A. Pendahuluan
Setelah Undang-Undang Cipta Kerja berlaku, Pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah “PP 18/2021” sebagai salah satu peraturan pelaksana dari Undang-Undang Cipta Kerja. Salah satu hal yang diatur adalah hak pengelolaan atau yang biasa dikenal dengan “HPL”. Tentu ada beberapa pengaturan yang berbeda dengan hak pengelolaan dalam PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Atas Tanah “PP 40/1996”. Perbedaan-perbedaan mengenai hak pengelolaan tersebutlah yang akan dibahas dalam artikel ini.

B. Perbedaan
Didalam peraturan yang lama, yaitu PP 40/1996, hak pengelolaan didefinisikan sebagai hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.1 Sedangkan, peraturan yang terbaru, yaitu  PP 18/2021, hak pengelolaan didefinisikan sebagai hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan.2
Hak pengelolaan di dalam PP 40/1996 dapat digunakan untuk hak atas tanah, yaitu hak guna bangunan dan hak pakai. Dalam PP 18/2021, hak pengelolaan dapat digunakan untuk hak atas tanah, yaitu hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai.3 PP 40/1996 tidak mengatur mengenai asal hak pengelolaan, namun PP 18/2021 menyebutkan bahwa Hak Pengelolaan dapat berasal dari tanah negara dan tanah ulayat, dan juga dapat ditetapkan melalui Keputusan Menteri yang dapat dilakukan secara elektronik.4

Hak pengelolaan atas tanah negara dalam hal ini dapat diberikan kepada:

  1. Instansi Pemerintah Pusat;
  2. Pemerintah Daerah;
  3. badan usaha milik negara / badan usaha milik daerah;
  4. badan hukum milik negara / badan hukum milik daerah;
  5. Badan Bank Tanah; atau
  6. badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat.

Sedangkan, Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Ulayat ditetapkan kepada masyarakat hukum adat.5
Pemegang hak pengelolaan memiliki kewenangan untuk:

  1. Menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan Tanah sesuai dengan rencana tata ruang;
  2. Menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian Tanah Hak Pengelolaan untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak lain; dan
  3. Menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai dengan perjanjian.6

Selain itu, di dalam PP 18/2021 mengatur mengenai adanya ketentuan perjanjian pemanfaatan Tanah. Apabila Tanah Hak Pengelolaan dikerjasamakan dengan pihak lain. Ketentuan perjanjian pemanfaatan Tanah tersebut memuat mengenai pengaturan perjanjian di atas tanah, besaran tarif atau uang wajib tahunan.7
Hak Pengelolaan wajib didaftarkan kepada Kantor Pertanahan. Hak Pengelolaan tersebut juga berlaku sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan, dan pemegang Hak Pengelolaan memperoleh sertifikat sebagai tanda bukti kepemilikan Hak Pengelolaan.8
Hak Pengelolaan tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan. Hak Pengelolaan juga tidak dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dalam hal ini, Hak Pengelolaan hanya dapat dilepaskan dalam hal apabila diberikannya hak milik, untuk kepentingan umum / hal lain yang diatur dalam Undang-Undang.  Pelepasan Hak Pengelolaan ini dibuat oleh dan di hadapan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.9

Hapusnya Hak Pengelolaan dapat dengan:

  1. Dibatalkan hak nya oleh Menteri karena cacat administrasi atau dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
  2. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang hak nya;
  3. Dilepaskan untuk kepentingan umum;
  4. Dicabut berdasarkan Undang-Undang;
  5. Diberikan hak milik;
  6. Ditetapkan sebagai Tanah Terlantar;
  7. Ditetapkan sebagai Tanah Musnah.10
Read Also  Pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan

Akibat dari dihapusnya Hak Pengelolaan dari tanah, diantaranya adalah:

  1. Tanah tersebut menjadi tanah negara
  2. Sesuai amar putusan pengadilan.11

Di lain sisi, terhadap tanah reklamasi dapat diberikan hak pengelolaan dengan syarat telah memperoleh izin reklamasi.12

C. Persamaan
Didalam kedua peraturan, melalui PP 40/1996 atau PP 18/2021, terdapat persamaan pengaturan mengenai akibat hapusnya hak pakai, hak guna bangunan diatas hak pengelolaan. Hapusnya Hak Pakai menyebabkan tanahnya kembali ke pemegang Hak Pengelolaan.13 Begitu pula hapusnya Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan menyebabkan tanahnya kembali ke pemegang Hak Pengelolaan.14

D. Hal Baru

  1. Bank Tanah
    Berdasarkan PP 18/2021, Badan Bank Tanah adalah badan khusus (sui generis) yang merupakan badan hukum Indonesia yang dibentuk oleh Pemerintah Pusat yang diberi kewenangan khusus untuk mengelola Tanah.15 Didalam PP 18/2021, Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada Bank Tanah.16 Selain itu, PP 18/2021 mengatur bahwa Tanah Reklamasi dapat diberikan Hak Pengelolaan dan/atau Hak atas Tanah dengan syarat telah memperoleh izin reklamasi.17

  2. Ruang Atas Tanah
    Berdasarkan PP 18/2021, Ruang Atas Tanah adalah ruang yang berada di atas permukaan Tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu yang penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatannya terpisah dari penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan pada bidang Tanah.18 Pada dasarnya, penggunaan dan pemanfaatan bidang Tanah yang dipunyai oleh pemegang Hak atas Tanah dibatasi oleh:19

    • Batas ketinggian sesuai koefisien dasar bangunan dan koefisien lantai bangunan yang diatur dalam rencana tata ruang; dan
    • Batas kedalaman yang diatur dalam rencana tata ruang atau sampai dengan kedalaman 30 (tiga puluh) meter dari permukaan Tanah dalam hal belum diatur dalam rencana tata ruang.

    Dalam hal terdapat tanah yang secara struktur dan/fungsi terpisah dari pemegang Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud pada penjelasan diatas, maka tanah tersebut merupakan Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah yang dikuasai langsung oleh negara.20

    Pemanfaatan Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah wajib mendapat kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang yang diterbitkan oleh Menteri dengan mengacu pada ketentuan peraturan perundang-undangan.21

    Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah dapat diberikan Hak Pengelolaan, hak guna bangunan, atau hak pakai setelah Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah dimanfaatkan yang diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri.22

    Pemberian Hak Pengelolaan, hak guna bangunan atau hak pakai pada Ruang Atas Tanah atau Ruang Bawah Tanah wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan yang nantinya akan diberikan sertifikat sebagai tanda bukti kepemilikan.23

  3. Ruang Bawah Tanah
    Terhadap ruang bawah tanah dan ruang atas tanah sebenarnya memiliki pengaturan yang hampir sama. Namun adanya perbedaan yang secara eksplisit disebutkan dalam PP 18/2021, diantaranya mengenai pengertian, jenis, dan pemanfaatan sumber daya.
    Ruang Bawah Tanah adalah ruang yang berada di bawah permukaan Tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu yang penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatannya terpisah dari penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan pada bidang Tanah.24 Ruang Bawah Tanah terdiri dari:

    • Ruang Bawah Tanah dangkal; dan
    • Ruang Bawah Tanah dalam.

    Jenis ruang bawah tanah tersebut dapat diberikan Hak Pengelolaan, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai.25 Ruang Bawah Tanah dangkal merupakan Tanah yang dipunyai oleh pemegang Hak Atas Tanah dengan batas kedalaman. Sedangkan Ruang Bawah Tanah dalam merupakan Tanah yang secara struktur dan/atau fungsi terpisah dari pemegang Hak Atas Tanah.26

    Dalam hal Ruang Bawah Tanah dangkal mengganggu kepentingan umum dan/atau kepentingan pemegang Hak Atas Tanah pada permukaan Tanah, maka diperlukan persetujuan dari pemegang Hak Atas Tanah, yang dimana Persetujuan tersebut dibuat dalam bentuk akta autentik. Segala bentuk gangguan yang dimaksud dan diterima oleh pemegang Hak Atas Tanah, diberikan ganti rugi yang dapat dinilai dalam bentuk uang atau bentuk lain sesuai kesepakatan dengan pihak yang akan menggunakan dan memanfaatkan Ruang Bawah Tanah. Perhitungan nilai ganti rugi tersebut dilakukan oleh penilai pertanahan.27

  4. Pulau Kecil
    Dalam pemberian Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Tanah atas sebidang Tanah yang seluruhnya merupakan 1 (satu) pulau kecil, diwajibkan untuk memperhatikan hak publik. Pemberian Hak Atas Tanah di wilayah perairan, dilaksanakan berdasarkan perizinan yang diterbitkan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang kelautan dan perikanan, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.28

Read Also  Properti Indonesia - Perjanjian Sewa Menyewa Mal

E. Penutup
Dengan diterbitkannya PP 18/2021 yang mencabut PP 40/1996, diharapkan dapat mengatur hal-hal terkait hak pengelolaan yang selama ini belum diatur. Sehingga, memberikan kepastian hukum bagi masyarakat. Lebih lanjut, dengan adanya pengaturan baru pasca Undang-Undang Cipta Kerja yang dituangkan dalam PP 18/2021 diharapkan dapat memberikan dampak positif bagi perkembangan hukum tanah, yang pada akhirnya berdampak pula pada ekonomi di Indonesia.

Yusuf Arimatia Nainggolan

Sources

  1. Pasal 1 ayat (1) PP 40/1996
  2. pasal 1 ayat (3) PP 18/2021
  3. Pasal 8 ayat (1) PP 18/2021
  4. Pasal 4 jo. Pasal 10 ayat (1) PP 18/2021
  5. Pasal 5 ayat (1) dan (2) PP 18/2021
  6. Pasal 7 ayat (1) PP 18/2021
  7. Pasal 8 ayat (2) jo. Pasal 9 PP 18/2021
  8. Pasal 11 PP 18/2021
  9. Pasal 12 PP 18/2021
  10. Pasal 14 ayat (1) PP 18/2021
  11. Pasal 15 PP 18/2021
  12. Pasal 17 PP 18/2021
  13. Pasal 56 ayat (2) PP 40/1996 jo. Pasal 56 ayat (2) PP 18/2021
  14. Pasal 26 ayat (2) PP 40/1996 jo. Pasal 32 ayat (3) PP 18/2021
  15. Penjelasan Pasal 5 huruf (e) PP 18/2021
  16. Pasal 5 PP 18/2021
  17. Pasal 17 ayat (1) PP 18/2021
  18. Pasal 1 angka (5) PP 18/2021
  19. Pasal 74 ayat (1) PP 18/2021
  20. Pasal 74 ayat (2) PP 18/2021
  21. Pasal 76 PP 18/2021
  22. Pasal 77 ayat (1) dan (2) PP 18/2021
  23. Pasal 80 PP 18/2021
  24. Pasal 1 angka (6) PP 18/2021
  25. Pasal 79 ayat (1) PP 18/2021
  26. Pasal 74 PP 18/2021
  27. Pasal 79 PP 18/2021
  28. Pasal 65 PP 18/2021