Pemerintah telah menyusun draft RUU Omnibus Law yang terdiri dari RUU Cipta Kerja, RUU Fasilitas Pajak dan RUU Ibu Kota Negara. Pada 12 Februari 2020 pimpinan DPR telah menerima naskah akademik dan draft RUU Cipta Kerja untuk dilakukan pembahasan lebih lanjut. Di dalam draft RUU Cipta Kerja ini akhirnya Pemerintah memberikan payung hukum untuk bank tanah, sebuah wacana yang telah dicetuskan sejak tahun 1993. Selain bank tanah, RUU Cipta Kerja juga memberikan pengaturan lebih lanjut mengenai penguatan hak pengelolaan.

Artikel ini akan fokus membahas mengenai bank tanah dan penguatan hak pengelolaan yang diatur di dalam RUU Cipta Kerja.

Bank Tanah dan Hak Pengelolaan

Bank Tanah merupakan badan khusus yang dibentuk oleh Pemerintah Pusat untuk mengelola tanah. Pengelolaan tersebut dijalankan dalam bentuk fungsi perencanaan, perolehan tanah, pengadaan, pengelolaan, pemanfaatan dan pendistribusian tanah. Bank Tanah diadakan untuk tujuan:

  1. Kepentingan umum;
  2. Kepentingan sosial;
  3. Kepentingan pembangunan;
  4. Pemerataan ekonomi;
  5. Konsolidasi lahan;
  6. Reforma Agraria.

Selain itu, untuk mendukung investasi maka pemegang Hak Pengelolaan badan bank tanah juga diberikan kewenangan untuk:

  1. Melakukan penyusunan rencana zonasi;
  2. Membantu memberikan kemudahan Perizinan Berusaha/persetujuan;
  3. Melakukan pengadaan tanah; dan
  4. Menentukan tarif pelayanan.

Pasal 130 RUU Cipta Kerja mengatur bahwa Bank Tanah merupakan pihak yang dapat diberikan Hak Menguasai dari Negara berupa tanah dengan Hak Pengelolaan, sehingga berdasarkan RUU Cipta Kerja pihak-pihak yang dapat diberikan Hak Pengelolaan adalah:

  1. Instansi Pemerintah Pusat;
  2. Pemerintah Daerah;
  3. Badan Bank tanah;
  4. Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah;
  5. Badan hukum milik negara/daerah; atau
  6. Badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat.

Terdapat pengaturan yang tidak umum yaitu pada Pasal 127 RUU Cipta Kerja. Merujuk pada pasal ini, tanah yang dikelola oleh Bank Tanah diberikan Hak Pengelolaan dan di atas hak tersebut Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai dapat diberikan untuk jangka waktu 90 tahun. Keberadaan pasal ini tidak dapat dipisahkan dari Pasal 130 dan Pasal 131 RUU Cipta Kerja terkait Hak Pengelolaan. Pasal 130 mengatur kewenangan untuk pemegang Hak Pengelolaan salah satunya adalah menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian tanah Hak Pengelolaan untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak ketiga.

Read Also  Land Bank and Land Right For 90 Years

Maka dapat disimpulkan bahwa bank tanah dapat mengikatkan diri dengan pihak ketiga ke dalam suatu perjanjian pemanfaatan tanah dan pemberian jangka waktu 90 tahun untuk Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan hanya dapat dilaksanakan dalam hal tanah Hak Pengelolaan tersebut dikelola oleh badan Bank Tanah.

Berikut adalah tabel perbandingan jangka waktu hak atas tanah antara yang diatur di dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP No. 40/1996”) dengan yang diatur di dalam RUU Cipta Kerja, yang berlaku untuk hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan oleh Bank Tanah.

Penutup

Bank Tanah merupakan badan yang akan baru dibentuk dan masih memerlukan waktu untuk adaptasi serta trial and error dalam mengelola tanah. Jika Bank Tanah belum siap atau pihak ketiga yang diberikan komitmen 90 tahun tidak sanggup memenuhi komitmen tersebut maka tujuan awal Bank Tanah, yaitu untuk kepentingan umum dan sosial, berisiko terganggu dan artinya kepentingan umum dan sosial juga akan turut terganggu. Maka dari itu perlu ada pengkajian atau pengaturan lebih rinci mengenai pemberian jangka waktu 90 tahun yang dapat dilakukan sekaligus di muka, misal pemberian syarat yang lebih ketat untuk pihak ketiga yang berhak mendapatkan komitmen 90 tahun.

Di sisi lain, pemberian komitmen 90 tahun merupakan kondisi yang menguntungkan bagi pelaku usaha. Ini berarti pengusaha memiliki waktu lebih banyak untuk mengembangkan usahanya, mendapatkan pengembalian modal serta mendapatkan keuntungan untuk jangka waktu yang lebih panjang.

 

Herdiasti Anggitya