Properti fungsi campuran merupakan suatu ciri khas pembangunan modern. Gagasan utamanya ialah untuk menciptakan lingkungan di mana orang dapat tinggal, bekerja, dan berekreasi dalam satu area, yang diwujudkan dalam pengembangan kompleks properti yang terdiri dari rumah susun hunian, kantor, dan pusat perbelanjaan (“Pengembangan Fungsi Campuran”).

Meskipun Pengembangan Fungsi Campuran menjadi tren dalam industry real estat, bukan berarti tidak ada masalah yang mengikuti dalam pengelolaannya. Pengembangan Fungsi Campuran terdiri dari beberapa tipe properti, dan setiap tipe properti memiliki benda bersama dan fasilitas bersama. Misalnya, eskalator di pusat perbelanjaan, kolam renang di apartemen, dan lain-lain. Ini menunjukkan bahwa kelompok pemilik dalam satu tipe properti memiliki kepentingan yang berbeda dengan kelompok pemilik pada tipe properti yang lain.

Pengelolaan benda bersama dan fasilitas bersama akan dikelola oleh PPPSRS,1 suatu badan hukum yang terdiri dari pemilik dan penghuni rumah susun,2 melalui pengurusnya.3

Pengurus PPPSRS dipimpin oleh seorang ketua yang dipilih oleh seluruh pemilik dalam musyawarah pembentukan PPPSRS dengan mekanisme ‘one man one vote’,4 yaitu mekanisme yang hanya memperbolehkan pemilik untuk mengeluarkan 1 (satu) suara terlepas dari kepemilikannya atas lebih dari 1 (satu) unit dalam properti yang dikembangkan. Ketua kemudian harus menunjuk orang-orang untuk menjabat sebagai sekretaris, bendahara, dan departemen yang bertanggung jawab atas urusan manajemen dan hunian.5

Aturan dasar organisasi PPPSRS dalam mengelola benda bersama dan fasilitas bersama, serta urusan hunian semua pemilik diatur dalam anggaran dasar dan anggaran rumah tangga (“AD/ART”) PPPSRS.6 AD/ART PPPSRS harus memuat (i) tugas dan fungsi PPPSRS; (ii) struktur organisasi PPPSRS; (iii) hak, kewajiban, larangan, dan sanksi bagi pemilik; (iv) peraturan kepenghunian; dan (v) ketentuan lain yang ditentukan oleh PPPSRS sepanjang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan.7 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“Peraturan 14”) memberikan model AD/ART sebagai pedoman penyusunan AD/ART.

Pemilik berhak mengeluarkan suara dalam rapat PPPSRS, terkait dengan kepentingan hunian, kepemilikan, dan kepengurusan.8 Kepentingan hunian meliputi penetapan tata tertib dan besarnya pungutan pengelolaan lingkungan untuk keamanan, kebersihan, dan sosial kemasyarakatan. Kepentingan kepemilikan terdiri dari penggunaan tanah bersama, benda bersama, dan fasilitas bersama. Kepentingan pengelolaan terdiri atas kegiatan operasional pengoperasian, pemeliharaan, dan perawatan tanah bersama, benda bersama, dan fasilitas bersama. Hak suara untuk urusan hunian menggunakan mekanisme ‘one man one vote’, sedangkan untuk urusan kepemilikan dan kepengurusan, hak pilihnya memperhitungkan NPP.9

Read Also  Organizing the Annual General Meeting of Members, Extraordinary General Meeting of Members, and Consensus on the Establishment of PPPSRS During the Covid-19 Pandemic

Meskipun UU Rumah Susun mengenal konsep fungsi campuran, yaitu campuran fungsi hunian dan fungsi non hunian,10 UU Rumah Susun dan peraturan pelaksanaannya tidak memberikan aturan yang jelas tentang bagaimana seharusnya Pengembangan Fungsi Campuran dikelola. Model AD/ART yang diatur dalam PP 14 hanya cocok untuk pembangunan rumah susun dengan satu fungsi. Oleh karena itu, tolak ukur pengelolaan Pengembangan Fungsi Campuran tidak jelas.

Kami telah menjelaskan bahwa dalam Pengembangan Fungsi Campuran, pemilik di satu jenis properti memiliki kepentingan yang berbeda dengan pemilik di jenis properti lainnya. Dengan menerapkan struktur organisasi PPPSRS berdasarkan peraturan yang ada, kepentingan masing-masing kelompok pemilik tidak dapat terwakili dengan baik.

Salah satu solusi terhadap permasalahan tersebut dalam pengelolaan Pengembangan fungsi campuran adalah dengan membentuk organisasi PPPSRS dua tingkat. PPPSRS dua tingkat ini terdiri dari PPPSRS Induk dan Sub-PPPSRS. Pada intinya, PPPSRS induk mewakili kepentingan semua pemilik, dan Sub-PPPSRS mewakili kepentingan kelompok pemilik dalam properti yang sama. Berdasarkan pembagian kewenangan tersebut, dalam hal pengelolaan benda bersama dan fasilitas bersama, PPPSRS induk akan mengelola benda bersama dan fasilitas bersama yang digunakan oleh seluruh pemilik, misalnya. tempat parkir, jalan masuk, dll. Sedangkan Sub-PPPSRS mengelola benda bersama dan fasilitas bersama dari masing-masing jenis properti. Misalnya, Sub PPPSRS Rumah Susun mengelola kolam renang yang menjadi bagian dari fasilitas bersama fungsi hunian, sedangkan Sub PPPSRS pusat perbelanjaan mengelola eskalator yang menjadi bagian dari fasilitas bersama pusat perbelanjaan.

Pada intinya, PPPSRS induk tetap memiliki kewenangan yang berkaitan dengan kepentingan bersama seluruh pemilik. Sub-PPPSRS memiliki kewenangan yang sama dengan PPPSRS induk, hanya sebatas kelompok pemilik dalam properti yang sama. Dengan demikian, kepentingan kelompok pemilik dalam satu jenis properti akan terwakili dengan baik pada Sub-PPPSRS.

Meskipun organisasi dua tingkat bisa menjadi solusi atas permasalahan pengelolaan benda dan fasilitas bersama pada Pengembangan Fungsi Campuran, penerapan struktur ini akan sulit diterapkan. Berikut adalah langkah-langkah yang harus dilakukan pengembang untuk memastikan kelancaran implementasi organisasi PPPSRS dua tingkat.

Pertama, pengembang, selama persiapan pertelaan, harus menentukan bahwa fasilitas dan benda bersama tertentu secara eksklusif menjadi benda dan fasilitas bersama dari jenis properti yang terkait (“Benda Bersama Eksklusif”). Misalnya, kolam renang adalah Benda Bersama Eksklusif dari perumahan. Pertelaan harus menguraikan tata letak, batas-batas, atau aspek fisik lainnya dari Benda Bersama Eksklusif, sehingga Benda Bersama Eksklusif dapat dikenali dan dibedakan dengan benda bersama lainnya. Tujuannya adalah untuk menghindari perselisihan antara PPPSRS induk dengan Sub-PPPSRS atau antar Sub-PPPSRS terkait pengelolaan Benda Bersama Eksklusif.

Read Also  Plantage

Struktur organisasi PPPSRS dua tingkat harus dinyatakan dalam AD/ART.11 Rancangan AD/ART ini harus disiapkan oleh pengembang sebelum pembahasan pembentukan PPPSRS dan harus dikonsultasikan terlebih dahulu ke Dinas Perumahan.12 Pada tahap ini, pengembang harus mengusulkan struktur organisasi dua tingkat ini dalam rancangan AD/ART, dan rancangan AD/ART ini harus disahkan pada saat pemungutan suara dalam pembahasan dengan memperhitungkan jumlah unit yang dimiliki,13  jika keputusan tidak dapat diperoleh secara musyawarah.14 Selanjutnya AD/ART yang telah disahkan harus diserahkan ke Dinas Perumahan untuk didaftarkan.15

Masalah lain mungkin muncul ketika Dinas Perumahan enggan memberikan pengesahan, baik untuk pertelaan yang menguraikan Benda Bersama Eksklusif, atau dalam persiapan AD/ART, karena peraturan yang ada tentang rumah susun belum mengenal konsep organisasi PPPSRS dua tingkat. Oleh karena itu, sebaiknya pemerintah daerah lebih fleksibel dalam pendekatannya atau pemerintah pusat untuk mengatur lebih jelas atau berbeda tentang pengelolaan fungsi campuran agar organisasi PPPSRS dua tingkat dapat dilaksanakan.

Kevin Samuel Fridolin Manogari

Sources

  1. Association of Condominium Owner and Occupant (Perhimpunan Pemilik dan Panghuni Satuan Rumah Susun)
  2. Article 75 paragraph (1) of Government Regulation No. 13 of 2021 on Condominium
  3. Article 27 of Regulation of Minister of Public Works and Housing No, 14 of 2021 on Association of Condominium Owner and Occupant
  4. Article 92 paragraph (6) of GR of Condominium
  5. Article 22 paragraph (3) of Regulation 14
  6. Article 31 paragraph (2) of Regulation 14
  7. Article 31 paragraph (3) of Regulation 14
  8. PPPSRS meeting consists of annual general meeting of the member of PPPSRS meeting and extraordinary general meeting of the member of PPPSRS
  9. Proportional Comparison Value (Nilai Perbandingan Proporsional)
  10. Article 50 of Law No. 20 of 2011 on Condominium as lastly amended by Government Regulation in Lieu of Law No. 2 of 2022 on Job Creation
  11. Pasal 31 PP 14
  12. Pasal 13 ayat 5 PP 14
  13. Article 92 paragraph (4) of GR of Condominium
  14. Article 92 paragraph (3) of GR of Condominium
  15. Article 33 paragraph (1) of Regulation 14