Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan teknis dan administratif.
Persyaratan teknis meliputi bangunan gedung meliputi:
Persyaratan tata bangunan.
Persyaratan kendala bangunan gedung.
Sedangkan persyaratan administratif meliputi:
Persyaratan status hak atas tanah.
Status kepemilikan bangunan gedung.
Izin mendirikan bangunan gedung (IMB).
Sesuai ketentuan peraturan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 pasal 8 ayat 1
Read MoreMenurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (“KBBI”), kios berasal dari kata ki dan os yang berarti toko kecil (tempat berjualan buku, koran dan lain-lain). Kios adalah salah satu bentuk usaha yang sederhana dan dapat ditemukan dengan mudah disegala pelosok kota maupun desa. Pada perkotaan seperti Jakarta, kios-kios banyak kita jumpai pada pertokoan moderen seperti Mangga Dua dan juga pada Mal (pusat perbelanjaan) seperti Ambassador.
Kios pada pertokoan dan mal (pusat perbelanjaan) seperti yang dijelaskan di atas, ada yang berstatus strata title atau di Indonesia lebih dikenal dengan istilah “Rumah susun” yaitu kios yang dibeli atau dimiliki secara pribadi, dan ada juga yang tidak berstatus strata title atau Rumah susun yaitu kios yang hanya disewa. Bagi kios yang berstatus Rumah susun diatur dalam Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU No. 20/2011”) dengan memenuhi kriteria yaitu bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama (Pasal 1 Angka 1 UU No. 20/2011). Maka kios pada pertokoan dan mal (pusat perbelanjaan) yang memenuhi kriteria tersebut di atas, tunduk pada UU No. 20/2011.
Proses kepemilikan Kios pada Pertokoan dan Mal (pusat perbelanjaan) diawali dengan jual beli yang dilakukan melalui akta jual beli (“AJB”), yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT untuk mendapatkan sertifikat hak milik satuan rumah susun (“SHM Sarusun”) dan di hadapan notaris apabila untuk mendapatkan sertifikat kepemilikan gedung bangunan (“SKGB Sarusun”) sebagai bukti peralihan hak (Pasal 44 ayat (1) UU No. 20/2011 beserta Penjelasannya). Sebagai tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM Sarusun oleh kantor pertanahan kabupaten/kota (Pasal 47 ayat (1) dan (4) UU No. 20/2011).
Sartika DY Darwis
Read MoreStrata title di Indonesia dapat disebut dengan rumah susun, apartemen, flat, condominium. Akan tetapi dalam bahasa hukum lebih dikenal dengan istilah rumah susun. Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Rumah susun diatur dalam Undang-undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU No. 20/2011”).
Menurut Pasal 1 angka 5 dan 6 UU No. 20/2011 yang dimaksud bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Contohnya: fondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran, pipa, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi. Sedangkan yang dimaksud benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Contohnya: ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun. Sehingga berdasarkan ketentuan di atas, status kepemilikan parkir dalam Strata Title ialah merupakan benda bersama yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
Sartika DY Darwis
Read MoreSetiap anggota perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun (“PPPSRS”) mempunyai hak dan kewajiban dalam rangka pengelolaan satuan rumah susun. Keanggotaan ini diwakili oleh kepala keluarga dan mulai berlaku sejak tercatat dalam daftar penghuni dan/atau telah berdomisili di satuan rumah susun (“sarusun”) yang dikuasainya sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Pasal 16 ayat 2 butir b Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun (“PP 4/1988”) mengatur bahwa, setiap penghuni sarusun berkewajiban membayar iuran pengelolaan (Service Charge). Iuran pengelolaan (Service Charge) tersebut berasal dari anggota PPPSRS yang dipungut oleh perhimpunan atau badan pengelola sesuai dengan syarat-syarat yang telah diperjanjikan antara pengurus dan badan pengelola ataupun berdasarkan Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni.
Iuran pengelolaan (Service Charge) ini adalah tanggung jawab pemilik, kecuali Pemilik mengalihkan kepada penghuni. Sesuai dengan ketentuan Pasal 74 ayat (2) Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU 20/2011”) yang menyebutkan bahwa, PPPSRS beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun, Kuasa dari pemilik kepada penghuni terbatas pada hal penghunian, misalnya, dalam penentuan besarnya iuran pengelolaan untuk keamanan, kebersihan, atau sosial kemasyarakatan
Iuran pengelolaan (Service Charge) untuk setiap Sarusun dihitung dari total biaya pengelolaan sarusun sehari-hari sesuai anggaran yang ditetapkan PPPRS. Biaya ditanggung bersama oleh pemilik sarusun berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional Unit sarusunnya.
Setiap penghuni sarusun yang melanggar Pasal 16 ayat 2 butir b PP 4/1988 yaitu, tidak memenuhi kewajiban membayar iuran pengelolaan (Service Charge) adalah termasuk kedalam pidana pelanggaran. Sesuai yang diatur dalam Pasal 17 ayat (1) PP 4/1988 yaitu, diancam dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun dan/atau denda setinggi-tingginya Rp.1.000.000,- (satu juta rupiah).
Sofie Widyana P.
Read MoreLatar Belakang
Istilah “Pemilik” rumah susun dan “Penghuni” rumah susun, diatur dalam dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun (“UU 16/85”), terutama Pasal 1 angka 9 dan angka 10, disebutkan bahwa yang dimaksud dengan Pemilik adalah perseorangan atau, badan hukum yang memiliki satuan rumah susun yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah, sedangkan yang dimaksud dengan Penghuni adalah perseorangan yang bertempat tinggal dalam satuan rumah susun.
Perbedaan Prinsip
Perbedaan prinsip antara istilah Pemilik dengan Penghuni rumah susun terletak pada perbedaan unsur-unsur yang disebutkan dalam Pasal 1 Angka 9 dan Angka 10 UU 16/85.
Pemilik atas suatu rumah susun, memiliki unsur-unsur sebagai berikut :
1. Perseorangan atau badan hukum
Yang dimaksud dengan perseorangan adalah manusia (naturlijkpersoon) yang cakap untuk melakukan perbuatan hukum. Sedangkan yang diamksud dengan Badan hukum (rechtspersoon) adalah badan-badan atau perkumpulan-perkumpulan yang memiliki hak dan kewajiban, serta dapat digugat ataupun menggugat di depan Pengadilan, contohnya Perseroan Terbatas, Yayasan, dan Koperasi.
2. Memiliki satuan rumah susun
Orang atau badan hukum tersebut telah mempunyai hak kepemilikan yang sah secara hukum.atas satuan rumah susun.
3. Memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah
Pemilik satuan rumah susun harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21, Pasal 36, dan Pasal 42 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”).
Sedangkan agar seseorang dapat disebut sebagai Penghuni atas suatu rumah susun, maka perlu dipenuhi unsur-unsur sebagai berikut :
1. Perseorangan
Yang dimaksud dengan perseorangan adalah manusia (naturlijkpersoon) yang cakap untuk melakukan perbuatan hukum
2. Bertempat tinggal dalam satuan rumah susun
Orang tersebut berdomisili dalam areal rumah susun yang bersangkutan akan tetapi tidak hak kepemilikan atasnya.
Dengan kesimpulan bahwa Pemilik rumah susun dapat pula sebagai Penghuni rumah susun, akan tetapi Penghuni rumah susun belum tentu dirinya sebagai Pemilik atas rumah susun tersebut. Artinya bahwa Pemilik tidak selalu merupakan Penghuni dan dapat menyewakan unit satuan rumah susun yang dimilikinya, sedangkan Penghuni adalah mereka yang tinggal di unit rumah susun tersebut.
Rama Mahendra
Read More
For the last 15 years, our members have written many articles that have been published in various blogs that we manage, including Indonesia Real Estate Law blog and Hukum Properti blog. Our members have also participated in various directories and websites within and outside our firm's blogs, including different legal topics outside real estate-related topics. Thus, this blog is set up as a portal of all of our articles and materials that our members have written to date, within and without our firm's blogs. This blog covers a wide-array of topics, different from specialized topics as in our previous two blogs, Indonesia Real Estate Law and Hukum Properti. We build this blog to be a main source for the readers to understand the vast legal knowledge of our firm and which our firm will continue to share.