Category: Hukum Real Estat

Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, Berdasarkan Kepmenpera Nomor 09/KPTS/M/1995 Tahun 1995

Latar Belakang

Tingkat pertumbuhan penduduk Indonesia yang tinggi membuat kebutuhan akan perumahan juga semakin meningkat. Keterdesakan kebutuhan tersebut dengan unit yang tersedia seringkali menimbulkan jual beli atas rumah dilakukan bahkan pada saat rumah yang menjadi objek jual beli tersebut masih dalam tahap perencanaan sehingga menimbulkan adanya jual beli secara pesan lebih dahulu dan menyebabkan adanya perjanjian jual beli pendahuluan (preliminary purchase). Kemudian, tindakan jual beli pendahuluan tersebut dituangkan dalam akta perikatan jual beli rumah. Pengikatan ini kemudian lebih dikenal dengan perjanjian pengikatan jual beli (“PPJB”). Dalam membuat PPJB harus mengikuti pedoman yang ditetapkan dalam Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 09 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (“Kepmenpera No. 09/1995”) beserta contohnya. Dengan diberlakukannya Kepmenpera No.09/1995, maka diharapkan kepentingan pembeli dan penjual rumah lebih terjamin.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah

Di dalam sebuah PPJB rumah, memuat antara lain:

Objek pengikatan jual beli, yaitu: (a). luas bangunan rumah disertai dengan gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan; (b). luas tanah, status tanah, beserta segala perijinan yang berkaitan dengan pembangunan rumah dan hak-hak lainnya; (c). lokasi tanah; (d). harga rumah dan tanah, serta tata cara pembayarannya.

Kewajiban penjual ialah menyelesaikan pembangunan dalam jangka waktu yang telah disepakati. Namun, hal tersebut dapat dikesampingkan jika terjadinya keadaan Force Majeure. Sebelum melakukan penjualan dan/atau melakukan pengikatan jual beli rumah, penjual wajib memiliki : (a). surat ijin persetujuan prinsip rencana proyek dari Pemerintah Daerah setempat dan surat ijin lokasi dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Khusus untuk DKI Jakarta. Penjual harus memperoleh Surat Ijin Penunjukkan dan Penggunaan Tanah (SIPPT); (b). Surat Keterangan dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya yang menerangkan penjual telah memperoleh tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman; (c). Ijin Mendirikan Bangunan. Selain itu, penjual berkewajiban untuk:

Mengurus pendaftaran perolehan hak atas tanah dan bangunan.
Menjamin bahwa objek adalah hak penjual, serta tidak berada dalam sengketa dan tidak dikenakan sita jaminan oleh instansi yang berwenang.
Menjamin serta membebaskan pembeli dari segala tuntutan yang timbul di kemudian hari baik dari segi perdata maupun dari segi pidana atas tanah dan bangunan tersebut.
Bertanggung jawab atas cacat tersembunyi yang baru diketahui di kemudian hari, sesuai dengan ketentuan Pasal 1504 dan 1506 KUHPerdata.
Menanggung biaya pengurusan sertifikat.
Pembeli berkewajiban untuk membayar jumlah total harga objek, pajak, dan biaya-biaya lainnya serta membayar biaya pembuatan akta notaris, biaya PPJB, biaya pendaftaran perolehan hak atas tanah atas nama pembeli.

Atas kelalaian yang dilakukan oleh penjual dalam hal keterlambatan dalam menyerahkan objek perjanjian, pada waktu yang dijanjikan, penjual wajib membayar denda sebesar dua perseribu dari jumlah total harga objek untuk setiap hari keterlambatannya. Penjual juga dianggap telah memberikan kuasa kepada pembeli untuk mengurus dan menjalankan tindakan yang berkenaan dengan pengurusan pendaftaran perolehan hak atas objek tersebut kepada instansi yang berwenang. Sedangkan, bagi pembeli, atas keterlambatan membayar angsuran dan biaya lainnya, dikenakan denda sebesar dua perseribu dari jumlah angsuran yang telah jatuh tempo untuk setiap hari keterlambatan hingga dapat dibatalkannya secara sepihak PPJB oleh penjual.

Penjual akan menyerahkan bangunan melalui penandatanganan Berita Acara Serah Terima Bangunan kepada pembeli jika keduanya telah memenuhi kewajibannya masing-masing dan akan memberitahukan kepada pembeli rencana dilakukannya serah terima tanah dan bangunan dalam jangka waktu 2 (dua) minggu sebelum acara serah terima secara tertulis. Jika pembeli tidak bersedia menandatangani Berita Acara Serah Terima (“BAST”) tersebut lewat dari 2 minggu, maka pihak pembeli telah dianggap menerima objek perjanjian dengan segala konsekuensi. Dalam hal kedua pihak telah memenuhi kewajibannya masing-masing lebih cepat dari yang dijanjikan, maka tanah dan bangunan rumah tersebut dapat diserahterimakan oleh pihak penjual kepada pembeli.

Penjual wajib memberikan masa pemeliharaan/perbaikan selama 100 (seratus) hari sejak tanggal ditanda tanganinya BAST. Perbaikan yang dilakukan berdasarkan gambar denah bangunan dan spesifikasi teknis dalam lampiran PPJB. Setelah masa itu, pemeliharaan atas bangunan menjadi tanggung jawab pembeli sepenuhnya. Pihak penjual dibebaskan atas tanggung jawab perbaikan jika dalam keadaan memaksa seperti gempa bumi, banjir, huru hara, perang dan tindakan kekerasan yang dilakukan oleh perorangan maupun masal, perang atau karena adanya perubahan bangunan yang dilakukan oleh pihak pembeli.

Pihak pembeli dan penjual dibenarkan untuk mengalihkan hak atas objek kepada pihak ketiga selama belum dilaksanakannya jual beli di depan PPAT. Pembeli dapat mengalihkan haknya kepada pihak ketiga, apabila pembeli bersedia membayar biaya administrasi sebesar 2,5% (dua setengah persen) dari harga jual pada transaksi yang berlangsung berdasarkan persetujuan tertulis Penjual.

PPJB tidak berakhir karena salah satu pihak meninggal dunia. PPJB dapat dibatalkan jika pihak penjual tidak dapat menyerahkan objek beserta hak yang melekat, tepat waktu yang diperjanjikan dan pihak penjual menyerahkan objek yang tidak cocok dengan gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan. Atas tindakan seperti ini, penjual wajib membayar uang yang telah diterima, ditambah dengan denda, bunga, dan biaya-biaya lainnya.

Pembeli dapat pula meminta pembatalan terhadap pengikatan jual beli rumah juga jika pembeli tidak dapat memenuhi dan atau tidak sanggup meneruskan kewajibannya untuk membayar harga yang diperjanjikan dan pembeli tidak dapat memenuhi kewajibannya untuk membayar cicilan kepada Bank Pemberi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) serta pembeli mengundurkan diri karena suatu sebab atau alasan apapun juga. Dalam kondisi seperti itu, jika pembayaran yang belum mencapai 10% maka uang yang terlah dibayarkan akan menjadi hak pihak penjual. Apabila pembayaran telah melebihi 10% maka pihak Penjual berhak memotong, 10% (sepuluh persen) dari jumlah total harga tanah dan bangunan dan sisanya dikembalikan kepada pembeli.

Akta jual beli tanah dan bangunan rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT jika:

Bangunan rumah telah selesai dibangun dan telah siap untuk dihuni;
Pembeli telah membayar lunas seluruh harga beserta pajak dan biaya-biaya lainnya dan membawa serta memperlihatkannya pada saat penandatanganan;
Proses permohonan Hak Guna Bangunan sudah selesai diproses dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual;
Pedoman ini juga mengatur tentang penyelesaian perselisihan antara penjual dengan pembeli. Penyelesaian atas perselisihan, perbedaan pendapat dan sengketa yang terjadi dilakukan melalui musyawarah. Namun, apabila tidak mendapatkan hasil, maka para pihak dapat menyelesaikan sengketa yang terjadi melalui Badan Arbitrase Nasional Indonesia. Adapun biaya yang timbul menjadi beban dan harus dibayar untuk jumlah yang sama, yaitu 50% oleh penjual dan 50% oleh pembeli.

Samuel Christian, SH

Read More

Aspek Hukum Perizinan yang Diperlukan Pengembang Rumah Susun.

Minat masyarakat untuk tinggal di rumah susun cenderung mengalami peningkatan terutama masyarakat yang hidup di kota-kota besar. Sesuai dengan ketentuan Pasal 7 Undang-undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun diatur bahwa rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah yang berstatus Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas Tanah Negara atau Hak Pengelolaan. Dalam hal pengembang berbentuk Perseroan Terbatas, maka salah satu alas hak atas rumah susun yang dimungkinkan yaitu dalam bentuk Hak Guna Bangunan. Berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun diatur bahwa pihak Pengembang harus memiliki kelengkapan perizinan sebagai berikut:
a. Izin Prinsip, yaitu izin yang harus diperoleh oleh setiap orang atau badan hukum yang akan memanfaatkan ruang untuk tempat usaha skala besar;
b. Izin Lokasi dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya khusus untuk wilayah DKI Jakarta dikenal sebagai Surat Izin Penunjukkan dan Penggunaan Tanah (SIPPT). Izin ini diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman modalnya. Izin ini dikeluarkan untuk penggunaan tanah di jalur jalan utama atau yang menggunakan lahan lebih dari lima ribu meter persegi. Berkenaan dengan masalah perizinan ini, pihak Pengembang harus memperoleh Surat Izin Penunjukan Dan Penggunaan Tanah (SIPPT) sebelum mendirikan bangunan.
c. Izin Mendirikan Bangunan, yaitu izin yang diberikan untuk melakukan kegiatan pembangunan. Pengembang sebagai pihak yang bertanggung jawab atas kegiatan pendirian bangunan berkewajiban untuk memperoleh izin ini pada pemerintah setempat. Jika suatu bangunan tidak memiliki IMB maka akan dikategorikan sebagai bangunan liar sehingga bangunan tersebut dapat disegel dan dibongkar.
Dalam hal rumah susun telah selesai dibangun, terdapat beberapa tahap yang harus dilalui oleh Pengembang sebelum sertifikat hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan:
a. Pertelaan, yaitu penunjukan batas masing-masing satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama tanah bersama beserta nilai perbandingan proporsionalnya dalam bentuk gambar dan uraian. Secara singkat proses pertelaan dimulai dengan pengajuan permohonan melalui BPN kepada Gubernur, dilanjutkan dengan penelitian yang dilakukan oleh beberapa instansi terkait yang berkordinasi dengan kepala BPN. Berdasarkan laporan penelitian instansi terkait tersebut nantinya akan dikeluarkan Surat Keputusan Pengesahan Pertelaan yang akan disahkan oleh Gubernur untuk wilayah DKI Jakarta dan pemerintah daerah setempat untuk daerah lainnya.
b. Pengajuan Izin Layak Huni, yaitu izin yang diterbitkan oleh Pemerintah Daerah setelah diadakan pemeriksaan terhadap rumah susun yang telah selesai dibangun berdasarkan persyaratan dan ketentuan perizinin yang telah diterbitkan. Dalam hal izin tersebut belum dimiliki namun rumah susun telah dijual atau ditempati maka sesuai dengan Undang-Undang Rumah Susun Nomor 16 Tahun 1985, sanksi pidana terhadap pelanggaran tersebut yaitu diancam pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah).
c. Akta Pemisahan Rumah Susun, akta pemisahan ini merupakan tanda bukti pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat yang nantinya akan disahkan oleh Gubernur. Akta pemisahan ini diperlukan sebagai dasar dalam penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun diatur bahwa akta pemisahan ini harus didaftarkan oleh Pengembang pada Kantor Pertanahan setempat dengan melampirkan Sertifikat hak atas tanah dan Izin Layak Huni.
d. Penerbitan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun, dasar penerbitan sertifikat hak milik ini yaitu keterangan yang terdapat dalam akta pemisahan yang telah disahkan oleh pemerintah setempat. Pada umumnya sertifikat hak milik ini terdiri dari salinan buku tanah hak milik atas satuan rumah susun, salinan surat ukur atas tanah bersama, gambar denah satuan rumah susun yang secara jelas menunjukkan lokasi rumah susun yang bersangkutan dan pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
Selanjutnya berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah Serta Penerbitan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, setelah sertifikat hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan, maka sertifikat alas hak atas tanah tempat dibangunnya rumah susun tersebut harus disimpan di Kantor Pertanahan.

Jerry Shalmont

Read More

For the last 15 years, our members have written many articles that have been published in various blogs that we manage, including Indonesia Real Estate Law blog and Hukum Properti blog. Our members have also participated in various directories and websites within and outside our firm's blogs, including different legal topics outside real estate-related topics. Thus, this blog is set up as a portal of all of our articles and materials that our members have written to date, within and without our firm's blogs. This blog covers a wide-array of topics, different from specialized topics as in our previous two blogs, Indonesia Real Estate Law and Hukum Properti. We build this blog to be a main source for the readers to understand the vast legal knowledge of our firm and which our firm will continue to share.

Popular Post

Categories

[sidebar_menu_dropdown]

Archives