Latar Belakang
Pada tanggal 29 Desember 2016, Pemerintah Republik Indonesia mengundangkan Peraturan Pemerintah No. 64 Tahun 2016 tentang Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (“PP 64/2016”).
PP 64/2016 merupakan peraturan pelaksana atas Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (“UU 1/2011”) dan Paket Kebijakan Ekonomi XIII tentang Perumahan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (“MBR”). Hal ini sejalan dengan Program Nasional Pembangunan satu juta rumah sebagai wujud dari butir kedua yang tertuang dalam amanah Nawacita, yakni Pemerintah tidak absen untuk membangun pemerintahan yang efektif, demokratis dan terpercaya; dan juga butir kelima, meningkatkan kualitas hidup manusia Indonesia.
Berdasarkan statistik kepemilikan rumah masyarakat Indonesia oleh Badan Pusat Statistik per 26 Mei 2017, rata-rata status kepemilikan rumah sendiri pada tahun 2016 mencapai 82,8% (delapan puluh dua koma delapan persen), dan sisanya sebesar 17.2% (tujuh belas koma dua persen) merupakan non pemilik rumah.
Hal ini disebabkan antara lain biaya yang diperlukan untuk pembangunan perumahan MBR yang tinggi, dikarenakan untuk membangun rumah MBR tersebut diperlukan proses perizinan yang lama dan panjang. Sehingga, pengembang masih enggan untuk melaksanakan kewajiban guna membangun perumahan MBR.
Oleh karena itu, diterbitkanlah PP 64/2016 yang memuat kebijakan pokok yaitu penyederhanaan prosedur dan percepatan waktu penyelesaian perizinan pembangunan rumah MBR dan menggabungkan beberapa perizinan atau menghilangkan berbagai perizinan yang tidak relevan dan tidak diperlukan dalam rangka pembangunan perumahan MBR.
Ruang Lingkup Pembangunan Perumahan MBR
Pembangunan perumahan MBR dilakukan untuk luas lahan tidak lebih dari 5 (lima) hektar dan paling kurang 0,5 (nol koma lima) hektar serta berada dalam 1 (satu) lokasi yang diperuntukkan bagi pembangunan rumah tapak. Lokasi pembangunan perumahan MBR harus sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dan standar yang ditetapkan oleh Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Pembangunan perumahan MBR dapat dilakukan oleh badan hukum yang didirikan oleh warga negara Indonesia yang kegiatannya di bidang penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.
Tahapan Pembangunan Perumahan MBR
Pelaksanaan pembangunan perumahan MBR dilakukan dalam 4 (empat) tahapan, yaitu:
- persiapan;
- pra konstruksi;
- konstruksi; dan
- pasca konstruksi.
Tahap Persiapan
Badan hukum yang akan melaksanakan pembangunan perumahan MBR menyusun proposal pembangunan Perumahan MBR, yang
memuat paling sedikit (a) perencanaan dan perancangan rumah MBR; (b) perencanaan dan perancangan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan MBR; (c) perolehan tanah; dan (d) pemenuhan perizinan.
Pemenuhan pezininan tersebut meliputi (a) perizinan yang menyangkut pengesahan site plan; (b) surat pernyataan kesanggupan pengelolaan dan pemantauan lingkungan; (c) izin mendirikan bangunan dan pengesahan dokumen rencana teknis.
Tahap Prakonstruksi
Badan hukum mengajukan proposal pembangunan perumahan MBR tersebut kepada bupati/walikota melalui Pelayanan Terpadu Satu Pintu (“PTSP”) dengan dilengkapi dengan lampiran, yaitu (a) sertifikat tanah atau bukti kepemilikan tanah lainnya; dan (b) bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan tahun terakhir. PTSP memberikan persetujuan atas proposal pembangunan perumahan MBR paling lama 7 (tujuh) hari kerja sejak permohonan diterima oleh PTSP secara lengkap dan benar.
Badan hukum melakukan pelepasan hak atas tanah dari pemegang atau pemilik tanah kepada badan hukum dengan membuat akta pelepasan hak atau surat pelepasan hak di hadapan kepala kantor pertanahan. Pelepasan hak atas tanah dan penerbitan hak atas tanah baru diselesaikan oleh kantor pertanahan paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak permohonan diterima secara lengkap dan benar oleh kantor pertanahan.
Selanjutnya, badan hukum mengajukan pengukuran bidang tanah untuk pembangunan perumahan MBR kepada kantor pertanahan, meliputi pengukuran dan pembuatan peta bidang, blok, dan kaveling. Kantor pertanahan melakukan penyelesaian pengukuran bidang tanah tersebut paling lama 14 (empat belas) hari kerja sejak permohonan diterima secara benar dan lengkap.
Badan hukum mengajukan permohonan kepada kantor pertanahan untuk penerbitan sertifikat induk hak guna bangunan atas pembangunan perumahan MBR sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan. Kantor pertanahan melakukan penyelesaian penerbitan Hak Guna Bangunan paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak permohonan diterima secara lengkap dan benar oleh kantor pertanahan.
Pengajuan permohonan mendirikan bangunan Perumahan MBR kepada PTSP untuk memulai pelaksanaan konstruksi pembangunan dilakukan oleh badan hukum dengan melampirkan, dokumen administratif dan dokumen rencana teknis rumah MBR, prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan MBR yang berbentuk bangunan gedung. PTSP dalam rangka penerbitan izin mendirikan bangunan tersebut wajib meminta pertimbangan teknis dari instansi teknis. PTSP menerbitkan izin mendirikan bangunan dan pengesahan dokumen rencana teknis paling lama 7 (tujuh) hari sejak permohonan diajukan oleh badan hukum secara lengkap dan benar.
Tahap Konstruksi
Pelaksanaan konstruksi perumahan MBR berupa rumah MBR, prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan MBR yang berbentuk bangunan gedung dilaksanakan berdasarkan dokumen rencana teknis yang telah disetujui dan disahkan oleh PTSP. Kegiatan pelaksanaan konstruksi tersebut meliputi:
- pemeriksaan dokumen pelaksanaan;
- persiapan lapangan;
- kegiatan konstruksi;
- pemeriksaan akhir pekerjaan konstruksi; dan
- penyerahan hasil akhir pekerjaan.
Dalam rangka pemanfaatan perumahan MBR, badan hukum mengajukan penerbitan sertifikat laik fungsi untuk seluruh atau sebagian perumahan MBR, prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan MBR yang berbentuk bangunan gedung sesuai dengan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung kepada PTSP. PTSP menerbitkan sertifikat laik fungsi tersebut paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak pengajuan disampaikan secara lengkap dan benar. Sertifikat laik fungsi tersebut berlaku selama 20 (dua puluh) tahun untuk rumah tinggal tunggal dan rumah tinggal deret, serta berlaku 5 (lima) tahun untuk bangunan gedung lainnya.
Pasca Konstruksi
Badan hukum mengajukan penerbitan pajak bumi dan bangunan atas pembangunan perumahan MBR kepada satuan kerja perangkat daerah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pendapatan daerah dengan melampirkan dokumen izin mendirikan bangunan. Satuan kerja perangkat tersebut menerbitkan pajak bumi dan bangunan paling lama 1 (satu) hari kerja sejak pengajuan diterima secara lengkap dan benar.
Kabupaten/kota menetapkan besaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan perumahan MBR berdasarkan nilai harga jual humah, dan pembayaran bea tersebut dibebaskan dari pengenaan pajak pertambahan nilai.
Dalam hal rumah MBR telah dijual kepada masyarakat, Badan hukum mengajukan kepada kantor pertanahan untuk pemecahan sertilikat hak guna bangunan dan peralihan hak dari badan hukum kepada masyarakat. Pengajuan pemecahan sertifikat dan peralihan hak tersebut dilampiri dengan akta jual beli dari pejabat pembuat akta tanah. kantor pertanahan melakukan penyelesaian penerbitan sertifikat paling lama 4 (empat) hari kerja sejak pengajuan diterima secara lengkap dan benar.
Badan hukum mengajukan kepada satuan kerja perangkat daerah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pendapatan daerah untuk pemecahan dokumen pajak bumi dan bangunan atas nama badan hukum menjadi atas nama masyarakat yang membeli rumah MBR dengan melampirkan dokumen pemecahan sertifikat dan dokumen pajak bumi dan bangunan atas nama badan hukum. Satuan kerja perangkat daerah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pendapatan daerah melakukan penyelesaian pemecahan pajak bumi dan bangunan tersebut paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak pengajuan diterima secara lengkap dan benar.
Sanksi
PP 64/2016 mengatur sanksi bagi badan pemerintahan yang tidak menerbitkan izin dalam jangka waktu yang ditetapkan sebagai berikut:
- Dalam hal persyaratan perizinan yang disampaikan oleh badan hukum kepada PTSP telah terpenuhi dan perizinan tidak diberikan dalam jangka waktu yang telah ditetapkan, badan hukum menyampaikan kepada bupati/walikota untuk penerbitan izin sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pemerintahan daerah.
- Dalam hal izin tersebut tidak diterbitkan oleh bupati/walikota, badan hukum menyampaikan kepada gubernur untuk pemberian sanksi administratif sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pemerintahan daerah.
- Dalam hal sanksi administratif telah dikenakan dan perizinan tidak diterbitkan oleh bupati/walikota, gubernur mengambil alih pemberian izin dimaksud.
- Dalam hal persyaratan perizinan yang disampaikan kepada gubernur telah terpenuhi dan perizinan tidak diberikan dalam jangka waktu yang telah ditetapkan, badan hukum menyampaikan kepada menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pemerintahan dalam negeri untuk pemberian sanksi administratif sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pemerintahan daerah.
- Dalam hal sanksi administratif telah dikenakan dan perizinan tidak diterbitkan oleh gubernur, menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pemerintahan dalam negeri mengambil alih pemberian izin dimaksud.
- Dalam hal persyaratan yang berkaitan dengan pertanahan disampaikan oleh badan hukum kepada kantor pertanahan telah terpenuhi dan perizinan dan nonperizinan tidak diberikan dalam jangka waktu yang telah ditetapkan, badan hukum menyampaikan kepada menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan untuk penerbitan izin dan sanksi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Hana Sungkar
