Hapusnya Hak Tanggungan

Pengertian Hak Tanggungan

Ketentuan mengenai hak tanggungan diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Hak tanggungan adalah jaminan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

Hapusnya Hak Tanggungan

Hak tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:

1. Hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan.
   Pada prinsipnya, hak tanggungan akan bergantung pada utang yang dijamin oleh hak tanggungan. Hal ini mengartikan jika utang tersebut hapus karena pelunasan utang oleh debitor atau sebab-sebab lain, maka hak tanggungan tersebut juga hapus.
2. Pemegang hak tanggungan melepaskan hak tanggungan.
   Hapusnya hak tanggungan karena pelepasan oleh pemegang hak tanggungan harus dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis dari pemegang hak tanggungan kepada pemberi hak tanggungan yang menyatakan bahwa hak tanggungan dilepaskan.
3. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri.
   Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua pengadilan negeri dapat dilakukan dengan permohonan yang dibuat oleh pembeli tanah yang tanahnya dibebankan dengan hak tanggungan guna menghapus hak tanggungan tersebut.

   Pembeli (baik dalam pelelangan umum yang dilakukan oleh ketua pengadilan negeri atau dalam jual beli secara sukarela) dapat meminta pemegang hak tanggungan untuk menghapus hak tanggungan yang melebihi harga pembelian. Hal ini dapat dilakukan dengan pernyataan tertulis dari pemegang hak tanggungan.

   Jika tanah tersebut dibebani lebih dari satu hak tanggungan, dan tidak ada perjanjian antara pemegang hak tanggungan untuk menghapus hak tanggungan yang di atas harga pembelian, maka pembeli dapat mengajukan permohonan kepada ketua pengadilan negeri untuk (i) menetapkan pembersihan, dan (ii) sekaligus menentukan pembagian hasil penjualan lelang di antara para kreditor, dan peringkat mereka berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

   Permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri tidak dapat dilakukan jika penjualan objek hak tanggungan dilakukan secara sukarela, dan di dalam akta pemberian hak tanggungan, para pihak secara tegas menetapkan bahwa objek tersebut tidak akan dibersihkan dari hak tanggungan.

4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.
   Hak atas tanah dapat dihapus karena beberapa alasan, seperti (i) pencabutan hak, (ii) pelepasan secara sukarela oleh pemilik tanah, (iii) penelantaran tanah, (iv) pelanggaran terhadap persyaratan dari pemegang hak atas tanah, dan (v) tanah tersebut musnah.

Pencoretan Hak Tanggungan

Setelah hak tanggungan hapus, Kantor Pertanahan mencoret catatan hak tanggungan tersebut pada buku tanah dan sertifikatnya. Sertifikat hak tanggungan akan ditarik, dan buku tanah atas hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan. Jika sertifikat hak tanggungan tidak dikembalikan ke Kantor Pertanahan oleh karena sebab apapun, maka Kantor Pertanahan akan mencacat hal tersebut dalam buku tanah atas hak tanggungan.

Permohonan untuk pencoretan hak tanggungan harus diajukan dengan melampirkan (i) sertifikat hak tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor bahwa hak tanggungan hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya telah lunas, atau (ii) pernyataan tertulis dari kreditor bahwa hak tanggungan telah dihapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan telah lunas, atau (iii) pernyataan tertulis dari kreditor bahwa kreditor melepaskan hak tanggungan.

Apabila kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan tertulis seperti yang telah disebutkan di atas, pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri untuk meminta pencoretan hak tanggungan. Jika permohonan tersebut diterima, pihak yang berkepentingan harus melampirkan salinan putusan atau penetapan tersebut ketika mengajukan permohonan pencoretan hak tanggungan ke Kantor Pertanahan. Kantor Pertanahan akan melakukan pencoretan hak tanggungan tersebut paling lambat 7 hari kerja sejak tanggal diterimanya permohonan.

Pada prinsipnya, hak tanggungan dapat dibebankan pada beberapa hak atas tanah. Berdasarkan akta pemberian hak tanggungan, para pihak dapat membuat perjanjian bahwa pembayaran utang yang dijamin dapat dilakukan secara angsuran, dan hak tanggungan akan dilepaskan berdasarkan angsuran yang dibuat oleh debitor. Sisa hak tanggungan yang ada hanya akan menjamin sisa utang yang belum dibayarkan. Untuk itu, pencoretan catatan dalam buku tanah dan sertifikat hak tanggungan hanya akan dilakukan terhadap hak tanggungan yang telah dilunasi oleh debitor.

Melvin Julian