Hukum Real Estate di Indonesia: Sebuah Gambaran Umum Praktis

Sektor properti Indonesia diatur oleh kerangka hukum yang kompleks yang mengatur hak atas tanah, tata ruang, dan kegiatan pengembangan properti. Artikel ini menjelaskan kerangka hukum utama yang mengatur kegiatan properti dan menyoroti pertimbangan regulasi kunci bagi pengembang, investor, dan praktisi.

Aspek hukum pertanahan merupakan salah satu pondasi utama dalam perkembangan industri real estate di Indonesia, dimana industri real estate di Indonesia terus berkembang pesat seiring dengan meningkatnya kebutuhan akan hunian, ruang usaha dan investasi. Melalui Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), negara mengatur berbagai jenis hak atas tanah, mulai dari hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan lainnya, untuk memastikan bahwa pemanfaatan tanah berjalan seiringan dengan prinsip keadilan dan kemakmuran bagi seluruh rakyat. Seiring berlakunya Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang pengesahan Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang No. 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (“UU Cipta Kerja”), sejumlah ketentuan mengenai penguasaan, pemberian, dan peralihan hak atas tanah mengalami penyelarasan dan pembaruan untuk menyesuaikan perkembangan zaman. Berangkat dari hal tersebut, artikel ini akan memberikan gambaran mengenai pertanahan yang meliputi hak-hak atas tanah, wilayah pesisir dan pulau kecil, tanah reklamasi, dan tanah musnah, tata ruang, perizinan dalam konteks persyaratan dasar, aspek komersil dan industri terhadap hak atas tanah yang meliputi rumah, rumah susun, dan kawasan industri, serta pemanfaatan, pemeliharaan, dan perawatan bangunan gedung, termasuk rumah susun.

Tanah

Hak Atas Tanah

Dalam UUPA diatur secara jelas perihal hak atas tanah. Oleh sebab itu, perlu dimengerti terlebih dulu perihal klasifikasi hak atas tanah antara lain:

1. Hak milik,
2. Hak guna usaha,
3. Hak guna bangunan,
4. Hak pakai,
5. Hak sewa,
6. Hak membuka tanah,
7. Hak memungut hasil hutan, dan
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak di atas, yaitu hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang dan hak sewa tanah pertanian diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan dengan UUPA dan hak-hak tersebut diusahakan hapusnya dalam waktu yang singkat.

Diketahui dari penjelasan di atas bahwa terdapat beragam hak atas tanah. Untuk mengerti lebih dalam tentang hak-hak tersebut, pada bagian ini akan dibahas lebih dalam dengan fokus pada hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan hak pengelolaan.

Hak Milik

Hak milik diatur terutama dalam Pasal 20–27 UUPA. Perlu dimengerti terlebih dahulu pengertian hak milik. Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat fungsi sosial (“Hak Milik”). Namun, meskipun terkuat dan terpenuh, hak milik tetap dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Untuk subjek yang dapat memegang Hak Milik dapat berupa perseorangan atau badan hukum.  Untuk yang dimakud dari perseroangan terbatas pada warga negara Indonesia. Oleh karenanya, tanah Hak Milik tidak dapat diperoleh warga negara asing.

Hak Milik yang merupakan hak terkuat dan terpenuh, namun ada kalanya Hak Milik tersebut dapat hapus apabila:

1. tanah jatuh kepada negara karena:
   1. pencabutan hak untuk kepentingan umum;
   2. penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
   3. ditelantarkan;
   4. Warga negara asing atau warga negara Indonesia yang kehilangan kewarganegaraan Indonesia dan memperoleh atau memegang hak milik atas tanah yang belum melepaskan hak tersebut dalam jangka waktu 1 (satu) tahun; atau
   5. Setiap perbuatan hukum yang secara langsung maupun tidak langsung memindahkan hak milik atas tanah kepada warga negara asing, warga negara Indonesia berkewarganegaraan ganda, atau badan hukum yang tidak ditetapkan oleh Pemerintah.
2. tanahnya musnah.

Untuk catatan, Hak Milik merupakan salah satu hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

Hak Guna Bangunan

Hak guna bangunan diatur terutama dalam Pasal 35-40 UUPA. Secara pengertian, hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri (“HGB”). Pihak yang dapat mempunyai HGB hanyalah warga negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Hak ini memungkinkan pemegang HGB membangun gedung atau fasilitas komersial. Oleh karena itu, HGB biasa digunakan oleh pengembang perumahan, pengembang komersial dan perusahaan swasta yang ingin membangun ruko, rumah susun, kawasan industri maupun perkantoran.

Pelaksanaan teknis HGB diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP Hak Tanah dan Sarusun”), yang mana PP Hak Tanah dan Sarusun merupakan peraturan pelaksanaan UUPA pasca diterbitkannya UU Cipta Kerja.

Pada dasarnya, tanah yang dapat diberikan HGB meliputi tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah Hak Milik. Untuk HGB di atas tanah Hak Milik, pemberiannya terjadi melalui pemberian akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”). Akta tersebut dapat dibuat secara elektronik, dan wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.

Selain memahami bagaimana cara pemberian dan peralihan HGB, perlu dipahami juga bagaimana hapusnya HGB atas sebuah tanah. HGB pada ruang atas tanah atau ruang bawah tanah dapat hapus dikarenakan:

1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya;
2. Dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:
   1. Tidak memenuhi kewajiban dan/atau melanggar larangan;
   2. Tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemanfaatan hak pengelolaan ruang atas tanah atau ruang bawah tanah;
   3. Cacat administrasi; atau
   4. Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
3. Diubah haknya menjadi hak atas tanah lain;
4. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
5. Dilepaskan untuk kepentingan umum;
6. Dicabut berdasarkan undang-undang;
7. Bangunan/satuan ruangnya dan/atau tanahnya musnah dan tidak dapat digunakan atau dimanfaatkan lagi;
8. Berakhirnya perjanjian pemberian hak atau pemanfaatan tanah untuk HGB atau hak pakai di atas Hak Milik atau hak pengelolaan; dan/atau
9. Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.

Untuk jangka waktu sebagaimana tertulis di atas, HGB di atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan diberikan paling lama 30 (tiga puluh) tahun, dapat diperpanjang 20 (dua puluh) tahun, dan dapat diperbaharui paling lama untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun. Memiliki jangka waktu yang sama, HGB di atas tanah Hak Milik juga diberikan untuk waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, dan dapat diperbaharui dengan akta pemberian HGB di atas Hak Milik.

Hak Guna Usaha

Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara untuk perusahaan pertanian, perikanan atau pertenakan (“HGU”). HGU hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan badan hukum  Indonesia yang didirkan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Sama seperti HGB, HGU juga memiliki jangka waktu yaitu selama 35 (tiga puluh lima) tahun, dapat diperpanjang 25 (dua puluh lima) tahun, dan dapat diperbarui kembali paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun. Ketika jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan telah berakhir, tanah kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak pengelolaan. HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 (lima) hektar dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 (dua puluh lima) hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman. Lebih lanjut, pemegang HGU diwajibkan untuk mengusahakan tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis, serta kewajiban memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar paling sedikit 20% (dua puluh persen) dari luas tanah HGU dengan luas minimal 250 (dua ratus lima puluh) hektar yang dipegang oleh badan hukum perseroan terbatas untuk usaha perkebunan.

Tanah yang dapat diberikan HGU adalah tanah negara dan tanah hak pengelolaan. Untuk HGU di atas tanah negara wajib diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri. Sementara itu, HGU di atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri, berdasarkan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan.

Perlu dimengerti bahwa pemberian HGU wajib didaftarkan pada kantor pertanahan. Kemudian, seperti Hak Milik dan HGB, HGU juga dapat dijadikan sebagai objek hak tanggungan.

Dari penjelasan di atas, dipahami bahwa HGU dapat hapus, yakni karena:

1. berakhirnya jangka waktu HGU sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan atau pembaruan haknya;
2. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:
   1. Tidak melaksanakan kewajiban dan/atau melanggar larangan yang ditetapkan dalam PP Hak Tanah dan Sarusun yang antara lain meliputi kewajiban mengusahakan dan mengelola tanah sesuai peruntukan dan persyaratan yang ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya paling lambat 2 (dua) tahun sejak diberikan, kelayakan usaha, membangun dan memelihara prasarana lingkungan, memelihara tanah, pemberian akses bagi tanah sekitar yang terkurung, perlindungan fungsi konservasi (yang bernilai tinggi dan sempadan badan air atau konservasi lainnya), kepatuhan terhadap rencana tata ruang, memfasilitasi kebun masyarakat minimal 20% dari luas HGU, penyampaian laporan penggunaan HGU setiap akhir tahun, melepaskan tanah apabila diperlukan untuk kepentingan umum. Lebih lanjut, Pemegang HGU dilarang menyerahkan pemanfaatan tanah HGU kepada pihak lain tanpa dasar hukum, mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik, dan/atau jalan air, membuka atau mengolah lahan dengan cara membakar, merusak sumber daya alam dan lingkungan, menelantarkan tanah, serta mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi;
   2. cacat administrasi; atau
   3. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
3. diubah haknya menjadi hak atas tanah lain;
4. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
5. dilepaskan untuk kepentingan umum;
6. dicabut berdasarkan undang-undang;
7. ditetapkan sebagai tanah terlantar;
8. ditetapkan sebagai tanah musnah;
9. berakhirnya perjanjian pemanfaatan tanah, untuk HGU di atas tanah hak pengelolaan; atau
10. pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.

Sejalan dengan hal tersebut, hapusnya status HGU mengakibatkan tanah menjadi tanah negara atau sesuai amar putusan pengadilan.

Hak Pakai

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. (“Hak Pakai”)

Hak Pakai terdiri atas:

1. Hak Pakai dengan jangka waktu; dan
2. Hak Pakai selama dipergunakan.

Perbedaan di antara kedua hal tersebut dapat dilihat dari pihak yang berwenang memperoleh Hak Pakai. Dalam hal ini, Hak Pakai dengan jangka waktu diberikan kepada:

1. negara Indonesia;
2. badan hukum Indonesia;
3. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
4. badan keagamaan dan sosial; dan
5. orang asing atau warga negara asing yang memiliki dokumen keimigrasian seperti visa, paspor, atau izin tinggal.

Sedangkan Hak Pakai selama dipergunakan diberikan kepada:

1. Instansi Pemerintah Pusat;
2. Pemerintah Daerah;
3. Pemerintah Desa; dan
4. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.

Sejalan dengan ketentuan di atas, PP Hak Tanah dan Sarusun turut mengatur ketentuan mengenai tanah apa saja yang dapat diberikan dengan Hak Pakai dengan penjelasan sebagai berikut:

1. Tanah yang dapat diberikan dengan jangka waktu meliputi:
   1. Tanah negara;
   2. Tanah Hak Milik; dan
   3. Tanah hak pengelolaan.
2. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Pakai selama dipergunakan meliputi:
   1. Tanah negara; dan
   2. Tanah hak pengelolaan.

Selain ketentuan mengenai siapa saja pihak yang berhak memegang Hak Pakai atas tanah, perlu dimengerti juga perihal jangka waktu Hak Pakai, yaitu:

1. Hak Pakai di atas tanah negara dan hak pengelolaan diberikan jangka waktu penggunaan paling lama 30 (tiga puluh) tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan dapat diperbaharui paling lama 30 (tiga puluh) tahun;
2. Hak Pakai di atas tanah Hak Milik diberikan jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dapat diperbarui dengan akta pemberian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik; dan/atau
3. Hak Pakai selama dipergunakan diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanah dipergunakan dan dimanfaatkan.

Penghapusan Hak Pakai dapat terjadi dengan beragam ketentuan, yakni:

1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya, untuk Hak Pakai dengan jangka waktu;
2. Dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:
   1. tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan, sama seperti ketentuan pada HGU;
   2. tidak terpenuhinya syarat atau kewaijban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Pakai antara pemegang Hak Pakai dan pemegang Hak Milik atau perjanjian pemanfaatan tanah hak pengelolaan
   3. cacat administrasi; atau
   4. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
3. Diubah haknya menjadi hak atas tanah lain;
4. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
5. Dilepaskan untuk kepentingan umum;
6. Dicabut berdasarkan undang-undang;
7. Ditetapkan sebagai tanah terlantar;
8. Ditetapkan sebagai tanah musnah;
9. Berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan tanah untuk Hak Pakai di atas Hak Milik atau hak pengelolaan; dan/atau
10. Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.

Hapusnya tanah Hak Pakai memiliki beberapa konsekuensi hukum yang berbeda-beda. Apabila tanah Hak Pakai hapus di atas tanah negara, maka:

1. Tanah tersebut menjadi tanah negara; atau
2. Sesuai dengan amar putusan pengadilan.

Untuk tanah negara, penataan kembali, penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan Menteri. Untuk tanah Hak Pakai yang hapus di atas tanah hak pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang hak pengelolaan. Sedangkan, tanah Hak Pakai yang hapus di atas tanah Hak Milik mengakibatkan tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang Hak Milik.

Hak Pakai yang dapat dijadikan jaminan utang terbatas pada Hak Pakai dengan jangka waktu, sementara terhadap klasifikasi Hak Pakai selama dipergunakan tidak dapat dijadikan jaminan utang, termasuk pula tidak dapat beralih, dialihkan atau diubah haknya.

Hak Pengelolaan

Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang hak pengelolaan (“Hak Pengelolaan”). Hak Pengelolaan dapat berasal dari tanah negara dan tanah ulayat. Pihak-pihak yang dapat memperoleh Hak Pengelolaan adalah:

1. Instansi Pemerintah Pusat;
2. Pemerintah Daerah;
3. Badan usaha milik negara/badan usaha milik daerah;
4. Badan hukum milik negara/badan hukum milik daerah;
5. Badan Bank Tanah; atau
6. Badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat.

Dengan demikian, maka dapat diketahui secara tegas bahwa pihak yang tidak disebutkan, termasuk warga negara asing, tidak berhak atas tanah Hak Pengelolaan.

Perlu dimengerti bahwa pihak-pihak pemegang Hak Pengelolaan memiliki kewenangan untuk:

1. Menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang;
2. Menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian tanah Hak Pengelolaan untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak lain; dan
3. Menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai dengan perjanjian.

Sejalan dengan penjelasan sebelumnya, terhadap tanah Hak Pengelolaan yang sebagian atau seluruh pemanfaatannya dikerjasamakan dengan pihak lain, dapat diberikan hak atas tanah berupa HGU, HGB, dan/atau Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan tersebut sesuai dengan peruntukan dan fungsinya. Apabila pemanfaatan sebagian tanah dilakukan melalui kerja sama dengan pihak ketiga, maka pemegang Hak Pengelolaan dan pihak ketiga wajib menuangkan kesepakatan tersebut dalam suatu perjanjian pemanfaatan tanah.

Lebih lanjut, Hak Pengelolaan tidak memiliki jangka waktu tertentu karena pemegang tanah Hak Pengelolaan ditunjuk berdasarkan keputusan Menteri. Namun demikian, izin penggunaan terhadap HGB/HGU di atas tanah Hak Pengelolaan akan mengikuti jangka waktu sebagaimana perjanjian yang disepakati antara pemegang tanah Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga.

Berbeda dengan tanah Hak Milik, HGB, HGU dan Hak Pakai, mengingat pemegang Hak Pengelolaan ditunjuk oleh Menteri, maka tanah Hak Pengelolaan tidak dapat dijadikan sebagai objek jaminan dengan dibebani hak tanggungan. Berangakat dari hal tersebut, tanah Hak Pengelolaan tidak dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Namunn, terdapat pengecualian yakni Hak Pengelolaan dapat dipelaskan dalam hal diberikan Hak Milik, hanya untuk kepentingan umum, atau ketentuan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. Kemudian, jika Hak Pengelolaan yang dilepaskan merupakan tanah barang milik negara atau barang milik daerah, pelepasan Hak Pengelolaan dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Perlu digaris-bawahi bahwa seluruh pelepasan Hak Pengelolaan dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.

Setelah mengetahui ketentuan bagaimana cara memperoleh Hak Pengelolaan, maka penting diketahui bahwa Hak Pengelolaan dapat juga dihapus. Dalam hal ini, tanah hak pengelolaan dapat hapus karena:

1. Dibatalkan oleh pemerintah karena cacat administrasi atau adanya putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap;
2. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya;
3. Dilepaskan untuk kepentingan umum;
4. Dicabut berdasarkan undang-undang;
5. Diberikan Hak Milik;
6. Ditetapkan sebagai tanah terlantar; atau
7. Ditetapkan sebagai tanah musnah.

Dalam hal tanah Hak Pengelolaan dihapuskan, maka status tanah tersebut menjadi tanah negara atau sesuai dengan putusan pengadilan atau jika tanah Hak Pengelolaan tersebut berada di atas tanah ulayat, maka status tanah tersebut kembali ke dalam penguasaan masyarakat hukum adat.

Wilayah Pesisir dan Pulau Kecil, Tanah Reklamasi, dan Tanah Musnah

Sebelum melangkah lebih jauh, menarik untuk melihat pula gambaran umum mengenai wilayah pesisir dan pulau kecil, tanah reklamasi, serta tanah musnah.

Wilayah Pesisir dan Pulau Kecil

Wilayah pesisir adalah daerah peralihan antara ekosistem darat dan laut yang dipengaruhi di darat dan laut. Kemudian yang dimaksud dengan perairan pesisir adalah laut yang berbatasan dengan daratan meliputi perairan sejauh 12 (dua belas) mil laut diukur dari garis pantai, perairan yang menghubungkan pantai dan pulau-pulau, estuari, teluk, perairan dangkal, rawa payau, dan laguna. Penataan pertanahan di wilayah pesisir dilakukan dengan pemberian hak atas tanah pada pantai dan perairan pesisir yang diukur dari garis pantai ke arah laut sampai sejauh batas laut wilayah provinsi. Wilayah pesisir tidak dapat diberikan hak atas tanah dalam hal merupakan bangunan yang terletak di luar batas wilayah laut provinsi, instalasi eksplorasi dan/atau eksploitasi minyak bumi, gas, pertambangan, dan panas bumi, instalasi kabel bawah laut, jaringan pipa, dan jaringan transmisi lainnya, dan/atau bangunan terapung.

Pulau kecil adalah pulau-pulau kecil yang memiliki titik-titik dasar koordinat geografis yang menghubungkan garis pangkal lurus kepulauan sesuai dengan hukum internasional dan nasional. Pulau-pulau kecil dapat diberikan ha katas tanah, di mana penguasaan dan pemilikan tanah di pulau kecil tidak boleh menutup akses publik. Sebagai referensi, telah terdapat artikel yang lebih detail mengenai wilayah pesisir dan pulau kecil dengan judul, “Hak Atas Tanah pada Wilayah Pesisir dan Pulau-Pulau Kecil” yang ditulis oleh Ardelia Ignatius.

Tanah Reklamasi

Untuk mengetahui pengertian dari tanah reklamasi, perlu diketahui apa itu reklamasi. Reklamasi adalah kegiatan yang dilakukan oleh setiap orang dengan tujuan meningkatkan manfaat sumber daya lahan ditinjau dari sudut lingkungan dan sosial ekonomi dengan cara pengurugan, pengeringan lahan atau drainase. Meskipun memiliki manfaat dalam hal sumber daya lahan untuk lingkungan dan sosial ekonomi, tanah reklamasi dapat diberikan Hak Pengelolaan dan hak atas tanah tetapi dengan syarat telah memperoleh izin reklamasi. Adapun izin reklamasi memiliki 2 (dua) jenis yakni, izin lokasi reklamasi dan izin pelaksanaan reklamasi.

Izin lokasi reklamasi berlaku untuk jangka waktu 2 (dua) tahun dan dapat diperpanjang paling lama 2 (dua) tahun. Sementara izin pelaksanaan reklamasi berlaku untuk jangka waktu paling lama 5 (lima) tahun dan dapat diperpanjang paling lama 5 (lima) tahun. Izin lokasi reklamasi berlaku sampai dengan berakhirnya izin pelaksanaan reklamasi, kecuali jika izin pelaksanaan reklamasi belum terbit, maka izin lokasi reklamasi berlaku untuk jangka waktu 2 (dua) tahun sejak diterbitkan. Izin pelaksanaan reklamasi akan berakhir apabila habis masa berlakunya dan tidak diperpanjang.

Pemberian izin reklamasi diatur sebagai berikut:

1. Diberikan kepada instansi pemerintah pusat, Badan Usaha Milik Negara (“BUMN”)/Badan Usaha Milik Daerah (“BUMD“), Badan Hukum Milik Negara (BHMN)/Badan Hukum Milik Daerah (BHMD), badan bank tanah, atau badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah pusat, tanah reklamasi diberikan Hak Pengelolaan atau hak atas tanah dengan pertimbangan syarat sebagai subjek hak.
2. Diberikan kepada badan hukum atau perorangan, tanah reklamasi diberikan hak atas tanah dan/atau Hak Pengelolaan dengan ketentuan:
   1. untuk pemegang izin reklamasi, diberikan hak atas tanah dan/atau hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan; dan
   2. untuk pemerintah pusat atau pemerintah daerah yang memberikan izin reklamasi, diberikan Hak Pengelolaan, berdasarkan perjanjian antara pihak yang mendapat izin reklamasi dengan pemerintah pusat atau pemerintah daerah serta mempertimbangkan ketentuan tata ruang.

Jika kegiatan reklamasi dilakukan tanpa izin reklamasi, maka pejabat yang berwenang memberikan izin reklamasi melakukan penelitian secara teknis maupun tata ruang. Kemudian, dampak status hak tanah reklamasi berbeda tergantung hasil penelitian. Apabila kegiatan reklamasi:

1. Telah memenuhi syarat, tanah hasil reklamasi menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara dan penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan selanjutnya menjadi kewenangan menteri; atau
2. Tidak memenuhi syarat, tanah hasil reklamasi dapat dikembalikan seperti keadaan semula oleh pihak yang melakukan reklamasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai izin reklamasi.

Tanah Musnah

Tanah Musnah adalah tanah yang sudah berubah dari bentuk asalnya karena peristiwa alam dan tidak dapat diidentifikasi lagi sehingga tidak dapat difungsikan, digunakan, dan dimanfaatkan sebagaimana mestinya. Dalam hal menentukan sebuah tanah dapat dikategorikan sebagai tanah musnah terdapat tata caranya. Sebagai referensi terdapat artikel yang sudah membahas tata cara penetapan tanah musnah secara lebih detail dengan judul, “Tata Cara Penetapan Tanah Musnah” yang ditulis oleh Mohamad Fajar Hasiolan.

Tanah yang sudah dinyatakan sebagai tanah musnah membuat Hak Pengelolaan dan/atau hak atas tanah hapus. Pemegang Hak Pengelolaan dan/atau hak atas tanah wajib untuk menyerahkan sertipikat hak atas tanah untuk dicatat hapusnya hak. Pencatatan tersebut dilaukan oleh Kepala Kantor Pertanahan pada buku tanah, sertipikat, surat ukur, daftar nama, dan/atau daftar umum lainnya, sehingga berkas tersebut tidak berlaku lagi. Pencatatan tersebut dilaksanakan dengan:

1. mencoret nomor hak yang bersangkutan pada buku tanah, sertipikat, surat ukur, daftar nama dan Iatau daftar umum lainnya; dan
2. pada halaman perubahan buku tanah dan sertipikat dicatat “Hak Atas Tanah hapus karena tanahnya musnah sesuai Keputusan Kepala Kantor Pertanahan.”

Untuk tanah yang dinyatakan musnah, namun belum terdaftar, keputusan penetapan tanah musnah disampaikan kepada kepala desa/lurah untuk dilakukan pencatatan penghapusan bidang tanah dalam daftar yang dimiliki desa/kelurahan.

Setelah mengerti mengenai hak atas tanah, wilayah pesisir, pulau kecil, tanah reklamasi, dan tanah musnah, perlu dipahami juga mengenai tata ruang sebuah wilayah. Hal ini dikarenakan jika membaca definisi tata ruang, tanah merupakan salah satu ruang lingkup di dalamnya. Oleh sebab itu, artikel ini akan membahas lebih lanjut mengenai tata ruang dan penataan ruang.

Tata Ruang

Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang sebagaimana diubah dengan UU Cipta Kerja (“UU Penataan Ruang”) dan Peraturan Pemerintah No. 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang (“PP Penataan Ruang”) mendefinisikan ruang sebagai wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidup. Lebih lanjut, UU Penataan Ruang dan PP Penataan Ruang turut mendefinisikan bahwa tata ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang. Kemudian,  dijelaskan lebih lanjut bahwa struktur ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang secara hierarkis memiliki hubungan fungsional. Adapun pola ruang adalah distribusi peruntukan ruang dalam suatu wilayah yang meliputi peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan ruang untuk fungsi budaya.

Mengutip A.M. Yunus Wahid, dalam konteks penataan ruang sendiri, tata ruang atau lengkapnya rencana tata ruang wilayah berfungsi sebagai sarana pengendali bagi pemanfaatan ruang beserta sumber daya yang terdapat di dalamnya sesuai dengan peruntukannya. Kesemuanya ini dimaksudkan untuk mewujudkan wilayah yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan.

Pemerintah negara Indonesia merupakan pihak yang wajib menyusun rencana tata ruang wilayah, termasuk rencana tata ruang daerah. Secara khusus, ketentuan tata ruang mengenai rencana tata ruang wilayah dan rencana tata ruang daerah dijelaskan lebih lanjut sebagai berikut:

Rencana Tata Ruang Wilayah

Tata ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang. Sejalan dengan definisi tata ruang, penataan ruang didefinisikan sebagai suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Oleh sebab itu terdapat sebuah ketentuan Rencana Tata Ruang Wilayah (“RTRW”) yang diatur oleh peraturan perundang-undangan di Indonesia.

Dalam konteks ini, RTRW merupakan suatu acuan utama dalam setiap kegiatan pembangunan dan pemanfaatan ruang di Indonesia. RTRW didefinisikan sebagai hasil perencanaan tata ruang pada suatu wilayah berdasarkan aspek administratif dan atau aspek fungsional yang telah ditetapkan.

Pada dasarnya RTRW umum dibuat secara hierarkis yang terdiri atas RTRW nasional, RTRW provinsi, RTRW kabupaten dan RTRW kota. Dalam hal ini, pihak yang berwenang untuk menyusun RTRW adalah pemerintah negara Republik Indonesia, dengan ketentuan bahwa Pemerintah Pusat bertanggung jawab untuk RTRW nasional dan Pemerintah Daerah bertanggung jawab untuk RTRW provinsi. Pembahasan rancangan peraturan daerah tentang RTRW dilaksanakan oleh pemangku kepentingan sesuai wilayah.

Secara normatif, UU Penataan Ruang mengatur jangka waktu keberlakuan masing-masing RTRW nasional, RTRW provinsi dan RTRW kabupaten adalah 20 (dua puluh) tahun dengan ketentuan RTRW dapat ditinjau kembali 1 kali dalam 5 (lima) tahun, dan untuk kondisi lingkungan strategis tertentu yang berkaitan dengan bencana alama skala besar yang ditetapkan dengan hukum positif di Indonesia, RTRW dapat ditinjau kembali lebih dari 1 (satu) kali dalam 5 (lima) tahun. Pada umumnya RTRW merupakan gambaran besar atas peruntukan dan pemanfaatan tata ruang darat, laut, dan udara.

Rencana Detail Tata Ruang

Merujuk UU Penataan Ruang, dapat diketahui bahwa perencanaan tata ruang menghasilkan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang. Untuk rencana rinci tata ruang terdiri atas:

1. Rencana tata ruang pulau/kepulauan, Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Nasional, Rencana Zonasi Kawasan Strategis Nasional Tertentu, Rencana Zonasi Kawasan, dan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan Nasional, sebagai rencana rinci dari RTRW Nasional ;
2. Rencana detail tata ruang (“RDTR”) kabupaten sebagai rencana rinci dari rencana RTRW kabupaten; dan
3. RDTR kota sebagai rencana rinci dari RTRW kota.

Perlu dimengerti bahwa rencana rinci tata ruang yang disusun digunakan sebagai perangkat operasional rencana umum tata ruang.

Untuk penjelasan RDTR dijelaskan juga dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, dan Penerbitan Persetujuan Substansi Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, Kabupaten, Kota, dan Rencana Detail Tata Ruang (“Permen ATR/BPN RTRW RDTR”). Pengertian RDTR dijelaskan dalam peraturan a quo, bahwa RDTR sebagai rencana secara terperinci tentang tata ruang wilayah kabupaten/kota yang dilengkapi dengan peraturan zonasi kabupaten/kota. Berangkat dari penjelasan di atas perlu dimengerti bagaimana proses penyusunan RDTR kabupaten/kota, yakni meliputi:

1. persiapan;
2. pengumpulan data dan informasi;
3. pengolahan data dan analisis;
4. perumusan konsepsi; dan
5. penyusunan rancangan peraturan kepala daerah tentang RDTR kabupaten/kota.

Perlu dipahami bahwa RDTR kabupaten/kota dibentuk dan disediakan dalam bentuk digital dengan standar yang ditetapkan oleh pemerintah pusat.

Dalam konteks pertanahan dan real estate, pengembang properti wajib mengetahui terlebih dahulu apakah wilayah yang akan dibangun pemukiman dan/atau bangunan tersebut merupakan wilayah yang telah sesuai peruntukannya sebagaimana ditetapkan dalam RDTR. Terlebih, pengembang properti wajib untuk memperoleh izin Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (“KKPR”). Sehubungan dengan kegiatan pemanfaatan ruang, maka pengembang properti wajib memperoleh KKPR.

Perizinan

Perizinan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (“PP Perizinan Berusaha”). Untuk melaksanakan kegiatan usaha, seluruh pelaku usaha wajib untuk memiliki perizinan berusaha (“PB”). Kemudian, untuk memiliki PB, sekurang-kurangnya pengembang properti wajib memenuhi persyaratan dasar yang meliputi KKPR, persetujuan lingkungan, persetujuan bangunan gedung serta sertifikat laik fungsi. Artikel ini akan membahas secara terbatas mengenai gambaran besar persyaratan dasar KKPR, persetujuan lingkungan, persetujuan bangunan gedung dan sertifikat laik fungsi.

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang

KKPR adalah kesesuaian antara rencana kegiatan pemanfaatan ruang dengan rencana tata ruang. Seperti yang jelaskan di atas, KKPR merupakan salah satu dokumen prasyarat dalam mengajukan PB. Oleh sebab itu, perlu dipahami bagaimana tahapan persetujuan KKPR. Tahapan Persetujuan KPPR terdiri dari:

1. Pendaftaran;
2. Pemeriksaan dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang;
3. Penilaian dokumen usulan kegiatan pemanfaatan ruang; dan
4. penerbitan Persetujuan Kegiatan Pemanfaatan Ruang (“PKKPR”).

Pada tahap awal, pelaku usaha mengajukan permohonan persetujuan KKPR melalui sistem Online Single Submission (“OSS”) dengan melengkapi dokumen yang dipersyaratkan serta melakukan pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (“PNBP”). Setelah menerima permohonan pengajuan, sistem OSS melakukan pemeriksaan kesesuaian lokasi usaha berdasarkan RDTR yang telah terintegrasi dengan sistem OSS, yang mana apabila berdasarkan hasil pemeriksaan dan penilaian memenuhi ketentuan, maka permohonan KKPR diterima dan apabila hasil pemeriksaan dan penilaian tidak memenuhi ketentuan, maka pengajuan permohonan KKPR ditolak.

Persetujuan Lingkungan

Persetujuan lingkungan merupakan persetujuan yang wajib dimiliki oleh pelaku usaha untuk setiap kegiatan usahanya yang memiliki dampak penting atau tidak penting terhadap lingkungan. Persetujuan lingkungan diberikan berdasarkan pemenuhan dokumen lingkungan hidup berupa Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (“AMDAL”), Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (“UKL-UPL”).

Setiap pengajuan izin Persetujuan lingkungan nantinya akan diberikan dalam bentuk:

1. Surat Keputusan Kelayakan Lingkungan Hidup untuk usaha dan/atau kegiatan yang memiliki dampak penting terhadap lingkungan hidup dan termasuk dalam kriteria wajib AMDAL.
2. Pernyataan Kesanggupan Pengelolaan Lingkungan Hidup untuk usaha dan/atau kegiatan yang tidak memiliki dampak penting terhadap lingkungan hidup dan termasuk dalam kriteria wajib UKL-UPL; atau
3. Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan (“SPPL”) untuk usaha dan/atau kegiatan yang tidak memiliki dampak penting terhadap lingkungan hidup dan tidak termasuk dalam kriteria wajib AMDAL atau UKL-UPL.

Untuk persetujuan lingkungan dilakukan melalui tahapan sebagai berikut:

1. Penapisan jenis dokumen lingkungan hidup dan penapisan persetujuan teknis oleh Pelaku Usaha;
2. Permohonan persetujuan teknis oleh pelaku usaha;
3. Permohonan persetujuan lingkungan atau perubahan persetujuan lingkungan oleh pelaku usaha;
4. Penilaian atau pemeriksaan dokumen lingkungan hidup;
5. Pengambilan keputusan kelayakan lingkungan hidup; dan
6. Penerbitan persetujuan lingkungan.

Sejalan dengan uraian di atas, proses pengajuan dan penerbitan Persetujuan Lingkungan dilakukan melalui sistem OSS. Sebagai referensi, telah terdapat artikel yang lebih detail mengenai Persetujuan Lingkungan dalam kaitannya dengan persetujuan bangunan gedung dengan judul “Reforming Environmental Supervision and Sanctions: Key Points and Discrepancy whether Environmental Approval is Required for Building Approval” yang ditulis oleh Ardelia Ignatius.

Persetujuan Bangun Gedung

Regulasi UU Cipta kerja membuat adanya perubahan yang sebelum berlakunya UU Cipta Kerja, pendirian bangunan gedung mensyaratkan kepemilikan Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”). Sejak diberlakukannya UU Cipta Kerja, IMB digantikan dengan Persetujuan Bangun Gedung (“PBG”). Dalam hal ini, PBG diatur dalam Undang-Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung sebagaimana terakhir diubah UU Cipta Kerja (“UU Bangunan Gedung”).

Secara pengertian, PBG adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung.

Pembangunan suatu bangunan gedung dibuat melalui beberapa tahapan yang meliputi perencanaan dan pelaksanaan beserta pengawasan, yang mana dalam hal ini pembangunan bangunan gedung tersebut baru dapat dilaksanakan setelah memperoleh PBG.

PBG diproses melalui tahapan konsultasi perencanaan dan penerbitan. Tahap konsultasi perencanaan meliputi pendaftaran, pemeriksaan pemenuhan standar teknis, serta penerbitan pernyataan pemenuhan standar teknis.

Pada tahap pendaftaran, pelaku usaha menyampaikan data pemohon atau pemilik, data bangunan gedung, serta dokumen rencana teknis untuk dilakukan pemeriksaan kesesuaian dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang bangunan gedung. Apabila dokumen dinyatakan tidak benar, dokumen tersebut dikembalikan kepada pelaku usaha untuk diperbaiki satu kali dalam jangka waktu paling lama 5 (lima) hari kerja. Apabila jangka waktu tersebut terlampaui atau dokumen tetap tidak memenuhi ketentuan, permohonan PBG dinyatakan ditolak.

Setelah dokumen dinyatakan benar, dilakukan pemeriksaan pemenuhan standar teknis paling banyak 5 (lima) kali dalam jangka waktu paling lama 26 (dua puluh enam) hari kerja sejak dokumen dinyatakan benar, dan perlu dimengerti bahwa pelaksanaan pemeriksaan pemenuhan standar dilakukan pertama kali dalam waktu paling lambat 3 (tiga) hari kerja. Hasil pemeriksaan dituangkan dalam berita acara yang memuat pertimbangan teknis dan kesimpulan.

Kesimpulan tersebut berupa rekomendasi penerbitan surat pernyataan pemenuhan standar teknis yang selanjutnya diterbitkan beserta perhitungan teknis retribusi. Apabila standar teknis tidak terpenuhi, kesimpulan memuat rekomendasi untuk dilakukan pendaftaran ulang PBG.

Tahap penerbitan PBG meliputi penetapan nilai retribusi daerah, pembayaran retribusi daerah, dan penerbitan PBG. Penetapan nilai retribusi didasarkan pada perhitungan teknis retribusi yang dihasilkan pada tahap sebelumnya. Penetapan tersebut wajib disampaikan kepada pelaku usaha paling lama 1 (satu) hari kerja melalui sistem OSS sejak diterimanya surat pernyataan pemenuhan standar teknis. Dalam hal penetapan nilai retribusi tidak dapat dilakukan dalam jangka waktu tersebut, sistem OSS akan menetapkan nilai retribusi secara otomatis. Setelah nilai retribusi ditetapkan dan dilakukan pembayaran, PBG berikut lampiran dokumennya diterbitkan kepada pelaku usaha.

Berdasarkan uraian di atas, maka dapat diketahui bahwa PBG wajib dimiliki sebelum pelaksanaan pembangunan fisik bangunan dimulai. Perlu diketahui pula bahwa apabila suatu bangunan telah memiliki IMB sebelum berlakunya ketentuan UU Cipta Kerja, maka pemilik bangunan tidak perlu merubahnya menjadi PBG kecuali apabila terdapat perubahan terhadap bangunan yang ada tersebut. Hal ini sejalan dengan definisi PBG itu yang diatur Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“PP Pelaksanaan UU Bangunan Gedung”), yang mana PBG dibutuhkan apabila hendak mendirikan suatu bangunan atau melakukan perubahan seperti mengubah, memperluas mengurangi bentuk bangunan.

Apabila suatu bangunan telah memperoleh PBG, namun kemudian diketahui bahwa fungsi dari bangunan tersebut tidak sesuai peruntukan sebagaimana tercantum dalam PBG, maka pemilik bangunan berpotensi menerima sanksi administratif berupa peringatan tertulis, pencabutan PBG hingga pembongkaran bangunan gedung.

Sertifikat Laik Fungsi

Sertifikat Laik Fungsi (“SLF”) merupakan sertifikat yang diberikan oleh Pemerintah Daerah untuk menyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung sebelum dapat digunakan.

Dalam hal pengajuan SLF, pengajuan dilakukan melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG) yang terintegrasi dengan OSS. Adapun persyaratan permohonan penerbitan SLF sekurang-kurangnya meliputi:

1. Gambar teknis bangunan gedung terbaru;
2. Pernyataan dari pengawas atau Manajemen Konstruksi untuk bangunan gedung baru atau dari Pengkaji Teknis untuk bangunan gedung yang sudah ada bahwa bangunan gedung yang dibangun telah sesuai dengan IMB dan laik fungsi; dan
3. Lampiran pendukung yang menyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung.

Apabila suatu bangunan gedung telah memenuhi persyaratan, maka pemilik bangunan dapat memperoleh SLF yang diterbitkan melalui OSS. Adapun penerbitan SLF meliputi dokumen SLF, lampiran dokumen SLF dan label SLF. Sebagai referensi, pada masing-masing prosedur penerbitan KKPR, Persetujuan Lingkungan, PBG, dan SLF terdapat ketentuan-ketentuan fiktif positif yang telah dibahas dengan lebih detail pada artikel sebelumnya yang berjudul “Game-Changing Regulations: Risk Based Licensing Regulation Brings Fresh Hope to Property Sector” yang ditulis oleh Yosefin Mulyaningtyas.

SLF yang telah diterbitkan memiliki jangka waktu keberlakuan. Dalam hal ini, SLF memiliki jangka waktu 20 (dua puluh) tahun untuk rumah tinggal tunggal dan deret, serta jangka waktu 5 (lima) tahun untuk bangunan gedung lainnya. Namun demikian, perpanjangan SLF tersebut wajib didahului dengan pemeriksaan kelaikan fungsi yang dilakukan oleh penyedia jasa pengkajian teknis.

PP Pelaksanaan UU Bangunan Gedung turut mengatur ketentuan sanksi administratif, dimana apabila pemilik, pengelola, pengguna, termasuk pengembang properti melanggar ketentuan terkait SLF, maka pihak yang melanggar tersebut berpotensi menerima sanksi administratif mulai dari peringatan tertulis, pembatasan kegiatan, penghentian sementara atau tetap, pembekuan, serta pencabutan PBG dan SLF serta persetujuan pembongkaran bangunan gedung.

Setelah menguraikan persyaratan dasar yang wajib dipenuhi dalam kegiatan pengembangan properti, penting untuk dipahami bahwa kepatuhan terhadap aspek perizinan tersebut tidak dapat dilepaskan dari implikasi komersial dan industri yang melekat pada pemanfaatan hak atas tanah. Oleh karena itu, pembahasan selanjutnya akan mengkaji aspek komersil dan industri terhadap hak atas tanah dalam praktik pengembangan properti.

Aspek Komersil dan Industri Terhadap Hak atas Tanah

Kepemilikan hak atas tanah merupakan salah satu unsur dalam hukum pertanahan yang mengatur hubungan antara individu, masyarakat dan negara dengan tanah. Setiap pihak yang memiliki hak atas tanah tersebut berhak memanfaatkan, mengelola dan mendayagunakan tanah. Aspek komersial dari setiap pengembangan, seperti perumahan, rumah susun, dan kawasan industri tunduk pada ketentuan hukum yang berbeda.

Perumahan

Pengembangan perumahan merupakan salah satu bentuk utama pemanfaatan tanah di Indonesia. Adapun ketentuan terkait perumahan ini secara garis besar telah diatur Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman yang terakhir diubah dengan UU Cipta Kerja (“UU Perumahan”), beserta peraturan pelaksanaannya. Dalam konteks ini, perumahan didefinisikan sebagai kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Artinya, pembangunan perumahan tidak hanya sebatas konstruksi rumah, tetapi mencakup keseluruhan tata kawasan yang terencana dan sesuai dengan peraturan tata ruang.

Mengingat status pengembang properti yang pada umumnya merupakan badan hukum, maka jenis hak atas tanah yang dapat digunakan untuk kegiatan usaha pembangunan perumahan umumnya adalah HGB atau Hak Pakai.

Oleh karena itu, penguasaan tanah oleh pengembang properti pada praktiknya dilakukan melalui:

1. Pembelian tanah Hak Milik dari pemilik perseorangan, yang sebelumnya telah dikonversi menjadi HGB, HGU, atau Hak Pakai.; atau
2. Kerja sama dengan pemegang Hak Pengelolaan seperti pemerintah daerah, dimana pengembang dapat memperoleh HGB di atas Hak Pengelolaan untuk jangka waktu tertentu.

Bagi pengembang properti, aspek hukum dalam sektor perumahan tidak berhenti pada pembangunan fisik unit rumah. Aspek hukum yang berkaitan dengan pengembangan rumah antara lain meliputi kepemilikan rumah, penjualan rumah, pengelolaan perumahan, dan hunian berimbang.

 

Kepemilikan Rumah

Warga negara asing dapat memperoleh Hak Pakai atas tanah di Indonesia. Dalam konteks rumah tapak, warga negara asing dapat memperoleh Hak Pakai atau Hak Pakai di atas Hak Milik, yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta PPAT, atau dapat juga memperoleh Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan. Kepemilikan rumah oleh warga negara asing dapat diberikan dengan batasan minimal harga, luas bidang tanah, jumlah bidang tanah, dan peruntukan untuk rumah tinggal.

Ketentuan kepemilikan warga negara asing untuk rumah tapak adalah rumah dengan kategori rumah mewah yakni rumah yang harga jualnya di atas 15 (lima belas) kali harga rumah umum yang ditetapkan Pemerintah Pusat, 1 (satu) bidang tanah per keluarga, dan tanahnya paling luas 2.000 (dua ribu) meter persegi. Akan tetapi, dalam hal warga negara asing memberikan dampak positif terhadap ekonomi dan sosial, maka rumah tapak yang dimaksud di atas diperbolehkan lebih dari 1 (satu) bidang tanah dengan izin menteri.

Sebagai contoh, harga jual minimum untuk rumah tapak di Jakarta dan Bali yang dapat dibeli oleh warga negara asing adalah Rp 5 miliar. Untuk satuan rumah susun, harga jual minimum di Jakarta adalah Rp 3 miliar dan di Bali adalah Rp 2 miliar.

Penjualan Rumah

Pengembang properti, dalam menjual rumah kepada konsumen, diwajibkan untuk menyiapkan beberapa dokumen hukum, misalnya, surat pemesanan, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”), dan berita acara serah terima. Bagian ini selanjutnya akan memberikan gambaran umum mengenai sistem PPJB dalam penjualan rumah yang terdiri atas pemasaran dan PPJB.

Penjualan rumah diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (“PP Penyelenggaraan Perumahan”). Pelaku pembangunan telah dapat melakukan pemasaran atas rumah tunggal maupun rumah deret yang masih dalam tahap pembangunan melalui sistem PPJB. Pelaku pembangunan yang melakukan pemasaran tersebut harus memiliki paling sedikit kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah dalam bentuk sertipikat Hak Milik, sertipikat HGB, atau sertipikat Hak Pakai, perizinan pembangunan perumahan, dan jaminan atas pembangunan perumahan dari lembaga penjamin. Pengembang properti wajib menjelaskan materi muatan PPJB pada saat kegiatan pemasaran serta menyampaikan informasi mengenai jadwal pelaksanaan pembangunan, jadwal penandatanganan PPJB, jadwal penandatanganan akta jual beli, dan serah terima rumah. Pembayaran yang dilakukan oleh calon pembeli kepada pelaku pembangunan pada saat pemasaran menjadi bagian pembayaran atas harga rumah.

PPJB kemudian dapat dilakukan setelah pelaku pembangunan memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, PBG, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, dan keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen). Untuk rumah tunggal atau rumah deret dibuktikan dengan keterbangunan 20% (dua puluh persen) dari seluruh jumlah unit rumah serta ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum dalam suatu perumahan yang direncanakan. Pelaku pembangunan tidak boleh menarik dana lebih dari 80% (delapan puluh persen) kepada pembeli sebelum memenuhi persyaratan PPJB ini. Sebagai referensi, materi muatan PPJB telah dibahas dengan lebih detail dalam artikel yang berjudul “Drafting a Conditional Sale and Purchase Agreement for Housing and Condominium: The Ultimate Checklist” yang ditulis oleh Yosefin Mulyaningtyas dan Olivia Wijaya.

Pengelolaan Perumahan

Pengelolaan perumahan dilakukan dengan tujuan untuk menjaga kualitas perumahan secara berkelanjutan. Dalam hal ini pengelolaan dapat dilakukan masyarakat secara swadaya dan dapat difasilitasi oleh pemerintah daerah. Dimana yang dimaksud dengan difasilitasi oleh pemerintah daerah adalah upaya pemerintah daerah untuk meningkatkan keswadayaan masyarakat dalam pengelolaan perumahan, antara lain dalam bentuk pemberian pedoman, pelatihan/penyuluhan, serta pemberian kemudahan dan/atau bantuan. Berdasarkan hal tersebut, dapat dikatakan bahwa perihal pengelolaan perumahan tetap berpusat pada keswadayaan masyarakat dengan tetap mendapat dukungan oleh pemerintah daerah.

Dalam hal perumahan yang mengalami penurunan kualitas fungsi sebagai tempat hunian atau bisa disebut sebagai perumahan kumuh, diatur lebih lanjut dalam PP Penyelenggaraan Perumahan. Agar tidak terjadinya perumahan kumuh, pencegahan tersebut dilaksanakan melalui pengawasan, pengendalian, dan pemberdayaan masyarakat yang harus tetap sejalan dengan standar teknis. Sama seperti uraian di atas, peran masyarakat menjadi yang utama dalam mencapai standar teknis, namun terdapat pemberdayaan masyarakat yang dilakukan oleh pemerintah daerah.

Hunian Berimbang dalam Pengembangan Perumahan

Hunian Berimbang adalah perumahan atau lingkungan hunian yang dibangun secara berimbang antara rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah.

Ketentuan perihal hunian berimbang, diperuntukan untuk seluruh orang yang membangun perumahan dan kawasan permukiman, kecuali jika seluruhnya diperutukkan bagi rumah umum.

Penyelenggaraan perumahan dengan hunian berimbang memiliki skala sebagai berikut:

1. Perumahan dengan skala besar yaitu paling sedikit terdiri dari 3.000 (tiga ribu) unit rumah; dan
2. Perumahan selain skala besar yaitu terdiri atas 100 (seratur) unit rumah sampai 3.000 (tiga ribu) unit rumah.

Persyaratan lokasi hunian berimbang perumahan juga dibagi, dimana untuk perumahan skala besar harus dilakukan dalam 1 (satu) hamparan, sedangkan untuk pembangunan perumahan selain skala besar dilakukan dalam 1 (satu) hamparan atau tidak dalam 1 (satu) hamparan, namun harus dilaksanakan dalam 1 (satu) daerah kabupaten/kota.

Kemudian, untuk klasifikasi rumah terdiri atas:

1. Rumah mewah, yakni rumah yang harga jualnya di atas 15 (lima belas) kali harga rumah umum yang ditetapkan Pemerintah Pusat;
2. Rumah menengah, yakni rumah yang harga jualnya paling sedikit 3 (tiga) kali sampai dengan 15 (lima belas) kali harga jual rumah umum yang ditetapkan pemerintah pusat; dan
3. Rumah sederhana, yakni rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas lantai dan harga jual sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Untuk komposisi rumah pada suatu perumahan dengan hunian berimbang dibagi menjadi:

1. Pembangunan Perumahan skala besar yaitu 1 (satu) rumah mewah berbanding paling sedikit 2 (dua) rumah menengah dan berbanding paling sedikit 3 (tiga) rumah sederhana; dan
2. pembangunan Perumahan selain skala besar terdiri atas:
   1. 1 (satu) rumah mewah berbanding paling sedikit 2 (dua) rumah menengah dan berbanding paling sedikit 3 (tiga) rumah sederhana;
   2. 1 (satu) rumah mewah berbanding paling sedikit 3 (tiga) rumah sederhana; atau
   3. 2 (dua) Rumah menengah berbanding paling sedikit 3 (tiga) rumah sederhana. yaitu, 3 (tiga) rumah sederhana berbanding 2 (dua) rumah menengah berbanding 1 (satu) rumah mewah.

Dalam hal rumah sederhana yang dimaksud di atas tidak dapat dibangun dalam bentuk rumah tunggal atau rumah deret, maka rumah sederhana dapat dikonversi dalam bentuk rumah susun umum yang dibangun dalam 1 (satu) hamparan yang sama atau bentuk dana untuk pembangunan rumah umum. Perhitungan konversi bentuk dana tersebut merupakan dana kelola atau hibah yang dihitung dnegan mempertimbangkan jumlah kewajiban rumah sederhana, harga jual rumah sederhana bersubsidi yang ditetapkan pemerintah pusat, persentase harga pokok produksi terhadap harga jual, faktor pengali dengan memperhitungkan nilai uang atas waktu (time value of money), dan dana imbal jasa pengelolaan. Perhitungan konversi bentuk dana wajib diajukan oleh pelaku pembangunan kepada badan percepatan penyelenggaraan perumahan. Dana yang diperoleh dari perhitungan konversi ditetapkan sebelum diterbitkannya PBG dan diserahkan kepada badan percepatan penyelenggaraan perumahan paling lambat sejak PBG diterbitkan sampai dengan diterbitkannya SLF.

Rumah Susun

Undang-Undang No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun sebagaimana terakhir diubah UU Cipta Kerja (“UU Rumah Susun”), mendefinisikan rumah susun sebagai bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satu satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Seperti pada bagian perumahan, bagian ini juga akan membahas mengenai kepemilikan satuan rumah susun (“sarusun”), penjualan sarusun, Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, serta hunian berimbang.

Kepemilikan Satuan Rumah Susun

Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (“SHMSRS”) merupakan tanda bukti kepemilikan atas sarusun. SHMSRS didasarkan pada pertelaan yang menunjukkan batas yang jelas dari setiap satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama beserta uraian Nilai Perbandingan Proporsional (NPP). Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan SHMSRS, di samping salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama serta gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki. Selain SHMSRS, bukti kepemilikan atas sarusun juga dapat berupa Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (“SKBG”) sarusun. UU Rumah Susun mendefinisikan SKBG sarusun sebagai tanda bukti kepemilikan sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. SKBG sarusun hanya berlaku pada rumah susun umum, yakni rumah susun yang diselenggarakan untuk kepentingan masyarakat berpenghasilan rendah. Berbeda dengan SHMSRS yang mencakup bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, maka pada SKBG sarusun tidak ada hak atas tanah bersama. Pemilik SKBG sarusun hanya memiliki sarusun serta bagian bersama dan benda bersama berdasarkan NPP. Sebagai referensi, SKBG sarusun telah dibahas dengan lebih detail pada artikel berjudul “SKBG Satuan Rumah Susun” yang ditulis oleh Eddy Leks.

Pihak yang dapat memperoleh SHMSRS adalah sebagai berikut:

1. Warga negara Indonesia;
2. Badan hukum Indonesia;
3. Warga negara asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; atau
5. Perwakilan negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai perwakilan di Indonesia.

Bagi warga negara Indonesia yang hendak memiliki SHMSRS, tidak terdapat batasan-batasan tertentu seperti bagi warga negara asing. Pada prinsipnya, persyaratan untuk memperoleh SHMSRS akan mengikuti persyaratan untuk memperoleh hak atas tanah.

Adapun warga negara asing hanya dapat memperoleh SHMSRS yang berada di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya. Yang dimaksud dengan kawasan ekonomi lainnya merupakan kawasan perkotaan dan/atau kawasan pendukung perkotaan, kawasan pariwisata, atau kawasan yang mendukung pembangunan hunian vertikal dan memberikan dampak ekonomi kepada masyarakat. Warga negara asing yang hendak memiliki SHMSRS wajib mempunyai dokumen keimigrasian berupa visa, paspor, atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagi warga negara asing diterapkan juga batasan lain seperti mengenai minimal harga, jumlah unit sarusun, serta peruntukan untuk hunian. Sekalipun dapat memiliki SHMSRS, warga negara asing tidak dapat memperoleh kepemilikan atas tanah bersama pada rumah susun yang dibangun di atas tanah HGB.

Penjualan Satuan Rumah Susun

Dalam menjual sarusun, pelaku pembangunan juga perlu menyiapkan dokumen-dokumen hukum seperti misalnya surat pemesanan, PPJB, dan berita acara serah terima. Penjualan rumah susun pada prinsipnya juga sama-sama menggunakan sistem PPJB yang terdiri dari pemasaran dan PPJB seperti pada penjualan rumah. Syarat-syarat kepastian untuk melakukan pemasaran dan PPJB berlaku pula dalam konteks penjualan rumah susun.

Perbedaan yang paling tampak antara sistem PPJB pada penjualan rumah dan rumah susun adalah sejak kapan pemasaran dapat dilakukan. Apabila pemasaran rumah baru dapat dilakukan pada tahap proses pembangunan, maka pemasaran rumah susun sudah dapat dilakukan sebelum proses pembangunan dimulai. Pelaku pembangunan yang melakukan pemasaran rumah susun harus memiliki paling sedikit kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah susun dalam bentuk SHMSRS, perizinan pembangunan rumah susun, dan jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin. Adapun PPJB dapat dilakukan setelah pelaku pembangunan memenuhi persyaratan kepastian atas status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, PBG, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, dan keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen). Pada rumah susun, syarat keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen) adalah dari volume konstruksi bangunan rumah susun yang sedang dipasarkan.

Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun

Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“PPPSRS”) adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni, dimana dalam hal ini yang dimaksud adalah pemilik atau penghuni Sarusun. Penjelasan mengenai PPPSRS banyak diatur dalam Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“Permen Pengelolaan Rusun dan PPPSRS”). Perlu dimengerti PPPSRS merupakan sebuah badan hukum yang berkewajiban untuk mengurus kepentingan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan. Pemilik wajib untuk membuat PPPSRS yang pembentukannya difasilitasi oleh pengembang paling lambat 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik. Untuk menjalankan kewajiban tersebut, PPPSRS dapat melakukan pengelolaan secara mandiri, membentuk atau menunjuk pengelola. Setelah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS.

Pembentukan PPPSRS dilakukan dengan pembuatan akta pendirian dan disertai dengan AD/ART di hadapan notaris. Untuk AD/ART berisikan pokok aturan dasar organisasi PPPSRS dalam melaksanakan pengelolaan atas benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan kepenghunian.

Untuk susunan keorganisasian PPPSRS dalam menjalankan kewajibannya terdiri atas anggota dan pengurus. Untuk pengurus masa jabatannya hanya 3 (tiga) tahun dan boleh dipilih lagi 1 (satu) periode. Kemudian untuk struktur kepengurusan PPPSRS dibagi menjadi 2 (dua) yaitu, kepengurusan fungsi hunian dan kepengurusan fungsi campuran. Masing-masing kepengurusan berisikan pengurus dan pengawas. Untuk pengawas berjumlah 3 (tiga) orang atau ganjil yang terdiri atas ketua, sekretaris, dan 1 (satu) anggota dari pemilik.

Untuk kepengurusan fungsi hunian memiliki struktur kepengurusan fungsi hunian berisikan ketua, sekretaris, bendahara, anggota bidang pengawasan pengelolaan, dan anggota bidang penghunian. Sedangkan untuk struktur kepengurusan fungsi campuran terdiri atas PPPSRS, sub bagian PPPSRS fungsi hunian, dan sub bagian PPPSRS fungsi bukan hunian.

Hunian Berimbang dalam Rumah Susun

Berbicara perihal hunian berimbang rumah susun, secara definisi dan konsep sama seperti hunian berimbang perumahan. Dalam hal pengembang membangun rumah susun komersial, wajib membangun rumah susun umum sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) dari total lantai rumah susun komersial yang dibangun, dan dapat dilakukan di satu hamparan yang sama, ataupun di luar hamparan perumahan atau kawasan rumah susun komersial, tetapi masih tetap pada wilayah kabupaten/kota yang sama. Namun, perlu digarisbawahi bahwa ketentuan lokasi tersebut tidak dapat diterapkan di DKI Jakarta, karena khusus untuk wilayah kota DKI Jakarta dapat membangun diluar wilayah kota yang sama namun tetap dalam daerah provinsi DKI Jakarta.

Kawasan Industri

Dalam konteks properti di kawasan industri, pemerintah negara Indonesia telah mengatur ketentuan tersebut dalam Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian sebagaimana diubah dengan UU Cipta Kerja (“UU Perindustrian”), dan Peraturan Pemerintah Nomor 20 Tahun 2024 tentang Perwilayahan Industri (“PP Perwilayahan Industri”). Kawasan Industri didefinisikan sebagai kawasan tempat pemusatan kegiatan industri yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang yang dikembangkan dan dikelola oleh Perusahaan Kawasan Industri. Adapun Perusahaan Kawasan Industri adalah suatu perusahaan yang mengusahakan pengembangan dan pengelolaan kawasan industri.

Perusahaan Kawasan Industri dapat menyediakan infrastruktur penunjang dan sarana penunjang di dalam Kawasan Industri. Infrastruktur penunjang yang dimaksud dapat berupa perumahan, pendidikan dan pelatihan, penelitian dan pengembangan, kesehatan, dan/atau pemadam kebakaran. Sarana penunjang yang dimaksud dapat berupa hotel dan restoran, pusat bisnis, sarana olahraga, sarana ibadah, dan/atau sarana perbankan. Perusahaan Kawasan Industri boleh memilih untuk bekerja sama dengan pihak lain dalam penyediaan infrastruktur penunjang dan sarana penunjang ini.

Lebih lanjut, Perusahaan Kawasan Industri dapat memperoleh HGB atas tanah yang akan diusahakan dan dikembangkan, apabila telah memperoleh PB untuk kegiatan usaha Kawasan Industri. HGB tersebut dapat dipecah menjadi HGB untuk masing-masing kaveling. Secara khusus, apabila Perusahaan Kawasan Industri berbentuk BUMN atau BUMD, maka kepada BUMN atau BUMD tersebut dapat diberikan Hak Pengelolaan, yang selanjutnya di atas Hak Pengelolaan dimaksud dapat diberikan HGB.

Pemanfaatan, Pemeliharaan, dan Perawatan Bangunan Gedung

Dalam proses pembangunan suatu bangunan gedung, perlu dimengerti bahwa dalam mendirikan suatu bangunan, perlu disusun standar teknis yang salah satunya adalah standar pemanfaatan bangunan gedung. Adapun UU Bangunan Gedung dan PP Pelaksanaan UU Bangunan Gedung membedakan antara kegiatan pemanfaatan, pemeliharaan dan perawatan.

Pemanfaatan merupakan kegiatan memanfaatkan bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan, termasuk kegiatan pemeliharaan, perawatan dan pemeriksaan secara berkala. Kemudian, pemeliharaan adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar selalu laik fungsi. Sementara itu, perawatan adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap  laik fungsi. Terlepas dari perbedaan definisi ketiga hal tersebut, pemanfaatan, pemeliharaan dan perawatan merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan karena ketiga hal tersebut bersifat saling melengkapi.

Pemanfaatan bangunan gedung dilakukan melalui divisi yang bertanggung jawab atas pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung, serta pemeriksaan berkala, atau penyedia jasa yang kompeten di bidangnya. Sejalan dengan hal tersebut, hasil dari tahap pemanfaatan bangunan gedung terdiri atas:

1. Dokumen rencana pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung serta pemeriksaan berkala beserta laporannya secara periodik;
2. Panduan praktis penggunaan bagi pemilik dan pengguna; dan
3. Dokumentasi seluruh tahap pemanfaatan

Lebih lanjut, kegiatan pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung bertujuan untuk memastikan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya tetap laik fungsi, dimana kegiatan pemeliharaan dan perawatan tersebut dilakukan oleh pemilik atau pengelola bangunan gedung. Sejalan dengan hal tersebut, kegiatan pemeliharaan meliputi:

1. Prosedur dan metode pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung;
2. Program kerja pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung;
3. Perlengkapan dan peralatan untuk pekerjaan Pemeliharaan dan Perawatan bangunan gedung; dan
4. standar dan kinerja Pemeliharaan dan Perawatan bangunan gedung.

Lebih lanjut, kegiatan perawatan meliputi perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana berdasarkan dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung dengan mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi. Perlu diperhatikan bahwa kegiatan perawatan dilakukan dengan mempertimbangkan tingkat kerusakan bangunan gedung dan bagian yang akan diubah atau diperbaiki.

Berdasarkan uraian di atas, dalam konteks real estate, maka pemilik atau pengelola bangunan gedung wajib melakukan kegiatan pemanfaatan, pemeliharaan dan perawatan terhadap bangunan gedung yang telah didirikan. Hal ini sebagai bentuk pertanggungjawaban pemilik atau pengelola bangunan gedung dalam melaksanakan kegiatan operasional bangunan gedung.

Sebagai penutup, memahami dasar-dasar hukum properti di Indonesia bukan hanya keharusan hukum tetapi juga keunggulan praktis. Mulai dari memahami sertipikat tanah dan batasan kepemilikan hingga memastikan kepatuhan terhadap persyaratan regulasi dan transaksi, pemahaman yang jelas tentang kerangka hukum membantu mengurangi risiko dan mendukung pengambilan keputusan yang terinformasi. Seiring dengan terus berkembangnya pasar properti Indonesia, tetap mengikuti perkembangan hukum dan prosedur terkini akan memungkinkan investor, pengembang, dan pemilik properti untuk melakukan transaksi dengan lebih percaya diri, jelas, dan keamanan jangka panjang.

 

---

Author

---

Editor

---

---

Sources:

Laws and Regulation

• Law number 6 of 2023 concerning the ratification of Government Regulation in lieu of Law No. 2 of 2022 concerning Job Creation into Law
• Law Number 3 of 2014 concerning Industry
• Law Number 1 of 2014 concerning Amendments to Law Number 27 of 2007 concerning Management of Coastal Areas and Small Islands
• Law No. 20 of 2011 concerning Condominium Law
• Law Number 1 of 2011 concerning Housing and Settlement Areas
• Law No. 26 of 2007 concerning Spatial Planning
• Law No. 28 of 2002 concerning Building
• Law Number 4 of 1996 concerning Mortgage Rights
• Law number 5 of 1960 concerning Basic Agrarian Law
• Government Regulation Number 28 of 2025 concerning the Implementation of Risk Based Business Licensing
• Government Regulation no. 20 of 2024 concerning Industrial Zoning
• Government Regulation No. 21 of 2021 concerning the Implementation of Spatial Planning
• Government Regulation Number 18 of 2021 concerning Rights of Management, Land Rights, Condominium Units, and Land Registration
• Government Regulation of the Republic of Indonesia Number 16 of 2021 concerning the Implementation Regulation of Law Number 28 of 2002 on Buildings
• Government Regulation No. 12 of 2021 on the Amendment to Government Regulation Number 14 of 2016 concerning the Implementation of Housing and Residential Areas
• Government Regulation No. 16 of 2004 concerning Land Management
• Presidential Regulation Number 122 of 2012 concerning Reclamation in Coastal Areas and Small Islands
• Regulation of the Minister of Housing and Settlement Areas of the Republic of Indonesia Number 4 of 2025 concerning the Management of Owned Condominiums and the Association of Condominium Unit Owners and Occupants of Condominium Units
• Regulation of the Minister of Immigration and Corrections of the Republic of Indonesia Number 3 of 2025 concerning Visas, Residence Permits, Facilities and Conveniences, as well as Immigration Supervision for the Diaspora
• Regulation of the Minister of Public Works and Public Housing Number 12 of 2024 concerning Proof of Building Ownership Certificates
• Regulation of the Minister of Agrarian Affairs and Spatial Planning/Head of the National Land Agency of the Republic of Indonesia Number 3 of 2024 concerning Amendments to the Regulation of the Minister of Agrarian Affairs and Spatial Planning/Head of the National Land Agency Number 17 of 2021 concerning Procedures for Determining Destroyed Land
• Regulation of the Minister of Agrarian Affairs and Spatial Planning/ National Land Agency No. 18 of 2021 concerning Procedures for Determining Right of Management and Land Rights
• Regulation of the Minister of Public Works and Public Housing Number 17 of 2021 concerning the Form and Procedures for Issuing a Building Ownership Certificate for a Condominium Unit
• Regulation of the Minister of Agrarian and Spatial Planning/ National Land Agency No. 11 of 2021 concerning Procedures for the Preparation, Review, Revision and Issuance of Approval of the Substance of Spatial Plans for Provincial, Regency, City and Detailed Spatial Plans
• Regulation of the Minister of Maritime Affairs and Fisheries Number 54/PERMEN-KP/2020 of 2020 concerning Location Permits, Management Permits and Marine Location Permits
• Regulation of the Minister of Public Works and Public Housing No. 19/PRT/M/2018 concerning the Implementation of Building Construction Permits and Building Function Feasibility Certificates through Integrated Electronic Business Licensing Services
• Regulation of the Minister of Agrarian Affairs and Spatial Planning/Head of the National Land Agency of the Republic of Indonesia Number 17 of 2016 concerning Land Management in Coastal Areas and Small Islands
• Regulation of the Minister of Public Housing of the Republic of Indonesia Number 10 of 2012 concerning the Implementation of Housing and Residential Areas with Balanced Housing as amended by Regulation of the Minister of Public Housing of the Republic of Indonesia Number 07 of 2013
• Regulation of the Minister of Public Works Number: 24/PRT/M/2008 concerning Guidelines for Building Maintenance and Care
• Decision of the Minister of Agrarian and Spatial Planning/Head of the National Land Agency of the Republic of Indonesia Number 1241/SK-HK.02/IX/2022

Book

Wahid, A. M. Y. (2014). Pengantar Tata Ruang. First edition, May 2014. Jakarta: Prenadamedia Group.