Category: Pembiayaan Real Estat

Utang yang Dijamin dengan Hak Tanggungan

Oct 10, 2011 | , , , , ,

Latar Belakang
Merujuk kepada Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UU 4/96”), terutama Pasal 10 ayat (1), disebutkan bahwa pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Hak tanggungan bersifat accessoir, dimana hal tersebut berarti bahwa pemberian suatu hak tanggungan haruslah merupakan ikutan dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang-piutang yang dijamin pelunasannya. Berdasarkan hal tersebut maka dapat dikatakan bahwa eksistensi atas suatu hak tanggungan selalu diperjanjikan dan mengikuti (accessoir) perjanjian pokoknya, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang-piutang.

Perlunasan Utang Tertentu
Telah dijelaskan sebelumnya bahwa hak tanggungan selalu bersifat accessoir, mengikuti perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang-piutang yang dijamin pelunasannya. Menurut Pasal 3 ayat (1) UU 4/96, utang yang dijamin pelunasannya dapat berupa:
1. utang yang sudah ada pada waktu dibebankan hak tanggungan;
2. utang belum ada akan tetapi sudah diperjanjikan.
Selanjutnya, diatur bahwa jumlah utang yang pelunasannya dijamin dengan hak tanggungan dapat ditentukan secara tetap pada saat diperjanjikan (diperjanjikan dalam perjanjian yang bersangkutan) atau ditentukan pada saat permohonan eksekusi hak tanggungan diajukan, berdasarkan perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang-piutang yang bersangkutan.
Pasal 3 ayat (2) UU 4/96 menyatakan bahwa hak tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasal dari satu hubungan hukum atau untuk satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum. Berdasarkan hal tersebut di atas, Rachmadi Usman, S,H., M.H. menafsirkan bahwa pemberian satu hak tanggungan dimungkinkan untuk:
1. beberapa kreditur yang (bergabung) memberikan utang kepada seorang debitur berdasarkan satu hubungan hukum (perjanjian utang piutang);
2. beberapa kreditur yang memberikan utang kepada seorang debitur berdasarkan beberapa hubungan hukum (perjanjian utang piutang) yang berlainan antara masing-masing kreditur dengan debitur yang bersangkutan.

Read More

Pengalihan Piutang dalam Fasilitas Pembiayaan Sekunder Perumahan

Apr 18, 2010 | , , , , ,

Sekarang ini dikenal sistem pembiayaan sekunder perumahan (“Secondary Mortgage Facility”) yang bertujuan untuk mengatasi keterbatasan dana dalam rangka kredit kepemilikan rumah bagi masyarakat, yang disalurkan melalui Bank pemberi KPR. Dengan adanya fasilitas pembiayaan ini, bank memiliki diversifikasi sumber dana, dimana dana yang digunakan untuk pemberian kredit, tidak semata – mata diperoleh melalui penghimpunan dana secara konvensional seperti tabungan, giro, atau deposito, melainkan dapat diperoleh dari perusahaan asuransi, dana pensiun ataupun investor perorangan yang tidak perlu menjadi nasabah bank tersebut.

Read More

Eksekusi dan Hapusnya Hak Tanggungan Atas Rumah Susun dan Satuan Rumah Susun

Jan 18, 2010 | , , , , , , , , ,

Apabila kreditor cidera janji obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut cara yang ditentukan dalam peraturan perundang – undangan yang berlaku dan pemegang Hak Tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasilnya untuk pelunasan piutangnya, dengan hak yang mendahului dari pada kreditor – kreditor yang lain.

a. Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri berdasarkan ketentuan Pasal 6 yang diperkuat dengan janji yang disebut dalam Pasal 11 ayat 2 huruf e Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan (“UUHT”).
b. Title eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat 2 UUHT.

Eksekusi Hak Tanggungan harus dilakukan dengan cara penjualan obyek Hak Tanggungannya melalui lelang umum, tetapi karena penjualan dengan cara tersebut tidak selalu menghasilkan harga yang lebih tinggi, maka berdasarkan Pasal 20 ayat 2 UUHT, atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilakukan di bawah tangan jika demikian itu akan diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Hal ini dimaksudkan untuk mempermudah dan mempercepat proses penjualan serta memperoleh harga yang lebih tinggi.

Pelaksanaan penjualan di bawah tangan ini hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan oleh pemberi atau penerima Hak Tanggungannya kepada pihak – pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikitnya dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.

Hak Tanggungan atas rumah susun dan satuan rumah susun dapat hapus karena hal – hal sebagai berikut :

1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan.
2. Dilepaskan hak tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungannya.
3. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri.
4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

Hapusnya hak atas tanah ini tidak menyebabkan hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut.

Sumber : Condominium dan Permasalahannya, hal 79 – 81
Penulis : Prof. Ny. Arie S. Hutagalung, SH., MLI.
Penerbit : Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002

Read More

Roya Partial

Jan 14, 2010 | , , , , , , ,

Menyimpang dari asas yang dimuat dalam Pasal 1163 KUH Perdata, Undang – Undang Hak Tanggungan (“UUHT”) memungkinkan diadakannya “Roya Partial”. Pasal 2 UUHT menyatakan bahwa Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi – bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam pembebanan Hak Tanggungan.

Roya Partial adalah suatu lembaga hukum baru yang memungkinkan penyelesaian praktis mengenai pembayaran kembali secara angsuran kredit yang digunakan untuk membangun rumah susun. Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada rumah susun sebagai jaminan kredit konstruksinya, maka dapat diperjanjikan dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan (“APHT”) – nya bahwa pelunasan utang yang dijamin tersebut dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing – masing satuan rumah susunnya (sesuai dengan Nilai Perbandingan Proporsional satuan rumah susun yang bersangkutan) yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan.
Dengan dilakukannya pelunasan itu, maka satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi dan telah digunakan untuk membayar angsuran tersebut, terbebas dari Hak Tanggungan yang semula membebaninya, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.

Ketentuan ini untuk menampung kebutuhan dunia perkreditan, antara lain untuk mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan rumah susun yang semula menggunakan kredit konstruksi untuk membangun rumah susun dan kemudian akan menjual satuan – satuan rumah susun kepada konsumen, sedangkan untuk membayarnya konsumen juga sering menggunakan kredit pemilik apartemen dengan jaminan satuan rumah susun yang bersangkutan.

Sumber : Condominium dan Permasalahannya, hal 78-79
Penulis : Prof. Ny. Arie S. Hutagalung, SH., MLI.
Penerbit : Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002

Read More

For the last 15 years, our members have written many articles that have been published in various blogs that we manage, including Indonesia Real Estate Law blog and Hukum Properti blog. Our members have also participated in various directories and websites within and outside our firm's blogs, including different legal topics outside real estate-related topics. Thus, this blog is set up as a portal of all of our articles and materials that our members have written to date, within and without our firm's blogs. This blog covers a wide-array of topics, different from specialized topics as in our previous two blogs, Indonesia Real Estate Law and Hukum Properti. We build this blog to be a main source for the readers to understand the vast legal knowledge of our firm and which our firm will continue to share.

Popular Post

Categories

Archives