dalam hal terjadinya suatu keadaan pailit yang dialami oleh debitur perorangan atau badan hukum sebagaimana diatur dalam Undang-undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang.

Eksekusi

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia yang dimaksud dengan eksekusi adalah pelaksanaan putusan hakim; pelaksanaan hukuman badan peradilan atau penjualan harta orang karena berdasarkan penyitaan.

3 (tiga) macam Eksekusi Hak Tanggungan menurut UUHT adalah :

1. Titel Eksekutorial

Yaitu eksekusi berdasarkan irah- irah “Demi Keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” yang dilakukan melalui tata cara dengan menggunakan lembaga parate executie sesuai dengan Hukum Acara Perdata. Jenis eksekusi ini mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap.

2. Eksekusi atas Kekuasaan Sendiri

Eksekusi atas kekuasaan sendiri ini harus diperjanjikan dalam perjanjian sebelumnya. Menurut Pasal 20 ayat (1) huruf (a) jo. Pasal 6 UUHT, apabila debitur wanprestasi, maka kreditor pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu.

3. Eksekusi Dibawah Tangan

Eksekusi penjualan di bawah tangan obyek hak tanggungan diatur dalam Pasal 20 (2) dan (3) UUHT. Inti dasar dari pasal ini adalah adanya kesepakatan antara pemberi dan pemegang hak tanggungan bahwa penjualan di bawah tangan obyek hak tanggungan akan memperoleh harga tertinggi yang akan menguntungkan semua pihak. Penjualan di bawah tangan hanya dapat dilakukan setelah lewat 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar pada daerah yang bersangkutan serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.

Ivan Ari & Ivan Setiady

Read More

Pembatalan Hak Atas Tanah

Sep 7, 2011 | , , , , , ,

Latar Belakang

Dalam hal untuk melaksanakan ketentuan pemberian hak atas tanah berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UU No.5/1960”) dan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP No.40/1996”), maka perlu diatur mengenai tata cara pembatalan hak atas tanah, yang mana telah diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan (“Permenag 9/99”).

Pembatalan Hak Atas Tanah

Pasal 1 angka 14 Permenag 9/99 menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan pembatalan hak atas tanah adalah pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah atau sertifikat hak atas tanah karena keputusan tersebut mengandung cacat hukum administrasi dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh ketetapan hukum tetap.

Pembatalan hak atas tanah meliputi pembatalan: (a) keputusan pemberian hak; (b) sertifikat hak atas tanah; dan (c) keputusan pemberian hak dalam rangka pengaturan penguasaan tanah. Pembatalan hak atas tanah tersebut diterbitkan karena cacat hukum administratif dalam penerbitan keputusan pemberian dan/atau sertifikat hak atas tanahnya atau melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Pembatalan hak atas tanah dilakukan dengan keputusan Menteri yang bertanggung jawab di bidang agraria/pertanahan (“Menteri”), dimana Menteri dapat melimpahkan kepada Kepala dari Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, yakni Kantor Badan Pertanahan Nasional di tingkat Propinsi (“Kantor Wilayah”) atau Pejabat yang ditunjuk. [More…]

Pembatalan Hak Atas Tanah

Pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administrative

Yang dimaksud dengan cacat hukum administratif berdasarkan Pasal 107 Permenang 9/99 adalah (i) kesalahan prosedur, (ii) kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan, (iii) kesalahan subyek hak, (iv) kesalahan objek hak, (v) kesalahan jenis hak, (vi) kesalahan perhitungan luas, (vii) terdapat tumpang tindih hak atas tanah, (viii) data yuridis atau data fisik tidak benar, atau (ix) kesalahan lainnya yang bersifat hukum administratif.

Keputusan pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif dalam penerbitannya, dapat dilakukan karena (i) permohonan dari yang berkepentingan atau (ii) Pejabat yang berwenang tanpa permohonan. Pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif melalui permohonan dari yang berkepentingan diajukan langsung kepada Menteri atau Pejabat yang ditunjuk atau melalui Kepala Kantor Pertanahan, yakni Badan Pertanahan Nasional di tingkat Kabupaten/Kota (“Kantor Pertanahan”). Sedangkan, pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif tanpa melalui permohonan oleh Pejabat yang berwenang dilaksanakan apabila diketahui adanya cacat hukum administratif dalam proses penerbitan keputusan pemberian hak atau sertifikatnya tanpa adanya permohonan.

Pembatalan hak atas tanah karena putusan pengadilan

Keputusan pembatalan hak atas tanah karena melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap diterbitkan atas permohonan yang berkepentingan, dimana permohonan tersebut diajukan langsung kepada Menteri atau Kepala Kantor Wilayah atau melalui Kantor Pertanahan.

Tata Cara Pembatalan Hak Atas Tanah

Terdapat beberapa proses dalam tata cara pembatalan hak atas tanah, sebagai berikut:

Kantor Pertanahan

Permohonan pembatalan hak atas tanah diajukan secara tertulis kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan, dengan dilampiri berkas-berkas, berupa: (i) fotocopy surat bukti identitas dan surat bukti kewarganegaraan (perorangan) atau fotocopy akta pendirian (badan hukum); (ii) fotocopy surat keputusan dan/atau sertifikat; (iii) surat-surat lain yang berkaitan dengan permohonan pembatalan.
Setelah berkas permohonan diterima, Kepala Kantor Pertanahan: (i) memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik; (ii) mencatat dalam formulir isian; (iii) memberikan tanda terima berkas permohonan; (iv) memberitahukan kepada pemohon untuk melengkapi data yuridis dan data fisik apabila masih diperlukan.

Kantor Wilayah

Dalam hal permohonan pembatalan hak telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Wilayah, Kepala Kantor Wilayah akan mencatat dalam formulir tertentu yang telah ditetapkan dan memeriksa serta meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik, dan apabila belum lengkap, segera meminta Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan untuk melengkapinya.
Dalam hal permohonan pembatalan hak telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Wilayah, Kepala Kantor Wilayah menerbitkan keputusan pembatalan hak atas tanah yang dimohon atau keputusan penolakan disertai dengan alasan penolakannya.

Menteri

Setelah menerima berkas permohonan, Menteri memerintahkan pejabat yang berwenang untuk memeriksa meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik, dan apabila belum lengkap, segera meminta Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan untuk melengkapinya serta mencatat dalam formulir tertentu yang telah ditetapkan.
Menteri memutuskan permohonan tersebut dengan menerbitkan keputusan pembatalan hak atau penolakan disertai dengan alasan penolakannya,

Isrilitha Pratami Puteri

Read More

Pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun

Aug 1, 2011 | , , , , , , ,

Latar Belakang

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan arah vertikal yang terbagi dalam satu-satuan yang masing-masing jelas batas-batasnya, ukuran dan luasnya, dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah. Dalam satuan rumah susun tersebut terdapat milik perseorangan yang dikelola sendiri oleh pemiliknya maupun hak bersama yang harus digunakan dan dikelola secara bersama karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak. Penggunaan dan pengelolaan rumah susun beserta lingkungannya harus diatur dan dilakukan oleh suatu perhimpunan penghuni yang diberi wewenang dan tanggung jawab. Terdapat beberapa pengaturan yang mengatur mengenai perhimpunan penghuni yaitu Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UU 16/1985”), Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun (“PP 4/1988”), dan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Pembuatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (“Kepmenpera”).

Perhimpunan Penghuni

Pasal 1 UU 16/1985 menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan perhimpunan penghuni adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para penghuni. Dalam Pasal 19 UU 16/1985 menyebutkan bahwa penghuni rumah susun wajib membentuk suatu perhimpunan penghuni, dimana perhimpunan penghuni ini dibentuk dengan tujuan untuk mengatur dan mengurus serta menjamin ketertiban, kegotongroyongan, dan keselarasan sesuai dengan kepribadian Indonesia dalam mengelola bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Perhimpunan penghuni, oleh UU 16/1985 diberi kedudukan sebagai badan hukum dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga, sehingga dapat bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik, dan dengan wewenang yang dimilikinya dapat mewujudkan ketertiban dan ketenteraman dalam lingkungan rumah susun. Pembentukan perhimpunan penghuni wajib dilakukan dengan pembuatan akta yang disahkan oleh Bupati atau Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II, dan khusus untuk DKI Jakarta disahkan oleh Gubernur Kepala Daerah Tingkat I.

Rapat Pendirian

Merujuk kepada Kepmenpera, dinyatakan bahwa dalam pembentukan perhimpunan penghuni, para pemilik dan/atau para penghuni rumah susun terlebih dahulu mengadakan rapat pembentukan perhimpunan penghuni (“Rapat”), dan dari Rapat tersebut hasilnya dituangkan dalam risalah (notulen) Rapat. Oleh Rapat, perlu ditunjuk beberapa anggota/peserta Rapat dan diberi kuasa guna menghadap Notaris untuk membuat pernyataan dari segala apa yang telah diputuskan dalam Rapat. Selanjutnya, di dalam Rapat, dengan tidak megurangi izin dari yang berwajib, telah diputuskan serta ditetapkan mengenai Anggaran Dasar Perhimpunan Penghuni, dengan ketentuan yang sesuai dengan kepmenpera.

Terkait dengan pengurus perhimpunan penghuni, keanggotaannya dipilih berdasarkan asas kekeluargaan oleh dan dari anggota perhimpunan penghuni melalui rapat, umum perhimpunan penghuni yang khusus diadakan untuk keperluan tersebut, dimana pengurus perhimpunan penghuni sekurang-kurangnya terdiri dari seorang ketua, seorang sekretaris, seorang bendahara, dan seorang pengawas pengelolaan.

Yang dapat menjadi anggota perhimpunan penghuni adalah subyek hukum yang memiliki, atau memakai, atau menyewa, atau menyewa beli atau yang memanfaatkan satuan rumah susun bersangkutan yang berkedudukan sebagai penghuni. Pembentukan perhimpunan penghuni tersebut sangat penting, karena mempunyai tugas dan wewenang untuk mengelola dan memelihara lingkungan rumah susun, dan menetapkan peraturan-peraturan mengenai tata tertib penghunian. Keanggotaan perhimpunan penghuni didasarkan kepada realita penghunian, artinya yang dapat menjadi anggota perhimpunan penghuni adalah mereka yang benar-benar menghuni atau menempati satuan rumah susun baik atas dasar pemilikan maupun hubungan hukum lainnya. Apabila pemilik belum menghuni, memakai atau memanfaatkan satuan rumah susun yang bersangkutan, maka pemilik menjadi anggota perhimpunan penghuni. Apabila penyelenggara pembangunan rumah susun terkait belum dapat menjual seluruh satuan rumah susun, maka penyelenggara pembangunan rumah susun tersebut bertindak sebagai anggota perhimpunan penghuni.

Isrilitha Pratami Puteri

Read More

Aspek Hukum Jangka Waktu Hak Pakai atas Tanah Negara dan Tanah dengan Hak Milik

Jun 13, 2011 | , , , ,

Berdasarkan Pasal 41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UU Tanah”), Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain. Sebagaimana diatur dalam Pasal 42 Hukum Tanah, Hak Pakai dapat diberikan kepada:

warga negara Indonesia;
orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
badan hukum yang didirikan dan berkedudukan di Indonesia;
badan hukum asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia.
Lebih lanjut, sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP 40”), Hak Pakai dapat diberikan di atas tanah dengan status:

tanah negara;
tanah hak pengelolaan;
tanah hak milik.
Kepemilikan properti oleh orang asing sebagaimana diatur secara khusus dalam Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 mengenai Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (“PP 41”). Pasal 2 PP 41 jenis rumah yang diperbolehkan untuk dimiliki oleh orang asing:

rumah yang dibangun di atas tanah negara;
rumah yang dibangun berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak milik atas tanah. Perjanjian tersebut harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
satuan rumah susun yang dibangun di atas Hak Pakai atas tanah Negara.

Jangka Waktu Hak Pakai

Ditetapkan dalam Pasal 45 PP 40 jangka waktu bagi hak pakai atas tanah Negara adalah 25 (dua puluh lima) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun. PP 40 mengatur beberapa persyaratan sebelum jangka waktu Hak Pakai dapat diperpanjang, yaitu:

Tanah masih dipergunakan sesuai dengan penggunaan tanah;
Syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
Pemegang hak masih memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak yang diatur dalam PP 40.
Lebih lanjut, untuk perpanjangan jangka waktu Hak Pakai, Pasal 47 PP 40 mengatur bahwa permohonan atas perpanjangan jangka waktu harus diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai tersebut.

Selain itu, PP 41 mengatur jangka waktu yang berbeda untuk Hak Pakai atas rumah yang dibangun berdasarkan perjanjian dengan pemegang Hak Milik, jangka waktu perjanjian tersebut tidak boleh lebih dari 25 (dua puluh lima) tahun dimana perjanjian tersebut dapat diperpanjang selama 25 (dua puluh lima) tahun. Walaupun demikian, perpanjangan selama 25 (dua puluh lima) tahun harus dibuat dalam perjanjian terpisah antara orang asing dan pemegang hak milik. Selanjutnya, perpanjangan dapat dibuat dengan ketentuan bahwa orang asing yang berdomisili di Indonesia atau untuk perusahaan asing, mempunyai perwakilan di Indonesia.

Apabila orang asing yang memiliki rumah yang dibangun atas Hak Pakai tanah negara atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak tidak lagi berdomisili di Indonesia, dalam jangka waktu 1 (satu) tahun, orang asing harus mengalihkan haknya kepada pihak lain yang memenuhi syarat untuk memiliki hak atas tanah. Dalam hal orang asing tersebut menolak untuk mengalihkan haknya kepada pihak lain, rumah yang dibangun atas tanah negara akan dikuasai oleh negara untuk dilelang. Adapun rumah yang dibangun berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak, rumah akan dimiliki oleh pemegang hak.

Jerry Shalmont

Read More

For the last 15 years, our members have written many articles that have been published in various blogs that we manage, including Indonesia Real Estate Law blog and Hukum Properti blog. Our members have also participated in various directories and websites within and outside our firm's blogs, including different legal topics outside real estate-related topics. Thus, this blog is set up as a portal of all of our articles and materials that our members have written to date, within and without our firm's blogs. This blog covers a wide-array of topics, different from specialized topics as in our previous two blogs, Indonesia Real Estate Law and Hukum Properti. We build this blog to be a main source for the readers to understand the vast legal knowledge of our firm and which our firm will continue to share.

Popular Post

Categories

Archives