Menyusun Perjanjian Pengikatan Jual Beli untuk Rumah dan Rumah Susun:The Ultimate Checklist

Membeli rumah atau apartemen di Indonesia biasanya dimulai dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Perjanjian ini tidak hanya melindungi hak Anda sebagai pembeli, tetapi juga memberikan pengembang kerangka hukum yang jelas berdasarkan Undang-Undang Perumahan Indonesia.

Peraturan Tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Pasal 42 ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (“UU Perumahan”) mengatur bahwa rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap pembangunan telah dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Pasal 42 ayat (3) UU Perumahan kemudian mengamanatkan agar sistem perjanjian pendahuluan jual beli ini diatur dalam peraturan pemerintah, di mana yang saat ini berlaku adalah Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (“PP Penyelenggaraan Perumahan”).

Pasal 1 angka 11 PP Penyelenggaraan Perumahan mendefinisikan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) sebagai:

“kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.”

Sebelum masuk dalam penyusunan PPJB, terdapat persyaratan kepastian yang harus dipenuhi terlebih dahulu. Pasal 22 ayat (5) PP Penyelenggaraan Perumahan menegaskan bahwa PPJB dilakukan setelah terpenuhinya persyaratan kepastian atas status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, Persetujuan Bangunan Gedung (“PBG”), ketersediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum, dan keterbangunan paling sedikit 20%. Penyusunan PPJB juga tentu saja wajib memenuhi syarat sah perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata“).

PPJB yang dibuat ketika Rumah susun, Rumah tunggal, atau Rumah deret (“Rumah”) belum selesai memegang peranan penting dalam keseluruhan proses jual beli karena adanya kepentingan masing-masing pihak yang perlu dilindungi melalui PPJB. Penyusunan PPJB harus dilakukan dengan hati-hati sesuai hukum yang berlaku dan juga mempertimbangkan hal-hal lain yang mungkin dapat berpengaruh, seperti misalnya terkait penyelesaian pembangunan Rumah. Artikel ini merangkum klausul apa saja yang wajib ada dalam PPJB berdasarkan PP Penyelenggaraan Perumahan, klausul yang perlu ada dalam PPJB sekalipun tidak diwajibkan, serta klausul yang sebaiknya ada dalam PPJB.

Klausul-Klausul yang Wajib Ada dalam PPJB

 

Klausul-klausul yang wajib ada dalam PPJB merujuk pada persyaratan minimal PPJB yang diatur dalam PP Penyelenggaraan Perumahan beserta lampirannya. Apabila PPJB tidak mencantumkan hal-hal yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan ini, maka ketentuan-ketentuan PPJB yang melanggar hukum dan peraturan akan dianggap tidak mengikat. Pasal 22I ayat (3) PP Penyelenggaraan Perumahan mengatur bahwa sebagai salah satu persyaratan kepastian, hal yang diperjanjikan paling sedikit terdiri atas:

• kondisi Rumah;
• prasarana, sarana, dan utilitas umum yang menjadi informasi pemasaran;
• penjelasan kepada calon pembeli mengenai materi muatan PPJB; dan
• status tanah dan/atau bangunan dalam hal menjadi agunan.

Selanjutnya Pasal 22J PP Penyelenggaraan Perumahan mengatur bahwa PPJB paling sedikit memuat:

• identitas para pihak;
• uraian objek PPJB;
• harga Rumah dan tata cara pembayaran;
• jaminan pelaku pembangunan;
• hak dan kewajiban para pihak;
• waktu serah terima bangunan;
• pemeliharaan bangunan;
• penggunaan bangunan;
• pengalihan hak;
• pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan
• penyelesaian sengketa.

Lampiran PP Penyelenggaraan Perumahan kemudian memberikan detail petunjuk materi muatan PPJB sebagai berikut:

Kepala akta

Memuat judul akta, nomor akta, jam, hari, tanggal, bulan, tahun, nama lengkap, dan tempat kedudukan notaris.

Identitas para pihak

Memuat nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, kewarganegaraan, pekerjaan, jabatan, kedudukan, dan tempat tinggal para pihak yang melakukan perjanjian.

Uraian objek PPJB

Menguraikan objek perjanjian berupa Rumah dengan menjelaskan mengenai data fisik (luas tanah dan bangunan untuk Rumah tunggal atau rumah deret, atau luas dan ukuran satuan rumah susun), letak (desa atau kelurahan, kecamatan, kota atau kabupaten, provinsi) dilengkapi peta lokasi, dan lokasi Rumah (klaster/blok, nomor rumah atau lantai dan nomor unit satuan rumah susun, yang dilengkapi gambar rencana tapak/ siteplan/block plan yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah).

Harga Rumah dan tata cara pembayaran

Memuat harga penjualan Rumah, penjelasan mengenai tata cara dan waktu pembayaran, serta biaya-biaya yang timbul dari perjanjian. Pelaku pembangunan tidak boleh menarik dana lebih dari 80% kepada pembeli sebelum memenuhi persyaratan PPJB, dan PPJB tidak berlaku setelah harga jual dilunasi oleh pembeli.

Jaminan pelaku pembangunan

Memuat jaminan pelaku pembangunan terhadap keabsahan kepemilikan akan Rumah tidak dalam sengketa, dan jaminan bukti kepemilikan atas Rumah berupa hak guna bangunan, hak pakai, atau hak milik.

Hak dan kewajiban para pihak

• hak pelaku pembangunan paling sedikit memuat:
  • menerima pembayaran Rumah; dan
  • hak lainnya yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang undangan dan/ atau sesuai kesepakatan.
• Kewajiban pelaku pembangunan paling sedikit memuat:
  • melakukan pembangunan Rumah sesuai rencana tapak (site plan) dan perizinan;
  • menyelesaikan pembangunan Rumah secara tepat waktu;
  • menginformasikan kemajuan pembangunan kepada pembeli;
  • menyediakan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum sesuai perizinan dan menyerahkan kepada Pemerintah Daerah;
  • memberikan kesempatan kepada pembeli untuk mempelajari PPJB;
  • memberikan penjelasan dan informasi yang jelas kepada pembeli mengenai isi PPJB; dan
  • khusus untuk satuan rumah susun:
    • memfasilitasi dan mensosialisasikan pembentukan perhimpunan pemilik dan penghuni satuan Rumah susun sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
    • melakukan pengelolaan selama masa transisi sebelum terbentuknya perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun dalam pembangunan rumah susun; dan
    • menjelaskan mengenai bagian bersama, benda bersama dan tanah Bersama
• Hak pembeli paling sedikit memuat:
  • memperoleh informasi yang benar, jujur, dan akurat mengenai Rumah;
  • mengetahui syarat dan ketentuan dalam jual beli Rumah sebelum melakukan pembayaran atas harga Rumah;
  • menerima serah terima Rumah pada jangka waktu sesuai dengan yang diperjanjikan;
  • mengajukan klaim perbaikan atas kondisi fisik Rumah yang tidak sesuai dengan spesifikasi yang diperjanjikan;
  • mendapat perlindungan hukum dari tindakan pelaku pembangunan yang beritikad buruk dan melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum;
  • hak untuk membentuk perhimpunan penghuni dan pemilik satuan rumah susun dalam pembangunan rumah susun sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; dan
  • hak lain yang diatur sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-perundangan dan/atau sesuai kesepakatan
• Kewajiban pembeli paling sedikit:
  • melakukan pembayaran harga Rumah sesuai dengan jumlah dan jadwal pembayaran yang telah disepakati dalam PPJB;
  • memenuhi kewajiban pembayaran biaya, termasuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”) yang timbul dari jual beli Rumah;
  • melakukan pembayaran harga Rumah sesuai dengan jumlah dan jadwal pembayaran yang telah disepakati dalam PPJB;
  • menggunakan Rumah sesuai dengan peruntukannya;
  • membentuk perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun khusus untuk pembeli satuan rumah susun;
  • mentaati peraturan tata tertib lingkungan yang diterbitkan oleh pelaku pembangunan selaku pengelola sementara sebelum terbitnya peraturan tata tertib yang ditetapkan oleh perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun;
  • beritikad baik untuk melaksanakan ketentuan dalam PPJB; dan
  • kewajiban lain yang diatur sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-perundangan dan/ atau sesuai kesepakatan.

Waktu serah terima bangunan

Serah terima dilakukan oleh pelaku pembangunan terhadap Rumah yang telah terbangun, dilengkapi dengan berita acara serah terima kunci, dan akta jual beli atau sertifikat hak milik/sertifikat hak milik satuan rumah susun/sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun.

Pemeliharaan bangunan

Pelaku pembangunan bertanggung jawab terhadap pemeliharaan untuk Rumah paling singkat tiga bulan sejak ditandatangani berita acara serah terima Rumah. Selama masa pemeliharaan tersebut, pembeli berhak menyampaikan keluhan atas ketidaksesuaian dan/atau ketidaksempurnaan Rumah sesuai dengan yang diperjanjikan. Perbaikan atas keluhan, termasuk penggantian dan biaya yang timbul, menjadi tanggung jawab pelaku pembangunan.

Penggunaan bangunan

Penggunaan Rumah sebagai tempat tinggal sesuai dengan tujuan dan peruntukannya, dan biaya penggunaan fasilitas berbayar danf atau utilitas berbayar yang dipergunakan oleh pembeli menjadi tanggung jawab pembeli.

Pengalihan hak

Pembeli dilarang untuk mengalihkan hak Rumah sebelum dilakukan proses penandatanganan akta jual beli. Pengalihan hak sebelum penandatanganan akta jual beli dapat dilakukan apabila mendapat persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pelaku pembangunan dan pengalihan hak dilakukan dihadapan notaris.

Pembatalan dan berakhirnya PPJB

Pembatalan PPJB hanya dapat dilakukan sesuai ketentuan yang mengatur mengenai syarat pembatalan dalam PPJB yang disepakati oleh pembeli dan pelaku pembangunan, dan berakhirnya PPJB adalah terpenuhinya prestasi atau perikatan yang disepakati dan syarat-syarat tertentu dalam perjanjian. Pengaturan terkait berakhirnya PPJB dalam Lampiran PP Penyelenggaraan Perumahan ini kurang harmonis dengan pengaturan terkait harga rumah dan tata cara pembayaran di atas yang berbunyi “PPJB tidak berlaku setelah harga jual dilunasi oleh pembeli”.

Ketidakharmonisan ini menimbulkan kebingungan tentang apa yang menyebabkan PPJB berakhir, yakni antara pembayaran yang tuntas atau kewajiban yang tuntas. Meskipun begitu, kita tetap perlu memperhatikan tujuan utama PPJB dan kepentingan kedua belah pihak. Apabila PPJB berakhir hanya karena harga telah lunas dibayar oleh pembeli, maka kepentingan pembeli menjadi tidak dapat terlindungi dengan baik karena pelaku pembangunan (penjual) menjadi tidak lagi wajib menyelesaikan pembangunan Rumah serta kewajiban lainnya karena PPJB sudah tidak berlaku dengan lunasnya harga jual. Dengan demikian, maka sebaiknya PPJB baru dapat berakhir apabila para pihak telah menuntaskan seluruh kewajiban mereka.

Penyelesaian sengketa

Sengketa sehubungan dengan PPJB, harus diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat dalam jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari, dan sengketa dapat diselesaikan melalui upaya penyelesaian sengketa sebagaimana dimaksud dalam ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perumahan dan permukiman.

Para pihak dapat memilih penyelesaian sengketa melalui litigasi pengadilan atau melalui alternatif penyelesaian sengketa berupa arbitrase. Terkait dengan hal ini, umumnya para pihak juga menyepakati mengenai domisili pengadilan yang dikehendaki atau memilih lembaga arbitrase mana yang dikehendaki. Dalam konteks arbitrase, pada PPJB juga disepakati lebih lanjut mengenai tempat arbitrase, jumlah arbiter, dan bahasa arbitrase.

Penutup

Memuat tentang penandatanganan dan tempat penandatanganan.

Lampiran

PPJB untuk rumah tunggal atau rumah deret melampirkan gambar bangunan yang dipotong vertikal dan memperlihatkan isi atau bagian dalam bangunan, dan denah yang menunjukkan lokasi rumah berada. Sedangkan untuk rumah susun dengan satu bangunan rumah susun melampirkan gambar denah batas-batas tanah bersama, gambar denah bangunan, gambar potongan gambar denah lantai yang menunjukkan satuan rumah susun berada dan gambar denah satuan rumah susun, uraian bagian bersama dan benda bersama serta letaknya. Apabila rumah susun memiliki lebih dari satu bangunan rumah susun, maka PPJB juga harus melampirkan gambar posisi blok/ tower bangunan rumah susun dalam lokasi, gambar beserta batas-batas tanah bersama, uraian bagian bersama dan benda bersama serta letaknva.

Selain poin-poin tersebut di atas, PP Penyelenggaraan Perumahaan juga mengatur hal-hal lain yang wajib diikuti dalam PPJB sebagai berikut:

Pengembalian Pembayaran

Apabila calon pembeli membatalkan pembelian Rumah karena pelaku pembangunan lalai memenuhi jadwal pelaksanaan pembangunan, maka seluruh pembayaran yang diterima oleh pelaku pembangunan harus dikembalikan sepenuhnya kepada calon pembeli. Apabila alasan pembatalan pembelian Rumah bukan disebabkan kelalaian pelaku pembangunan, maka pelaku pembangunan mengembalikan pembayaran yang telah diterima kepada calon pembeli dengan dapat memotong paling rendah 20% dari pembayaran yang telah diterima oleh pelaku pembangunan ditambah dengan biaya pajak yang telah diperhitungkan. Kemudian apabila alasan pembatalan pembelian adalah karena kredit pemilikan rumah tidak disetujui, maka pelaku pembangunan mengembalikan pembayaran yang telah diterima dengan dapat memotong 10% dari pembayaran yang telah diterima ditambah dengan biaya pajak yang telah diperhitungkan.

Setelah penandatanganan PPJB, apabila pembatalan pembelian Rumah karena kelalaian pelaku pembangunan, maka pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli. Apabila pembayaran yang telah dilakukan oleh pembeli maksimal 10% dari harga transaksi dan pembatalan terjadi akibat kelalaian pembeli, maka seluruh pembayaran tersebut menjadi hak pelaku pembangunan. Kemudian apabila pembayaran yang telah dilakukan pembeli lebih dari 10% dari harga transaksi dan pembatalan terjadi akibat kelalaian pembeli, maka pelaku pembangunan berhak memotong 10% dari harga transaksi. Adapun pembayaran yang dilakukan oleh pembeli ketika masih pada tahap pemasaran menjadi bagian pembayaran atas harga Rumah.

Jangka Waktu Pengembalian Pembayaran

Pengembalian pembayaran dilaksanakan paling lambat 30 hari kalender sejak surat pembatalan ditandatangani.

Denda Keterlambatan Pengembalian Pembayaran

Apabila jangka waktu pengembalian 30 hari kalender tidak terlaksana, maka pelaku pembangunan dikenakan denda sebesar 1% per hari kalender keterlambatan pengembalian dihitung dari jumlah pembayaran yang harus dikembalikan.

Klausul-Klausul yang Penting untuk Ada dalam PPJB

Selain dari apa yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan, dalam best practice-nya PPJB juga penting untuk memuat klausul sebagai berikut:

Keadaan Kahar

Dalam proses pembangunan Rumah, mungkin terjadi hal-hal yang tidak terduga yang berada di luar kendali para pihak. Oleh karena itu, perlu ada klausul mengenai keadaan kahar dalam PPJB yang umumnya berisi kewajiban pemberitahuan dan pemberian toleransi bila terjadi peristiwa seperti bencana alam, huru-hara, dan lain sebagainya.

Perbedaan Luas

Luas tanah dalam sertifikat Rumah yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional bisa saja berbeda dengan ukuran awal yang dibuat oleh pengembang/penjual. Apabila terjadi perbedaan luas tersebut, maka penjual dan pembeli perlu menyepakati mengenai harga selisihnya. Para pihak dapat mengacu pada Pasal 1484 KUHPerdata di mana dapat terjadi pengurangan harga menurut perimbangan bila terdapat kekurangan luas, serta mengacu pada Pasal 1485 KUHPerdata di mana dapat terjadi penambahan harga menurut perbandingan bila kelebihan luas mencapai 5% dari luas yang dinyatakan dalam PPJB.

Perbedaan Nomor Unit Rumah Susun

Dalam konteks rumah jual beli rumah susun, dapat terjadi pula perbedaan nomor unit yang tertera dalam PPJB dengan nomor unit yang tertera dalam sertifikat. Apabila terjadi perbedaan maka para pihak perlu menyepakati nomor mana yang akan menjadi acuan dan mengikat, serta bagaimana implikasinya seperti terhadap biaya pengelolaan rumah susun dan lain-lain (jika ada).

Peruntukan

Apakah pembeli hanya dapat menggunakan Rumah untuk hunian atau hal lainnya adalah penting untuk disepakati dalam PPJB. Selanjutnya perlu disepakati pula bagaimana pertanggungjawabannya (termasuk sanksi-sanksi dan kaitan dengan pihak ketiga) jika penggunaan Rumah ternyata tidak sesuai dengan peruntukan yang telah ditentukan.

Pengurusan Fasilitas Kredit

Pembelian Rumah umumnya melibatkan lembaga pembiayaan seperti bank maupun lembaga keuangan lainnya sehingga banyak hal teknis yang esensial yang penting untuk disepakati dalam PPJB sehubungan dengan pengurusan fasilitas kredit. Hal-hal tersebut seperti misalnya kelengkapan data, kehadiran saat wawancara dan penandatanganan perjanjian kredit dengan lembaga pembiayaan, selisih uang muka berdasarkan persetujuan kredit, serta bagaimana bila permohonan kredit kemudian ditolak oleh lembaga pembiayaan (dapat merujuk pada klausul mengenai pengembalian pembayaran). 

Renovasi

Klausul penting mengenai renovasi ini masih berkaitan dengan klausul wajib tentang pemeliharaan bangunan. Jika dalam klausul pemeliharaan bangunan diatur bahwa pelaku pembangunan wajib memperbaiki kerusakan-kerusakan terhadap Rumah, maka klausul renovasi mengatur mengenai renovasi terhadap Rumah oleh pembeli itu sendiri. Dalam klausul renovasi perlu diatur sejauh apa dan bagaimana renovasi yang boleh dilakukan pembeli terhadap Rumah, misalnya dalam PPJB disepakati bahwa pembeli hanya dapat melakukan renovasi interior Rumah setelah disetujui oleh pelaku pembangunan.

Jaminan pembeli

Di samping jaminan dari sisi pelaku usaha yang diwajibkan ada dalam PPJB, penting pula mengatur jaminan dari sisi pembeli Rumah. Hal-hal yang dijamin oleh pembeli antara lain mengenai kewenangan dirinya untuk mengikatkan diri dalam PPJB, tidak ada pihak lain yang mempunyai hak bersama atas Rumah, serta kewarganegaraan dari pembeli.

Korespondensi

Demi kejelasan, klausul mengenai korespondensi para pihak juga perlu diatur dalam PPJB mengingat para pihak masih akan rutin berkomunikasi setelah penandatanganan PPJB, setidaknya hingga Rumah selesai dibangun dan proses jual beli tuntas.

Kerahasiaan

Para pihak tentu perlu saling menjaga informasi rahasia pihak lainnya, seperti misalnya data-data pribadi.

Wanprestasi dan Ganti Rugi

Klausul wanprestasi dalam PPJB diperlukan untuk melindungi pihak yang dirugikan dari wanprestasi oleh pihak lainnya. Selanjutnya dapat disepakati pula pemberian ganti rugi dari pihak yang wanprestasi kepada pihak yang dirugikan. Meskipun demikian, klausul yang harus ada mengenai pengembalian pembayaran, jangka waktu pengembalian pembayaran, dan denda keterlambatan pengembalian pembayaran harus dipatuhi oleh para pihak.

Verifikasi Identitas Pembeli

Guna memenuhi kewajiban pelaporan yang diamanatkan oleh Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang (“UU TPPU”), maka klausul terkait prinsip Know Your Customer (KYC) berupa verifikasi identitas pembeli adalah penting untuk dimasukkan dalam PPJB. Klausul ini pada intinya adalah memberikan hak kepada pelaku pembangunan selaku penjual untuk melakukan verifikasi identitas, meminta keterangan, meminta dokumen-dokumen, mewawancarai, atau melakukan hal-hal lain sehubungan dengan kewajiban pelaporan ini terhadap pembeli.

Pengesampingan Pasal 1266 KUHPerdata

Pasal 1266 KUHPerdata yang mengatur perlunya persetujuan pengadilan dalam pengakhiran perjanjian umumnya dikesampingkan dalam perjanjian demi efektivitas dan efisiensi. Pasal 1267 KUHPerdata juga terkadang turut juga dikesampingkan. Pengesampingan pasal-pasal ini adalah sejauh dibutuhkannya persetujuan pengadilan dalam pengakhiran perjanjian. Pengesampingan Pasal 1266 KUHPerdata yang merupakan satu konteks dengan pengakhiran PPJB tentunya tetap perlu memperhatikan poin-poin pengakhiran PPJB yang diatur dalam PP Penyelenggaraaan Perumahan.

Keseluruhan

Klausul keseluruhan yang dimaksud di sini adalah bahwa PPJB secara otomatis menggantikan seluruh kesepakatan para pihak secara lisan atau tertulis yang ada sebelum PPJB, dan bahwa PPJB memuat seluruh kesepakatan para pihak tentang jual beli Rumah.

Hukum dan Bahasa yang Mengatur

Dalam hal terdapat unsur asing dan PPJB dibuat dalam dua bahasa, maka demi kejelasan dan kepastian hukum, sebaiknya diatur hukum dan bahasa manakah yang mengatur PPJB.

Klausul-Klausul yang Sebaiknya Ada dalam PPJB

Klausul-klausul yang disebutkan pada bagian ini tidak terlalu penting seperti pada dua bagian di atas, tetapi tetap sebaiknya ada dalam PPJB. Berikut ini adalah klausul yang sebaiknya ada dalam PPJB:

Definisi dan Interpretasi

Klausul definisi dan interpretasi dalam PPJB akan memudahkan para pihak dan mengurangi resiko adanya ketidakjelasan dan multitafsir dalam perjanjian.

Asuransi Rumah

Dalam PPJB dapat diperjanjikan adanya asuransi terhadap Rumah atas segala risiko termasuk pertanggungan terhadap kerugian pihak ketiga yang diakibatkan oleh kejadian di dalam Rumah.

Keterpisahan

Klausul keterpisahan umumnya mengatur mengenai dipisahkannya ketentuan perjanjian yang tidak dapat berlaku dari ketentuan perjanjian selebihnya. Adanya klausul ini membuat ketentuan lain dari PPJB menjadi tetap mengikat apabila ada sebagian ketentuannya yang tidak lagi dapat mengikat, misalnya karena adanya perubahan peraturan perundang-undangan.

Perubahan dan Amandemen

Klausul ini mengatur bahwa setiap perubahan dan amandemen terhadap PPJB harus dilakukan secara tertulis.

Jaminan Lebih Lanjut

Para pihak dapat menambahkan klausul jaminan lebih lanjut yang mengatur bahwa setiap pihak wajib melakukan segala hal yang diperlukan untuk memberikan hasil yang maksimal dan transaksi yang diatur dalam PPJB.

Manfaat Perjanjian

Klausul manfaat perjanjian pada intinya mengatur bahwa PPJB mengikat dan berlaku untuk kepentingan para pihak dalam perjanjian, serta bukan untuk memberi manfaat kepada pihak lain di luar perjanjian.

Hak Kumulatif

Terdapat dua poin utama dalam klausul hak kumulatif yang biasanya dimasukkan, yaitu:

• Hak-hak, kekuasaan, kewenangan, diskresi dan hak memperoleh ganti rugi dari salah satu pihak dalam PPJB tidak mengesampingkan hak, kekuasaan, kewenangan, diskresi atau hak untuk memperoleh ganti kerugian lainnya.
• Kegagalan salah satu pihak untuk menuntut pelaksanaan ketentuan dari PPJB oleh pihak yang lain pada suatu waktu, tidak akan mempengaruhi haknya untuk menuntut pelaksanaan ketentuan tersebut untuk waktu sesudahnya.

Rangkap

Klausul mengenai rangkap umumnya mengatur mengenai berapa banyak jumlah rangkap PPJB yang dibuat dan bahwa masing-masing rangkapnya dianggap sebagai dokumen asli serta semua rangkapnya secara bersama dianggap sebagai satu dokumen yang sama.

Asas Kebebasan Berkontrak versus Kepatuhan terhadap Ketentuan PPJB

PPJB sebagai perjanjian yang sangat penting perlu disusun dengan hati-hati sesuai dengan hukum yang berlaku dan dengan memperhatikan apakah kepentingan para pihak dapat terlindungi dengan baik. Dalam menyusun PPJB, ada tiga kategori klausul yang harus diperhatikan, yaitu klausul yang harus ada, klausul yang penting untuk ada, dan klausul yang sebaiknya ada.

Hukum Indonesia mengenal asas kebebasan berkontrak, dan PPJB sebagai perjanjian juga tunduk pada asas ini (vide Pasal 1338 KUHPerdata). Dalam Putusan No. 1403 K/Pdt/2018, Mahkamah Agung berpendapat yang pada intinya bahwa dengan menandatangani PPJB tanpa paksaan, maka para pihak telah setuju dengan klausul-klausul dalam perjanjian. Meskipun demikian, asas kebebasan berkontrak tetap memiliki batasannya, yakni tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan, dan ketertiban umum (vide Pasal 1337 KUHPerdata).

Kategori klausul yang harus ada mengacu pada PP Penyelenggaraan Perumahan dan UU TPPU yang jelas merupakan peraturan perundang-undangan yang membatasi dan mengatur PPJB. Sekalipun berbentuk peraturan pemerintah, PP Penyelenggaraan Perumahan tetap memiliki akar yang kuat dan harus dipatuhi karena lahir sebagai amanat Pasal 42 ayat (3) UU Perumahan. Dengan demikian, bila klausul yang harus ada dalam PPJB disimpangi maka dapat beresiko mengakibatkan PPJB menjadi tidak mengikat atau batal demi hukum.

Adapun klausul yang penting untuk ada dan yang sebaiknya ada dalam PPJB pada prinsipnya boleh tidak diatur dalam PPJB dan tidak menjadikan klausul-klausul PPJB menjadi tidak mengikat. Dengan mengingat bahwa PPJB seharusnya dibuat berdasarkan hukum dan guna melindungi kepentingan para pihak dalam perjanjian, maka alangkah baiknya jika seluruh checklist klausul dalam tulisan ini diatur dalam PPJB, terutama klausul yang harus ada dan klausul yang penting untuk ada.

---

Author

---

Editor

---

---

Reference:

Statutory Regulations:

• Indonesian Civil Code.
• Law Number 1 of 2011 concerning Housing and Residential Areas as amended by Law Number 6 of 2023 concerning the Stipulation of Government Regulation in Lieu of Law Number 2 of 2022 concerning Job Creation into Law.
• Law Number 8 of 2010 concerning the Prevention and Eradication of Money Laundering Crimes.
• Government Regulation Number 12 of 2021 concerning Amendments to Government Regulation Number 14 of 2016 concerning the Implementation of Housing and Residential Areas.
• Attachment of Government Regulation Number 12 of 2021 concerning Amendments to Government Regulation Number 14 of 2016 concerning the Implementation of Housing and Residential Areas.

Court Decisions:

• Decision No. 1403 K/Pdt/2018.