Dengan semakin pesatnya pembangunan, diperlukan adanya undang-undang dan peraturan tentang Hak-Hak atas Tanah pada Ruang Atas Tanah (RAT) dan Ruang Bawah Tanah (RBT) yang menjamin kepastian hukum dan keadilan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (UU Ciptaker) dan PP No. 18/2021.

Sebelum membahas Hak Ruang Atas Tanah lebih dalam, kita perlu mengetahui terlebih dahulu definisi dari Ruang Atas Tanah itu sendiri. RAT adalah ruang yang berada di atas permukaan Tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu yang penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatannya terpisah dari penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan pada bidang Tanah. Jadi, seandainya kita memiliki kepemilikan Hak Pengelolaan atau hak apapun atas tanah, dengan batas tertentu itu ada ruang atas tanah yang terpisah dengan alasnya tadi.

Untuk memudahkan bayangan bagaimana maksud dan visualisasi dari RAT dan RBT, kita dapat membayangkan adanya lapisan dan dimensi yang berbeda pada setiap segmen dimana masing-masing lapisan memiliki aturan Hak masing-masing. Hak diatas (permukaan) tanah memiliki ketentuan sendiri, begitupun juga dengan RAT dan RBT. Hal ini berbeda dengan aturan sebelumnya, dimana kita hanya dapat memiliki hak atas 1 dimensi, yaitu Hak diatas (permukaan) tanah.

Lalu bagaimana pemberian Hak atas Tanah/Hak Pengelolaan pada Ruang Atas Tanah? Apakah benar kita bisa memiliki ruang angkasa?

Ketentuan mengenai Pemberian Hak atas Tanah/Hak Pengelolaan pada Ruang atas Tanah diatur dalam Paragraf 4 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (UU Ciptaker). Dimana menurut Pasal 146 UU Ciptaker, Tanah atau ruang yang terbentuk Ruang Atas Tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu dapat diberikan beberapa hak, seperti:

  • Hak Guna Bangunan;
  • Hak Pakai; atau
  • Hak Pengelolaan
Read Also  Gadai Saham

Lalu bagaimana dengan batas kepemilikan Ruang Atas Tanah? Sejauh mana sih Ruang Atas Tanah tersebut dapat dimiliki? Oleh pengelola Hak Atas Tanah, tanah diberikan sesuai dengan Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan disesuaikan dengan rencana tata ruangnya. Oleh karena itu, hal ini memungkinkan adanya perbedaan ketentuan pada setiap wilayah, provinsi, dan daerah, karena tentunya setiap daerah akan memiliki rencana tata ruang yang berbeda-beda.

Ketentuan lebih lanjut mengenai RAT dan RBT diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 (PP 18/2021) yang terbagi menjadi 4 bagian, diantaranya:

  • Bagian 1 (Pasal 74 dan 75 tentang Objek Ruang Atas Tanah), mengatur tentang:
    1. Penggunaan dan pemanfaatan Hak Atas Tanah dibatasi oleh batas ketinggian sesuai koefisien KDB dan KLB.
    2. Batas kedalaman yang diatur dalam rencana tata ruang atau sampai dengan kedalaman 30 (tiga puluh) meter dari permukaan Tanah dalam hal belum diatur dalam rencana tata ruang.
    3. Dalam hal terdapat pemanfaatan sumber daya minyak dan gas bumi serta mineral dan batubara, Hak Atas Tanah pada Ruang Bawah Tanah tidak dapat diberikan.
  • Bagian 2 (Terjadinya HPL, HGB, HP pada RAT)
    Ketentuan ini diatur dalam bagian kedua PP 18/2021 pada Pasal 76 sampai dengan 80.
  • Bagian 3 (Subjek, Jangka Waktu, Pembebanan, Peralihan, Pelepasan, Pembatalan HPL, HGB dan HP pada RAT)
    Ketentuan mengenai subjek, jangka waktu, pembebanan, peralihan, pelepasan, pembatalan HPL, HGB dan HP berlaku mutatis mutandis terhadap ketentuan mengenai subjek, jangka waktu, pembebanan, peralihan, pelepasan, pembatalan HPL, HGB dan HP pada RAT
  • Bagian 4 (Hapusnya HPL, HGB dan HP pada RAT)
    Mengenai rincian ketentuan dan beberapa kondisi terkait dengan Hapusnya Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai pada Ruang Atas Tanah dijelaskan dalam Pasal 82 dan 83 PP 18/2021.
Agita Asmara Pratama Putri