Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rusun) adalah salah satu undang-undang yang terkena dampak UU Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (UU Cipta Kerja) sebagai bagian dari tujuan UU Cipta Kerja memberi kemudahan persyaratan investasi dari sektor pekerjaan umum dan perumahan rakyat. Tulisan ini akan mengkaji apa saja perubahan penting yang terjadi pada UU Rusun pasca UU Cipta Kerja.
UU Cipta Kerja mengubah 18 pasal dan menghapus 6 pasal pada UU Rusun. Penulis melihat ada 5 (lima) perubahan penting yang terjadi pada UU Rusun. Sisanya adalah perubahan yang tidak begitu penting, seperti masuknya ketentuan mengenai norma, standar, prosedur, dan kriteria (NSPK), perubahan istilah seperti Izin Mendirikan Bangunan diganti menjadi Persetujuan Bangunan Gedung dan izin usaha diganti dengan Perizinan Berusaha, dan penyempurnaan isi naskah UU Rusun akibat revisi dan penghapusan beberapa ketentuan yang diatur sebelumnya.
Pertama, pengaturan tentang konversi atas kewajiban pembangunan rumah susun (rusun) umum oleh pelaku pembangunan yang mengembangkan rusun komersial. Hal ini baru dan diharapkan menyelesaikan persoalan kesulitan pembangunan rusun umum, yang harus dilakukan dalam satu wilayah kabupaten/kota yang sama. Pengaturan soal konversi ini juga ada pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman yang diubah oleh UU Cipta Kerja. Pengelolaan dana konversi tersebut akan dilaksanakan oleh badan percepatan penyelenggaran perumahan (BP3).
Kedua, badan pelaksana yang belum pernah lahir berdasarkan UU Rusun sebelum direvisi oleh UU Cipta Kerja, berubah menjadi BP3. BP3 ini adalah badan yang mempunyai cakupan baik untuk perumahan rumah tapak dan rumah susun. Sebelumnya, badan pelaksana hanya dimaksudkan untuk rumah susun. BP3 telah lahir berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 9 Tahun 2021 (Perpres BP3). Perpres BP3 mengatur bahwa BP3 berkedudukan di ibukota Negara dan merupakan lembaga non struktural untuk mendukung percepatan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. Salah satu tujuan BP3 adalah untuk menjamin bahwa rumah sederhana hanya dimiliki dan dihuni oleh masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Fakta yang ada bisa menunjukkan keadaan sebaliknya. Oleh karena itu, peran BP3 sangat diharapkan untuk ‘meluruskan’ keadaan yang ada saat ini.
Ketiga, perluasan sanksi administratif terhadap 3 (tiga) ketentuan yang sebelumnya adalah ketentuan pidana. Dua ketentuan pidana, yaitu Pasal 98 dan 100 diubah menjadi sanksi administratif. Satu ketentuan pidana, yaitu Pasal 113 tetap menjadi ketentuan pidana tapi juga masuk sebagai sanksi administratif dan adanya penambahan kualifikasi tertentu dalam ketentuan tersebut. Pasal 98 mengatur tentang larangan pengembang membuat perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang tidak sesuai dengan yang dipasarkan atau sebelum memenuhi persyaratan kepastian. Sebelumnya, ancaman pidana pelanggaran ketentuan ini adalah penjara maksimal 4 tahun atau denda maksimal Rp 4M. Selain itu, Pasal 100 mengatur larangan membangun rusun di luar lokasi yang ditetapkan. Sebelumnya, ancaman pidana pelanggaran ketentuan ini adalah penjara maksimal 2 tahun atau denda maksimal Rp 2M. Hapusnya pidana berkaitan dengan PPJB tentunya sangat melegakan pengembang. Ketentuan ini juga dirasakan bersifat ‘ganda’ mengingat aturan serupa sudah diatur di dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Pasal 113 mengatur tentang larangan perubahan peruntukkan lokasi rusun dan perubahan manfaat rusun. Tapi, ketentuan yang direvisi oleh UU Cipta Kerja menambahkan bahwa pelanggaran tersebut baru dapat dipidana jika pelanggaran tersebut menimbulkan korban manusia atau kerusakan barang. Dengan demikian, ukuran sanksi pidana menjadi lebih ketat dengan penambahan unsur.
Keempat, berkaitan dengan poin ketiga, ketentuan pidana Pasal 110 yang mengatur tentang larangan PPJB dan Pasal 112 yang mengatur tentang larangan membangun rusun di luar lokasi yang ditetapkan, dihapuskan oleh UU Cipta Kerja.
Kelima, ada beberapa ketentuan berkaitan pemberatan pidana untuk badan hukum yang dihilangkan. Jika pidana dilakukan oleh badan hukum, selain pidana penjara dan denda terhadap pengurusnya, pidana denda dapat dijatuhkan terhadap badan hukum dengan pemberatan 3 (tiga) kali dari pidana denda terhadap orang. Sebelumnya, ketentuan Pasal 110, 112, dan 113 masuk sebagai ketentuan yang dapat memperberat pidana untuk badan hukum. Namun, melalui revisi UU Cipta Kerja, ketentuan pasal 110 dan 112 dihapuskan. Sedangkan, meski pasal 113 tetap hidup, ada penambahan kualifikasi dan ketentuan tersebut tidak lagi masuk dalam kategori pemberatan pidana untuk badan hukum.
Dari kelima perubahan penting pasca UU Cipta Kerja, tidak semua perubahan tersebut berkaitan langsung dengan pengembang, misalnya ketentuan tentang BP3. Namun perubahan lain memang bisa dilihat sebagai ‘meringankan’ beban pengembang dibanding yang sebelumnya diatur dalam UU Rusun sebelum revisi. Hilangnya beberapa ketentuan pidana dan beberapa ketentuan pindah menjadi sanksi administratif seharusnya memberi kekuatan baru bagi pengembang, tanpa menciderai perlindungan konsumen rusun. Sayangnya, ketentuan jika rusun pailit, baik saat masih konstruksi atau sudah dihuni, tidak diatur sama sekali. Padahal, pengaturan terhadap isu tersebut sangat penting, karena dalam situasi tersebut baik pengembang dan konsumen dirugikan, terlebih konsumen.
Eddy Leks
